Entscheidung 5 U (Lw) 4/10

Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.11.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) – Landwirtschaftsgericht – (12 Lw 25/08) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit wie folgt lautet:

Das Urteil ist betreffend den Tenor zu 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500 €, zu leisten durch die Klägerin, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages durch die Klägerin vorläufig vollstreckbar.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

I.

Mit der Klage verlangen die Kläger von der Beklagten Herausgabe von Landpachtflächen.

Wegen des Sach- und Streitstands im Einzelnen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt, an die Klägerin zu 1. zum 31.12.2009 Pachtflächen Gemarkung B… Flur 143, Flurstück 70 sowie Gemarkung B… Flur 144, Flurstück 153, eingetragen im Grundbuch von F… Blatt 3976 lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses und Bl. 12156 herauszugeben.

Darüber hinaus hat es festgestellt, dass das Pachtverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten gemäß Pachtvertrag vom 08.04.1992/06.04.1992 und Nachtrag vom 28.06.1995/ 18.12.1994 über die Fläche, gelegen in der Gemarkung F…, Flur 96, Flurstück 1 und Gemarkung B… Flur 143, Flurstück 59 durch Kündigung vom 13.08.2008 zum 31.12.2010 endet.

Zur Begründung hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, die Klage sei zulässig und begründet.

Das Landwirtschaftsgericht sei nicht gehindert, in der Sache über die Klage der Klägerin zu 1. auf Herausgabe der Flächen Gemarkung B… Flur 143 Flurstück 70 und Flur 144 Flurstück 153 zu entscheiden. Einer Entscheidung stehe die Rechtskraft des am 27. Juni 2000 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Fürstenwalde – Landwirtschaftsgericht – durch das die Klage des Rechtsvorgängers der Klägerin, des Herrn R…, auf Herausgabe dieser Flächen zurückgewiesen worden sei, nicht entgegen. Das Amtsgericht Fürstenwalde habe seiner Zeit über einen anderen Streitgegenstand entschieden. Nach dem zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff bestimme sich der Streitgegenstand nach dem Antrag und dem zugrunde liegenden Lebenssachverhalt. Dem vorliegenden Verfahren liege ein anderer Sachverhalt zugrunde. In dem Verfahren vor dem Amtsgericht Fürstenwalde sei es um eine Kündigung aus dem Jahr 1999 und um die sofortige Herausgabe, hilfsweise die Herausgabe der Pachtflächen zum 31.12.2001 gegangen, während die Klägerin zu 1. nunmehr Herausgabe der streitgegenständlichen Pachtflächen zum 31.12.2009, gestützt auf die Kündigung der Klägerin vom 01.10.2007 begehre.

Die Klage sei auch begründet. Die Klägerin zu 1. könne von der Beklagten Herausgabe der Flächen aus dem 1994 zwischen der Beklagten und M… H… geschlossenen Landpachtvertrag zum 31.12.2009 verlangen. Die Klägerin habe den Vertrag mit der im § 594a Abs. 1 Satz 1 vorgesehenen Frist kündigen können. Zwar sei der Pachtvertrag gem. § 8 des Vertrages auf die Dauer von 18 Jahren bis zum 30.09.2012 fest abgeschlossen worden. Die Vereinbarung dieses langfristigen Pachtvertrages sei jedoch unwirksam, weil bei Abschluss des Pachtvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden sei. Dies habe zur Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte (§ 585 a BGB) und nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich habe gekündigt werden können. Für die Einhaltung der Schriftform sei es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichne für eine Vertragspartei ein Vertreter den Pachtvertrag, müsse dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Dies sei vorliegend nicht geschehen. Für die Beklagte habe allein und ohne Vertretungszusatz H… G… unterschrieben. Im Kopf des Vertrages sei lediglich die Beklagte als Vertragspartnerin aufgeführt, ohne dass erläutert sei, welche Gesellschafter in welcher Form vertretungsbefugt seien. Unabhängig davon, dass bei der Unterzeichnung des Vertrages Herr G… allein vertretungsberechtigter Gesellschafter der Beklagten gewesen sei, müsse bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten sei, mangels anderer für den Rechtsverkehr erkennbarer Erkenntnisse von einer Gesamtvertretungsbefugnis ausgegangen werden. Unterschreibe für eine GbR oder sonst für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne Vertreterzusatz, sei jedenfalls nicht auszuschließen, dass vorgesehen gewesen sei, dass auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder die Urkunde hätten unterschreiben sollen und dass deren Unterschrift noch fehle. Die Unterschrift des Herrn G… sei deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter der weiteren Gesellschafterin unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthalte die Vertragsurkunde nicht. Ihr könne daher nicht entnommen werden, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthalte.

Gleiches gelte für den Antrag der Kläger auf Feststellung, dass das zwischen den Klägern und der Beklagten bestehende Pachtverhältnis über die Flächen, gelegen in F… Flur 96, Flurstück 1 und in Gemarkung B… Flur 143, Flurstück 59, zum 31.12.2010 ende. Auch dieser langfristig vorgesehene Pachtvertrag scheitere aus den genannten Gründen an der erforderlichen Schriftform.

Gegen das Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung.

Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens meint sie nach wie vor, dass der Klage der Klägerin zu 1. die Rechtskraft des Urteils des Landwirtschaftsgerichts vom 27. Juni 2000 entgegenstehe. Es handele sich um denselben Streitgegenstand. Zur Sache meint die Beklagte, dass die Schriftform gewahrt sei. Ein die Vertretung der GbR anzeigender Vertretungszusatz sei nicht erforderlich gewesen, da das Vertragsverhältnis auch auf andere Weise hinreichend bestimmbar und erkennbar sei. Der Wille des Gesellschafters G…, für die Beklagte bzw. für deren Gesellschafter zu handeln, sei bereits durch die Angaben im Rubrum der Vertragsurkunde hinreichend deutlich zum Ausdruck gekommen. Ferner ergebe sich die Vertretung auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz aus den zum Vertragsschluss führenden Umständen. Herr G… habe für die Beklagte als „Pächter“ unterschrieben, was nur bedeuten könne, dass diese Person mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei habe vertreten wollen. Einer Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch alle Mitglieder der GbR oder der Anbringung eines die Vertretung der den Vertrag nicht unterzeichnenden Gesellschafter klarstellenden Zusatzes habe es daher nicht bedurft. Die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person sei offenkundig. Bei dem Abschluss des Pachtvertrages habe es sich zudem um ein unternehmensbezogenes Geschäft gehandelt habe. Auch sei eine Auflistung der Gesellschafter im Vertragsrubrum für die Identifizierbarkeit des Vertragspartners seinerzeit nicht notwendig gewesen, weil es sich um einen relativ kleinen Agrarbetrieb im ländlichen Raum handele, dessen vier Gesellschafter den Verpächtern einschließlich dem Rechtsvorgänger der Klägerin aus den vor Begründung des Pachtverhältnisse geführten Gesprächen und im Übrigen aus Informationsveranstaltungen namentlich bekannt gewesen seien. Ohnehin seien nach Anerkennung der Rechts- und Parteifähigkeit der GbR sowie der Möglichkeit des Auftretens im Geschäftsverkehr unter einem eigenen Gesellschaftsnamen an deren Bezeichnung keine strengen Anforderungen mehr zu stellen, da die Auflistung der einzelnen Gesellschafter bei einem zulässigen Wechsel des Gesellschaftsbestandes während der Dauer eines langfristigen Pachtverhältnisses der mit dem Schriftformgebot bezweckten Klarheit über den Vertragspartner eher abträglich sei. Zudem sei die Berufung der Klägerin zu 1. auf die Nichteinhaltung der Schriftform treuwidrig, da sie die Zusammensetzung der Beklagten ausweislich der Angaben zu den Parteien des Rechtsstreites im Rubrum der Klageschrift kenne.

Was den zwischen dem Rechtvorgänger der Kläger, Herrn K…, und der Beklagten am 06./08.04.1992 geschlossenen Pachtvertrag angehe, sei das Feststellungsinteresse wegen Vorrangigkeit der Klage auf künftige Leistung nicht gegeben. Im Übrigen sei das Pachtverhältnis nicht beendet, weil die Schriftform aus den genannten Gründen gewahrt sei.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/Oder vom 19.11.2009 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil mit näherer Darlegung.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 48 Abs. 1, 1a LwVG, §§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

1.

Die Klage der Klägerin zu 1 sowie beider Kläger ist zulässig und die Klägerin sowie beide Kläger können von der Beklagten Herausgabe der Pachtflächen verlangen.

Zur Zulässigkeit der Klage der Klägerin zu 1 auf Herausgabe der Pachtflächen Gemarkung B…, Flur 143, Flurstück 70 und Flur 144, Flurstück 153 verweist der Senat auf die Ausführungen des Landwirtschaftsgerichts, denen der Senat sich anschließt. Im hiesigen und in dem damaligen Prozess ist bzw. war zwar dieselbe Frage, nämlich, ob die Schriftform des Pachtvertrages gewahrt ist, zu klären, weil die Wirksamkeit der Kündigungen hier wie dort davon abhängig ist bzw. war. Bei der Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, geht es jedoch lediglich um eine gemeinsame Vorfrage beider Prozesse, während den Verfahren verschiedene Streitgegenstände zugrunde liegen. Im vorliegenden Rechtsstreit ist das Herausgabeverlangen nicht auf die im vorangegangenen Rechtsstreit geltend gemachte Kündigung gestützt, sondern auf eine neue, von der Klägerin zu 1 zu einem anderen Zeitpunkt ausgesprochene. Es geht damit um verschiedene Lebenssachverhalte, so dass die materielle Rechtskraft hier nicht wirkt, weil sie sich auf präjudizielle Rechtsverhältnisse nicht erstreckt (Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., vor § 322 Rn 28).

Auch soweit das Landwirtschaftsgericht die Feststellungsklage betreffend die Flächen Gemarkung B…, Flur 143, Flurstück 59 und Gemarkung F…, Flur 96, Flurstück 1 gem. § 256 ZPO als zulässig angesehen hat, kann auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Urteil verwiesen werden, wonach die Möglichkeit der Klage auf zukünftige Leistung nicht das Feststellungsinteresse beseitigt (Zöller/Greger, a.a.O., § 256 Rn. 8, m.w.N.).

2.

a.

Gemäß § 596 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 1922, 593 b, 566 Abs. 1 BGB kann die Klägerin zu 1 von der Beklagten Herausgabe der Flächen Gemarkung B…, Flur 143, Flurstück 70 und Flur 144, Flurstück 153 verlangen. Die Klägerin ist Erbin des Voreigentümers R…, der von der vormaligen Verpächterin N… die landwirtschaftlichen Flächen erworben hatte und gemäß §§ 593 b, 566 BGB in das Pachtverhältnis eingetreten war. Die Klägerin ist damit Verpächterin und kann, da das Pachtverhältnis beendet ist, Rückgabe der Pachtflächen verlangen.

Das Pachtverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung zum 31. Dezember 2009 beendet worden. Die Kündigung ist wirksam.

Gem. § 594 a Abs. 1 BGB kann das Pachtverhältnis für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden, wenn die Pachtzeit nicht bestimmt ist. Der Pachtvertrag enthält zwar die Vereinbarung, dass das Pachtverhältnis auf die Dauer von 18 Jahren fest abgeschlossen sei. Diese Vereinbarung ist jedoch nicht wirksam, so dass die ordentliche Kündigung vor Ablauf des 18. Pachtjahres nicht ausgeschlossen ist. Die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung beruht darauf, dass die hierfür erforderliche Schriftform (§ 585 a BGB) nicht eingehalten worden ist. Der Vertrag gilt daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden.

Für die Erhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde eigenhändig unterzeichnen (§ 126 BGB). Bei einer Mehrheit von Personen auf der Pächter- oder Verpächterseite müssen alle die Urkunde unterschreiben (RGZ 106, 268, 269; BGHZ 176, 301). Das gilt auch für die GbR. Hier sind die eigenhändigen Unterschriften aller zur Gesamtvertretung Berechtigten erforderlich (BGH NJW 2003, 3053, 3054), da die GbR regelmäßig durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten wird (§ 709 Abs.1, § 714 BGB) und die Teilrechtsfähigkeit der GbR hieran nichts geändert hat. Unterzeichnet für eine Partei ein Vertreter den Pachtvertrag, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., § 126 Rn. 9).

Hat für eine GbR nur ein Gesellschafter ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Gesellschafters erläuternden Zusatzes unterschrieben, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält. Nur wenn die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person durch andere Weise hinreichend bestimmbar ist, ist ein Vertreterzusatz nicht erforderlich (BGHZ 176, 301, 308). In diesen Fällen muss sich aber die Vertretung aus der Vertragsurkunde selbst ergeben (BGH, a.a.O.; BGH NJW 2004, 1103). Das folgt aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses. Es soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Verpächters in einen auf mehr als 2 Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH MDR 2010, 377, im Anschluss an das Urteil des Senates v. 28.5.09, 5 U (Lw) 6/08). Es reicht daher nicht aus, dass dem unterzeichnenden Vertragspartner bekannt ist, aus welchen Mitgliedern sich die GbR zusammensetzt.

Demnach ist für die Frage, ob bei Vertragsabschluss durch die GbR und Unterzeichnung ohne Vertreterzusatz die Schriftform gewahrt ist, entscheidend, ob die Urkunde unvollständig bleibt, weil durch die Art der Unterzeichnung jedenfalls dieser Anschein erweckt wird.

Nach diesen Maßgaben ist die Schriftform des § 585 a BGB im vorliegenden Fall nicht gewahrt.

Als Pächter ist eingangs des Vertrages nur der Name der GbR ohne Benennung ihrer Gesellschafter aufgeführt. Dies war zur Bezeichnung des Vertragspartners nach heutiger Rechtsansicht ausreichend. Insoweit bedurfte es einer namentlichen Erwähnung sämtlicher Gesellschafter der GbR nicht, weil die GbR jedenfalls seit 2001 als rechtsfähig anerkannt ist und somit selbst Vertragspartner und Träger von Rechten und Pflichten aus dem Vertragsverhältnis sein kann und vorliegend auch sein sollte. Wegen der Bezeichnung der GbR als Vertragspartner ist es auch nicht zweifelhaft, dass es sich um ein unternehmensbezogenes Geschäft handelt. Das besagt aber noch nichts dazu, ob die Schriftform eingehalten wurde.

Unterschrieben als Pächter hat nur einer der Gesellschafter und dies ohne Vertreterzusatz. Indem eingangs die GbR als Pächter aufgeführt ist, mag zwar klar sein, dass der Unterzeichner deren Gesellschafter ist, jedenfalls aber, dass er die GbR vertreten wollte. Nicht ersichtlich und auch nicht hinreichend bestimmbar ist es jedoch, in welcher Funktion er im Hinblick auf die übrigen Gesellschafter unterschrieben hat, also ob als Alleinvertretungsberechtigter gem. § 710 Satz 1 BGB oder als Vertreter auch zugleich für den oder die anderen Gesellschafter oder ob es noch deren Unterschrift bedarf (BGH MDR 2010, 377). Die Vertragsurkunde selbst erweckt daher den Anschein der Unvollständigkeit, denn sie enthält keine Aussage dazu, ob die eine Unterschrift ausreicht, um die GbR zu binden.

Nach alledem ist die Kündigung wirksam und es ist von einer Beendigung des Pachtverhältnisses auszugehen, so dass die Klägerin gem. §§ 985, 1004 BGB neben der Herausgabe auch die Räumung der Pachtflächen verlangen kann.

2.

b.

Die Beklagte ist auch gemäß §§ 596 Abs. 1, 1004 BGB verpflichtet, die Flächen Gemarkung B…, Flur 143, Flurstück 49 und Gemarkung F…, Flur 96, Flurstück 1 zu räumen und an beide Kläger herauszugeben. Unstreitig sind beide Kläger gem. §§ 1922, 593 b, 566 Abs. 1 BGB Verpächter der Flächen Gemarkung B…, Flur 143, Flurstück 59 und Gemarkung F…, Flur 96, Flurstück 1, die die Beklagte aufgrund des mit dem Voreigentümer K… geschlossenen Pachtvertrages bewirtschaftet. Auch dieses Pachtverhältnis ist aus den zu 2a aufgeführten Gründen, die hier entsprechend gelten, wirksam zum 31. Dezember 2010 gekündigt worden.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen §§ 97, 708 Ziffer 10, 713 ZPO.

Gründe, die es rechtfertigen könnten, die Revision zuzulassen, sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).