Entscheidung 6a S 98/11

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 20.4.2011, Az. 17 C 17/10, wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten der Berufungsinstanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert: 50.805,20 €

I.

1.

Die Kläger fechten – in verschiedenen Konstellationen - die Beschlüsse der WEG vom 29.10.2010 zu den TOP 5, 10, 14 und 17 an. Kern des Streits ist die Frage, ob die Beteiligte zu 2. (nachfolgend „xxx“) nach Abspaltung vom Altverwalter als Verwalterin der WEG handeln durfte.

§ 8 Nr. 3 der Teilungserklärung hat folgenden Wortlaut:

„Auf Beschlussgegenstände, die nur die Angelegenheit eines Hauses betreffen, ist das Stimmrecht auf die Wohnungseigentümer dieses Hauses beschränkt.“

Die Beteiligte zu 1. (nachfolgend „xxx“) wurde mit WEG-Beschluss vom 23.3.2007 zur Verwalterin für die Jahre 2008 bis 2011 bestellt (vgl. Bl. 39 f. d.A.). Sie bediente sich zur Erfüllung ihrer Verwalterpflichten des Personals ihrer xxx Niederlassung.

Die xxx entstand als rechtsfähige juristische Person im Jahr 2009 durch Abspaltung zur Neugründung im Sinne des § 123 Abs. 2 Nr. 2 UmwG des Geschäftsbereichs Hausverwaltung xxx aus der Beteiligten zu 1. Wegen der Einzelheiten der Abspaltung wird auf den Spaltungsplan (Bl. 752 ff. d.A.) Bezug genommen.

In einer im Jahr 2009 durchgeführten Eigentümerversammlung wurde den Eigentümern mitgeteilt, dass die Verwalterverträge auf die xxx übergegangen seien.

Die Verwaltung erfolgte dann faktisch durch die xxx mit Billigung der xxx. Beispielsweise erklärte die xxx die Zustimmung gemäß § 12 WEG zu einer Veräußerung am 20.4.2010 (Bl. 307 d.A.). Mit Schreiben vom 7.5.2010 bemängelte ein Teil der Kläger die Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die xxx (Bl. 120 ff. d.A.). Diese stellte sich auf den Standpunkt, dass der Verwaltervertrag auf sie übergegangen sei und behielt diese Rechtsansicht auch noch bei, nachdem das AG Nauen im Verfahren 17 C 10/10 eine abweichende Ansicht vertreten hatte.

Mit Schreiben vom 13.10.2010 lud die xxx im eigenen Namen und im Namen der xxx zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 29.10.2010 ein (Bl. 128, 133 d.A.). Die xxx hatte der xxx zu diesem Zweck am 13.10.2010 Vollmacht erteilt.

Am 29.10.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt, die von Herrn xxx, zugleich Geschäftsführer der xxx, als Versammlungsleiter geleitet wurde. Als Protokollführer fungierte Herr xxx, ein Mitarbeiter der xxx.

Unter TOP 5 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Der Gesamtwirtschaftsplan 2010 in Höhe von 373.897,50 € sowie die sich daraus ergebenden Einzelwirtschaftspläne werden rückwirkend zum 1.1.2010 genehmigt. Der Wirtschaftsplan 2010 gilt über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan.“

Unter TOP 10 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Die Eigentümerversammlung unterstützt die mehrheitliche Auffassung des Verwaltungsbeirates, dass die Aufwendungen für Instandsetzungsarbeiten bei Balkonen (Balkonbrüstung und –aufbau wie Estrich, Fliesen, Abdichtung) gemäß der normalen Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft gemäß ihrem Miteigentumsanteil verteilt werden.“

Unter TOP 14 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Die Verwaltungsgesellschaft xxx, xxx in xxx wird für die Zeit von 1.1.2011 bis 31.12.2012 als Verwalter bestellt.“

Unter TOP 17 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den Vertrag mit der Fa. xxx für eine Laufzeit von 2 Jahren mit dem Preis von 19,70 € je Wohneinheit und Stellplatz pro Monat incl. der geltenden Mehrwertsteuer abzuschließen. Alle weiteren Vertragsbestandteile werden vom Verwaltungsbeirat in Anlehnung an die eingereichten Ausschreibungsunterlagen ausgehandelt und abgeschlossen. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende wird ermächtigt, den so verhandelten Verwaltervertrag für die Gemeinschaft zu unterzeichnen.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Versammlungsprotokolls wird auf Bl. 44 d.A. Bezug genommen. Wegen des Wirtschaftsplanes 2010 wird auf Bl. 134 ff. d.A. Bezug genommen.

2.

a)

Die Kläger meinen, sämtliche in der am 29.10.2010 Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien schon deshalb anfechtbar, weil die Einladung und Durchführung der Versammlung durch die xxx erfolgt sei, die jedoch nicht Verwalterin sei. Die xxx sei nicht befugt, als Verwalterin tätig zu werden. Die Verwalterposition sei nicht durch die Abspaltung von der xxx übergegangen. Die mit der Verwalterstellung verbundene Einräumung einer Vertrauensposition könne nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Rechtsnachfolge auf einen anderen Rechtsträger übertragen werden. Auch sei es unzulässig, wenn der Verwalter die Verwaltungsaufgaben an einen Dritten delegiere. Der Verwalter sei grundsätzlich zur höchstpersönlichen Erbringung der Leistung verpflichtet.

Schon die Einladung zur Eigentümerversammlung sei unwirksam, weil sie durch eine dazu nicht befugte Person erfolgt sei. Die Bevollmächtigung der xxx durch die xxx sei unwirksam, weil letztere nur durch bevollmächtigte Mitarbeiter, nicht jedoch bevollmächtigte Dritte handeln könnten. Die Versammlungsleitung habe unter Verletzung des § 24 Abs. 5 WEG stattgefunden, weil sie nicht von der Verwalterin wahrgenommen worden sei. Die Anwesenheit des Herrn xxx und des Herrn xxx verstoße deshalb gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit. Mitarbeiter der xxx seien nicht befugt gewesen, die Beschlussfähigkeit festzustellen und Beschlüsse zu verkünden. Schon aus den vorgenannten formellen Gründen seien die Beschlüsse anfechtbar. Auch sei davon auszugehen, dass die Verfahrensfehler für das Ergebnis kausal gewesen seien; die Beklagten hätten darzulegen und zu beweisen, dass sich die Verfahrensfehler nicht ausgewirkt hätten.

b)

Darüber hinaus wenden die Kläger ein, die angefochtenen Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Wirtschaftsplan 2010 sei nicht von der Verwalterin aufgestellt worden und daher anfechtbar. Für eine Aufstellung durch einen Dritten fehle es an dem erforderlichen Einvernehmen zwischen WEG ein Verwalter. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan sei darüber hinaus anfechtbar, weil über die Unterwirtschaftspläne, aus denen sich der Gesamtwirtschaftsplan ergebe, allein unter den Mitgliedern der Untergemeinschaft abgestimmt werden dürfe, was so nicht geschehen sei. § 8 Nr. 3 der Teilungserklärung sei jedenfalls so auszulegen. Wäre eine solche Abstimmung erfolgt, so wäre der Unterwirtschaftsplan des Hauses xxx nicht bestätigt worden.

Der Wirtschaftsplan sei anfechtbar, weil er Kostenpositionen für Arbeiten am Sondereigentum vorsehe. Aus den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorliegenden Rechnungen ergäben sich Reparaturmaßnahmen, die das Sondereigentum verschiedener Eigentümer beträfen. Die Kläger führen hierzu bestimmte Rechnungen im Einzelnen auf; wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 87 d.A. Bezug genommen. Diese Kosten seien von den jeweiligen Eigentümer zu tragen und vermögen den hohen Ansatz für Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von 14.000 € für das Haus xxx im Vergleich zu anderen Häusern (3-4.000 €) nicht zu rechtfertigen.

Die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Balkonen seien allein vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Dies betreffe auch die konstruktiven Bestandteile der Balkone, weil die (unwirksame) Bestimmung in § 1 k) der Gemeinschaftsordnung jedenfalls insoweit geltungserhaltend zu reduzieren sei. Eine unwirksame Eigentumszuordnung könne im Wege der Umdeutung als Kostentragungsregelung aufrecht erhalten werden, soweit die Auslegung einen dahingehenden Gestaltungswillen erkennen lasse. Dies sei auch in der streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung der Fall, weil die in § 1 vorgenommene Zuweisung zum Sondereigentum in dem offensichtlichen Bemühen aufgestellt worden sei, die daran anknüpfende Kostentragungspflicht des § 4 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung auszulösen. Damit korrespondiere auch die in § 7 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, wonach alle Kosten an Grundstück- oder Gebäudeteilen, an denen ein Sondernutzungsrecht bestehe, dem jeweiligen Nutzungsberechtigten zuzuweisen.

Mit dem unter TOP 10 gefassten Beschluss solle eine der Teilungserklärung widersprechende Kostenverteilung der bevorstehenden Sanierung der Balkone eingeleitet werden. Der Beschluss hätte zudem nur von den Mitgliedern der Untergemeinschaften erfolgen können, weil die Beschlussfassung nur die Interessen der jeweiligen Häuser berühren.

Die Bestellung der xxx als Verwalterin unter TOP 14 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die xxx im Rahmen der bereits faktisch erfolgten Verwaltung der Gemeinschaft erhebliche Schäden verursacht habe. Die Überprüfung der Ausschreibung, Beauftragung und Überwachung der Fenstersanierung habe einen Schaden von voraussichtlich 90.000 € ergeben. Die xxx habe die zu sanierenden Fenster fehlerhaft in lediglich zwei statt drei Schadensklassen eingeteilt, wodurch höhere Kosten ausgelöst worden seien. Unter TOP 7 habe die Eigentümerversammlung deshalb die Verfolgung von Schadenersatzansprüchen gegen die Verwalterin beschlossen. Es sei daher auch im Hinblick auf die bevorstehende Sanierung der Balkone nicht sachgerecht, die xxx als Verwalterin zu bestellen. Schließlich habe die xxx den angestellten Hausmeister für Arbeiten im Rahmen der Aufträge zur Sondereigentumsverwaltung herangezogen, insbesondere Kleinreparaturen am Sondereigentum, Wohnungsabnahmen und Wohnungsbesichtigungen. Die dem Hausmeister zu zahlende Vergütung liege weit über einer ortsüblichen und angemessenen Vergütung, obwohl der Vertrag noch nicht einmal die Aufgaben des Hausmeisters konkret regele.

Aus den vorgenannten Gründen sei auch der Beschluss zu TOP 17 anfechtbar. Zudem lasse sich dem Beschluss nicht mit hinreichender Bestimmtheit entnehmen, wer den Verwaltervertrag abzuschließen habe. Nach Ablauf der Begründungsfrist haben die Kläger noch darauf hingewiesen, dass der Verwaltungsbeirat nicht vollständig besetzt sei und es keinen Verwaltungsbeiratsvorsitzenden gäbe.

3.

a)

Die Beklagten meinen, jedenfalls der Verwaltervertrag sei im Wege der Abspaltung gemäß § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG wirksam auf die xxx übergegangen. Dem stehe § 26 Abs. 1 WEG nicht entgegen. Ein Vertrauen könne sich gegenüber einer juristischen Person nicht bilden. Da die Mitarbeiter der xxx bereits vor der Abspaltung für die xxx die Verwalterpflichten erfüllt hätten, könnten sich die Kläger nicht auf fehlendes Vertrauen berufen; eine solche Argumentation sei treuwidrig. Allenfalls sei die Organstellung des Verwalters noch bei der xxx verblieben; diese habe jedoch die xxx durch Vollmacht vom 29.10.2010 zur Ladung der Eigentümerversammlung ermächtigt. Ein etwaiger Mangel der Einberufung habe sich zudem nicht kausal auf den Inhalt der Beschlüsse ausgewirkt. Auch die Durchführung der Versammlung durch Mitarbeiter der xxx führe nicht zur Anfechtbarkeit, weil zum einen wegen des Vertragsübergangs § 24 Abs. 5 WEG schon nicht verletzt sei, zum anderen sich ein etwaiger Fehler auf das Ergebnis nicht ausgewirkt hätte. Eine mögliche Verletzung des Gebots der Nichtöffentlichkeit habe sich nicht erkennbar kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt. Nach dem auf sie übergegangenen Verwaltervertrag sei die xxx zur Erfüllung sämtlicher darin enthaltener Aufgaben verpflichtet, so auch der Einberufung der Eigentümerversammlung und der Aufstellung des Wirtschaftsplanes. Eine etwaig bestehende rechtliche Unsicherheit über die Verwalterposition könne nicht zur Unwirksamkeit des Verwalterhandelns führen. Denn selbst ein Verwalter, dessen Bestellung angefochten ist, könne bis zur Rechtskraft des Urteils weiterhin wirksam handeln.

b)

Über den Wirtschaftsplan müsse nicht in den Untergemeinschaften abgestimmt werden, weil 90-95% der Kostenpositionen die gesamte Gemeinschaft beträfen. § 8 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung bestimme, dass über solche Beschlussgegenstände in Untergemeinschaften abzustimmen sei, die nur die Angelegenheiten eines Hauses betreffen. Dies sei jedoch bei den Wirtschaftsplänen nicht der Fall. Der Wirtschaftsplan 2010 könne nicht mehr angefochten werden, weil das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Vorschüsse für das Jahr 2010 seien nämlich nicht mehr zu leisten. Die Aufteilung der konkret angefallenen Kosten erfolge in der Jahresabrechnung.

Die Verteilung der Kosten für die Balkonsanierung auf alle Eigentümer entspreche gemäß § 16 Abs. 2 WEG ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei der hier in rede stehenden Instandsetzung greife § 16 Abs. 2 WEG. Die Klausel in § 1 lit k) der Gemeinschaftsordnung sei unwirksam, da Balkone und Terrassen zwingendes Gemeinschaftseigentum seien. Der unwirksamen Klausel lasse sich ein Umdeutungswille, der sich aus der Urkunde selbst ergeben müsste, nicht entnehmen.

Aus den vorgenannten ergebe sich auch, dass ein Grund, der gegen die Bestellung der xxx als Verwalter spreche, tatsächlich nicht gegeben sei.

4.

Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang statt gegeben und hierzu ausgeführt, dass die xxx durch die Abspaltung nicht Verwalterin geworden sei. Durch die Abspaltung sei weder die Organstellung noch der Verwaltervertrag auf die xxx übergegangen; dies schließe § 26 Abs. 1 WEG aus. Das Verwalteramt sei an die Person des Verwalters gebunden. Auch bei Verwaltern in Form juristischer Personen müsse sich die WEG nicht einen fremden Verwalter aufdrängen lassen. Die angefochtenen Beschlüsse seien daher nicht wirksam gefasst worden. Der Wirtschaftsplan sei entgegen § 28 Abs. 1 WEG nicht vom Verwalter aufgestellt worden.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

5.

Mit der Berufung vertiefen die Beklagten ihre Rechtsauffassung, wonach die xxx aufgrund der Abspaltung Verwalterin geworden sei. Die vom Amtsgericht in Bezug genommene Rechtsprechung sei aufgrund der zwischenzeitlichen Änderung des UmwG überholt. Der Gesetzgeber wollte mit der Gesetzesänderung eine leichtere Übertragung von Vermögen und Verbindlichkeiten auf einen neuen Rechtsträger erleichtern. Das Amtsgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass bereits im Bestellungsbeschluss aus dem Jahre 2007 die Niederlassung xxx erwähnt worden sei, woraus sich eine besondere Vertrauensstellung der Mitarbeiter der damaligen xxx

Niederlassung ableiten lasse, die auch heute noch bestehe. Der für die xxx auftretende Mitarbeiter xxx hätte auch von der xxx bestellt werden können. Der Wirtschaftsplan könne auch durch einen Dritten, hier der xxx, aufgestellt werden.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Zutreffend hat das Amtsgericht die angefochtenen Beschlüsse für unwirksam erklärt. Sie leiden an einem nicht behebbaren Verfahrensmangel, da die Versammlung der Wohnungseigentümer von einer dazu nicht ermächtigten Person geleitet wurde. Die xxx und ihre Mitarbeiter waren nicht berechtigt, Verwaltertätigkeiten auszuüben, da die xxx zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht wirksam zur Verwalterin bestellt worden war.

1.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die xxx nicht durch Abspaltung Verwalterin der WEG geworden ist.

a)

Die Verwalterstellung ist nicht gemäß § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG auf die xxx übergegangen. Zwar ordnet die Norm im Grundsatz den Übergang des abgespaltenen Vermögens als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger an. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt: unübertragbare Rechtspositionen, wie höchstpersönliche Rechte, Gegenstände mit absoluten Veräußerungsverboten oder Verfügungsbeschränkungen, aber auch Rechtspositionen, die nicht ohne eine Einwilligung Dritter oder ohne behördliche Genehmigung übertragen werden können, nehmen an der in § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG angeordneten Rechtsnachfolge nicht teil (Lutter/Teichmann, UmwG 4. Aufl., § 131 Rn. 4; vgl. Schroer in: Semler/Stengel, UmwG, 3. Aufl., § 131 Rn. 14 ff.). Soweit § 132 a.F. UmwG ersatzlos aufgehoben wurde, der eine solche Beschränkung ausdrücklich vorsah, folgt daraus nicht im Umkehrschluss, dass damit der Kreis der nachfolgenden Rechtgüter weiter gefasst wäre, als zuvor. Vielmehr bestimmt sich die Frage eines Übertragungshindernisses für die Gesamtrechtsnachfolge aus der Auslegung derjenigen Bestimmungen, die die Übertragung ausschließt oder begrenzt. Das UmwG enthält nach Aufhebung des § 132 a.F UmwG hierzu keine eigenen Maßstäbe mehr. Bei der Auslegung der die Übertragung beschränkenden Norm sind allerdings die Zwecke des UmwG mit zu berücksichtigen (Lutter/Teichmann, a.a.O. § 131 Rn. 4 m.w.N.).

Daraus folgt, dass die Frage der umwandlungsrechtlichen Übertragbarkeit der Verwalterstellung anhand der Vorschriften des WEG zu klären ist.

b)

§ 26 Abs. 1 WEG schließt den Übergang der Organstellung des Verwalters im Wege der Abspaltung zur Neugründung im Sinne des § 123 Abs. 2 Nr. 2 UmwG auf den neu gegründeten Träger aus.

Gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG wird der Verwalter durch Beschlussfassung der WEG mit Stimmenmehrheit bestellt. Gemäß § 26 Abs. 1 S. 5 WEG sind andere als im § 26 Abs. 1 WEG genannte Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters nicht zulässig. Daraus folgt zunächst, dass sich der Verwalter nicht vorbehalten kann, die Verwalterstellung auf einen anderen ganz oder teilweise zu übertragen, ohne dass den Wohnungseigentümern ein Mitspracherecht eingeräumt wird (Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 83 m.w.N.). So darf etwa eine GmbH als Verwalterin nicht die gesamte tatsächliche Ausübung der Verwaltertätigkeit auf eine zu diesem Zweck gegründete GmbH übertragen, auch wenn diese weisungsgebunden und personell mit der Verwalter-GmbH verflochten ist (BayObLG WuM 1990, 406; OLG Hamm WE 1997, 24). Auch darf eine Verwalter-GmbH nicht mit einer anderen GmbH eine „gemeinsame Verwaltung“ vereinbaren und dabei einen wesentlichen Teil der Verwalteraufgaben übertragen (BayObLG WE 1998, 114).

Die Rechtsnachfolge in das personenbezogene Verwalteramt findet grundsätzlich nicht statt, weil das besondere Vertrauensverhältnis zum Verwalter eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümer ausschließt (BayObLG ZWE 2002, 214; OLG Köln ZMR 2006, 385). Durch die Übernahme des Geschäfts einer GmbH & Co. KG mit allen Aktiva und Passiva durch eine GmbH ohne Liquidation im Wege der Anwachsung geht das Verwalteramt nicht auf die GmbH über (OLG Köln ZMR 2006, 385; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 11). Das gleiche gilt, wenn sämtliche Anteile auf die Komplementär-GmbH übergehen (BayObLG ZMR 1987, 230; Niedenführ a.a.O. § 26 Rn. 11). Durch die Gesamtrechtnachfolge einer Erbschaft gemäß § 1922 BGB kann die Verwalterstellung genauso wenig erworben werden wie durch Erwerb eines Einzelhandelsgeschäfts (Bärmann/Merle a.a.O. Rn. 85). Auch durch einen Wechsel der Rechtsform kann der WEG ein neuer Verwalter nicht ohne ihre Zustimmung aufgedrängt werden (LG Hamburg, ZWE 2012, 188). Dies gilt beispielsweise für die Ausgliederung eines Teilbetriebs gemäß § 123 Abs. 3 Nr. 1 UmwG auf eine andere Gesellschaft (OLG Köln OLGR 2004, 49).

Zur Begründung gegen das „sich aufdrängen Lassen“ eines Verwalters wird in der WEG-rechtlichen Literatur und Rechtsprechung auf die Vertrauensstellung des Verwalters abgestellt, die sich neben der Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen, bei juristischen Personen auch in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und einer gut funktionierenden Organisation und Kommunikation widerspiegeln kann (vgl. OLGR Köln 2004, 49). Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese Aspekte aus Gründen der Rechtssicherheit nur abstrakt gegeben sein müssen. Die Frage, wem die Verwalterstellung einer WEG zukommt, kann nicht im Einzelfall davon abhängig gemacht werden, ob eine dritte Person möglicherweise auch „persönliches Vertrauen“ für sich beanspruchen kann. Auch die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einer juristischen Person ist für die Wohnungseigentümer regelmäßig nur eingeschränkt prüfbar und taugt daher im Einzelfall nicht zur sicheren Klärung der Frage der Verwalterstellung. Andernfalls wäre die Beantwortung dieser Frage aufgrund der Vielzahl der in tatsächlicher Hinsicht aufzuklärenden Umstände und des subjektiven Moments der Einschätzung einer Vertrauensstellung mit erheblichen rechtlichen Unsicherheiten behaftet. Aufgrund der zentralen Stellung des Verwalters im WEG-Recht besteht regelmäßig das Bedürfnis, die Frage der Verwalterstellung schnell und unproblematisch klären zu können. Es kommt daher auch im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob die Mitarbeiter der xxx für sich aufgrund ihrer früheren Tätigkeit persönliches Vertrauen beanspruchen kann oder ob die xxx wirtschaftlich ebenso leistungsfähig ist, wie die xxx.

2.

Der Umstand, dass die streitgegenständliche Versammlung der Wohnungseigentümer vom 20.10.2010 unter Leitung der Mitarbeiter der xxx stattfand, führt zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse.

a)

Denn jedenfalls ist das aus § 23 Abs. 1 WEG abgeleitete Gebot der Nichtöffentlichkeit verletzt, was dazu führt, dass der Beschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären ist (BayObLG NZM 2004, 388; KG NJW-RR 1997, 1171).

Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgt, dass Dritte grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt an einer WEG-Versammlung sind. Sinn der Regelung ist, fremden Einfluss von der Wohnungseigentümerversammlung fern zu halten und eine unnötige Verbreitung interner Angelegenheiten der Wohnungseigentümer in der Öffentlichkeit zu vermeiden. Meinungsverschiedenheiten der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich untereinander ohne die Einflussnahme Dritter auszutragen. Der Schutzzweck der Nichtöffentlichkeit, fremden Einfluss von der WEG fernzuhalten, ist stets betroffen, wenn ein nicht an die Willensbildung gebundener Dritter durch aktive Teilnahme an der Versammlung auf die Willensbildung einwirkt (Bärmann/Merle, § 24 Rn. 68). Beschlüsse, die unter Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, sind auf Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt (BayObLG NZM 2004, 388; KG NJW-RR 1997, 1171).

So liegt der Fall auch hier. Die Mitarbeiter der xxx waren mangels Verwalterstellung nicht befugt, an der Versammlung teilzunehmen. Als Versammlungsleitung kam ihnen eine zentrale Rolle bei der Meinungsbildung der Versammlung zu, so dass jedenfalls die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausgeschlossen werden kann. Denn die Versammlungsleitung hat für die sachgemäße Erledigung der Tagesordnung zu sorgen und eine ungestörte Willensbildung in der Versammlung sicherzustellen. Der Vorsitzende hat darüber zu befinden, in welcher Reihenfolge bei Abstimmungen die Fragen nach Zustimmung, Ablehnung und Enthaltungen gestellt werden. Er stellt das Zustandekommen eines Beschlusses fest und verkündet diesen. Zudem hat der Vorsitzende ein Ordnungsrecht, welches ihn ggf. zur Beschränkung des Rederechts, dem Entzug des Wortes und zum Ausschluss aus der Versammlung ermächtigt. Die Funktionen des Vorsitzenden in der Versammlung sind von derartigem Gewicht, dass sie den Anschein der Ursächlichkeit des Verstoßes begründen.

b)

Ein Fall, wonach der Verwalter zulässigerweise die Ausübung einzelner Verwaltertätigkeiten auf einen Dritten delegiert hat (vgl. Bärmann/Merle, a.a.O. § 26 Rn. 86), liegt hier nicht vor. Grundsätzlich ist es dem Verwalter gestattet, sich zur Erfüllung seiner Pflichten auch eines Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 BGB zu bedienen (Bärmann/Merle a.a.O. § 26 Rn. 87 m.w.N.).

Die Mitarbeiter der xxx haben jedoch nicht als Erfüllungsgehilfen der xxx gehandelt, sondern in Erfüllung einer (vermeintlich) originär eigenen Pflicht der xxx xxx. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 62, 124, BGH NJW-RR 2011, 1350). Die xxx ist nicht mit dem Willen der xxx bei der dieser obliegenden Pflicht zur Versammlungsleitung tätig geworden. Denn die xxx ging schon nicht davon aus, überhaupt selbst verpflichtet zu sein.

c)

Das Vorgehen der Kläger ist schließlich auch nicht treuwidrig, weil sie die fehlende Verwalterstellung nicht bereits in der Eigentümerversammlung gerügt haben. Denn die xxx waren entsprechende Zweifel an ihrer Verwalterstellung bereits zuvor schriftlich mitgeteilt worden, so dass sich ein Vertrauenstatbestand schon nicht bilden konnte.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 S. 2, 711, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO sind nicht gegeben. Die Frage zur Übertragbarkeit der Organstellung des WEG-Verwalters berührt zwar eine unbestimmte Vielzahl von Fällen und damit das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts. Jedoch ist diese Rechtsfrage nicht klärungsbedürftig, weil zu ihr soweit ersichtlich unterschiedliche Auffassungen nicht vertreten werden (vgl. BVerfG NJW 2011, 1277). Weder in der Rechtsprechung noch in der WEG-rechtlichen Literatur wird die Auffassung vertreten, dass die Verwalterstellung durch umwandlungsrechtliche Abspaltung auf den übernehmenden Rechtsträger ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft übergehen kann.