Entscheidung 5 U 53/12

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 2. Mai 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Cottbus abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Anschlussberufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 97.644,00 € festgesetzt.

I.

Die Parteien streiten um das Zustandekommen eines Grundstückkaufvertrages.

Mit UR-Nr. 808/2007 des Notars … in F… (im Folgenden: Urkundsnotar) vom 23. Oktober 2007 unterbreitete die Beklagte einer M… GmbH & Co. KG ein Angebot zum Verkauf mehrerer in ihrem Eigentum stehender Grundstücke zu einem Kaufpreis von 214.230,00 €. Das Angebot enthält eine Auflassungserklärung und die Bewilligung einer nur mit Zustimmung des Eigentümers abtretbaren und verpfändbaren Auflassungsvormerkung.

Angeboten hat die Beklagte die in den Grundbüchern des Amtsgerichts Cottbus für F… gebuchten Grundstücke mit einer Gesamtgröße von 14.282 qm, nämlich

- Blatt 10119, lfd. Nr. 4 des Bestandstandsverzeichnis, Flur 27, Flurstück 131 mit 4.600 qm

- Blatt 1229

-- lfd. Nrn. 8-10 des Bestandsverzeichnisses, Flur 27, Flurstücke 132, 133 und 135 mit 1.545, 2.463 und 3.792 qm

-- lfd. Nr. 23 des Bestandsverzeichnisses, Flur 27, Flurstück 176 mit 1.882 qm.

Dem Kaufpreis „wurde ein Quadratmeterpreis von € 15 der im Grundbuch eingetragenen Fläche zugrundegelegt“.

Die Bindungsfrist an das Angebot war wie folgt geregelt:

„Der Anbieter hält sich an dieses Angebot gebunden bis 23.10.2008. Nach diesem Zeitpunkt endet die Bindung an das Angebot.

1. Der Anbieter räumt dem Angebotsempfänger weiterhin nach Ablauf der 1. Angebotszeit eine weitere Angebotsfrist ein, bis zum 23.10.2009

2. Der Angebotsempfänger kann bezüglich der angebotenen Grundstücksflächen auch einzelne Teilflächen annehmen im eigenen Ermessen. Sollte dies in Anspruch genommen werden, so läuft die jeweilige Angebotsfrist der Restflächen des jeweiligen Angebots weiter.

Es kann dann jederzeit schriftlich widerrufen werden.“

Zur UR-Nr. 750/2009 des Urkundsnotars vom 17. September 2009 verlängerte die Beklagte die Angebotsfrist bis zum 30. Juni 2010. Weiter stimmte die Beklagte darin der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertragsangebot zu und beantragte die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Außerdem heißt es in der Urkunde:

„Die Vereinbarung der Fristverlängerung und der Möglichkeit der Abtretung steht unter dem Vorbehalt des Umsetzens des Vorhabens gem. Seite 1 der Urkunde 808/07 des amt. Notars (betr. insbes. den Neubau eines Lebensmittelmarktes). Da die Bauvor-anfrage bereits getätigt ist, wird die Bedingung erweitert auf „Umsetzen des Bauvorhabens Errichtung eines Lebensmittelmarktes „…“.“

Mit UR-Nr. 490/2010 des Urkundsnotars vom 23. Juni 2010 verlängerte die Beklagte die Angebotsfrist bis zum 30. November 2011, was der Notar mit Schreiben vom 21. Juli 2010 aufgrund eines Schreibfehlers im Einverständnis mit den Parteien auf den 30. November 2010 berichtigte. Weiter stimmte die Beklagte in der Urkunde sowohl der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertragsangebot an die Klägerin als auch der Verlängerung des Angebots gegenüber der Klägerin zu. Außerdem heißt es in der Urkunde wiederum:

„Die Vereinbarung der Fristverlängerung und der Möglichkeit der Abtretung steht unter dem Vorbehalt des Umsetzens des Vorhabens gem. Seite 1 der Urkunde 808/07 des amt. Notars (betr. insbes. den Neubau eines Lebensmittelmarktes). Da die Bauvor-anfrage bereits getätigt ist, wird die Bedingung erweitert auf „Umsetzen des Bauvorhabens Errichtung eines Lebensmittelmarktes „…“.“

Mit Schreiben vom 13. Dezember 2010 teilte die Beklagte der M… GmbH & Co. KG unter Bezugnahme auf den Fristablauf mit:

„In Würdigung der langjährigen Zusammenarbeit und der insgesamt aufgetretenen Schwierigkeiten würden wir unter bislang fixierten Bedingungen einen Zahlungseingang und die damit verbundene Annahme bis zum 24. Dezember 2010 akzeptieren.

Sollte bis dahin kein Zahlungseingang zu verzeichnen sein, muss über eine Kaufpreisanpassung neu verhandelt werden.“

Unter Bezugnahme auf dieses Schreiben sowie ein Telefongespräch vom 16. Dezember 2010 legte die Beklagte dem Geschäftsführer der Zedentin und der Klägerin unter dem 28. Dezember 2010 folgende Vereinbarung zur Unterzeichnung vor:

„Die vorgenannten Vertragspartner vereinbaren nunmehr, dass sich die F…G mbH an den in den vorgenannten Urkunden fixierten Preis hält, wenn vom Käufer für ab dem 24. Dezember 2010 entstehende Vermögensschäden eine einmalige Entschädigung in Höhe von 10.000,00 € auf das unten genannte Geschäftskonto der F…G mbH gezahlt worden ist.“

Am 5. Januar 2011 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der M… GmbH & Co. KG eröffnet und dieser gemäß § 80 InsO verboten, ihr Vermögen zu verwalten und über ihr Vermögen zu verfügen.

Auf das Schreiben der Beklagten vom 28. Dezember 2010 antwortete die Klägerin mit Schreiben vom 12. Januar 2011, in dem diese eine Angebotsfrist bis zum 31. März 2011 und Zahlung der Entschädigung bei Annahme des Angebots durch sie vorschlug.

Mit Antwortschreiben vom 13. Januar 2011 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass der Vorschlag „nicht akzeptabel“ sei, und setzte der Klägerin eine „letzte Nachfrist zur Vertragsannahme bis zum 28. Januar 2011“. Mit E-Mail vom 27. Januar 2011 teilte die Beklagte der Klägerin unter dem Betreff „Angebotsvertrag F…“ mit, dass „…morgen, am 28.01.2011 … die Fristverlängerung (endet)“.

Zur UR-Nr. 66/2011 des Urkundsnotars vom 28. Januar 2011 nahm die Klägerin das Angebot „in vollem Umfang an“, nachdem sie durch den Notar darüber belehrt wurde, dass das Angebot gemäß § 147 Abs. 2 BGB erloschen ist. Weiter heißt es in der Erklärung:

„Aus dem Kaufvertragsgegenstand wird herausgenommen; F…, Flur 27, Flurstück 131 und 132. Demzufolge reduziert sich der Kaufpreis und beträgt nunmehr 122.055 Euro.“

Am Schluss der Beurkundung belehrte der Urkundsnotar darüber, dass die verspätete Annahme gemäß § 150 Abs. 1 BGB ein neues Angebot darstelle, woraufhin die Klägerin erklärte, sich an dieses Angebot bis zum Ablauf des 28. Februar 2011 gebunden zu halten und es danach erlöschen solle.

Das „Angebot“ hat die Beklagte mit Schreiben vom 10. Februar 2011 abgelehnt.

Mit Schreiben vom 21. März 2011 lehnte die … Lebensmittelhandelsgesellschaft mbH & Co. KG gegenüber der Klägerin ab, einen mit der M… GmbH & Co. KG geschlossenen Mietvertrag auf die Klägerin „zu übertragen“.

Das Landgericht hat der auf Feststellung des Eigentumsübergangs gerichteten Klage mit der Begründung stattgegeben, dass die Beklagte ihr Angebot mehrfach formlos wirksam verlängert und bis zur Annahme durch die Klägerin nicht widerrufen habe. Die Klägerin sei aufgrund der Abtretung auch zur Annahme des Angebots berechtigt gewesen, weil die Beklagte selbst, wie sich aus deren Schreiben vom 13. Januar 2011 ergebe, von der Wirksamkeit der Zession ausgegangen und im übrigen unklar sei, was mit der Formulierung „Umsetzen des Bauvorhabens/Errichtung eines Lebensmittelmarktes …“ gemeint gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gegen das ihr am 29. Mai 2012 zugestellte Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer am 7. Juni 2012 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 29. August 2012 am 27. August 2012 begründeten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgt.

Die Beklagte rügt zunächst, dass die festgestellte Rechtsfolge des Eigentumsübergangs auch dann nicht eintreten würde, wenn die Klägerin ihr Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages wirksam angenommen hätte. Auch an einer solchen Annahme fehle es indes, weil sich der angebotene Teilflächenerwerb auf Teile der angebotenen Grundstücke und nicht auf einzelne Grundstücke beziehe. Deswegen nehme das ihr zugestandene Widerrufsrecht nur („dann“) auf diesen Fall Bezug: Hinsichtlich der verbleibenden Teilflächen habe ihr das Recht zustehen sollen, ihr auch bezüglich dieser Teilflächen zunächst aufrecht erhaltenes Angebot zu widerrufen. Des Weiteren habe die Beklagte in ihren nach Ablauf der Bindungsfrist an die Klägerin gerichteten Schreiben deutlich zu erkennen gegeben, dass sie ihr Angebot zu den notariell beurkundeten Bedingungen nicht über den Ablauf der Angebotsfrist habe aufrecht erhalten wollen. Ferner habe die Beklagte der Abtretung nur unter der Bedingung „Umsetzen des Bauvorhabens/Errichtung eines Lebensmittelmarktes …“ zugestimmt. Darin sei ein bedingtes Abtretungsverbot zu sehen. Die Abtretung verstoße gegen dieses Verbot, weil es sich bei den Grundstücken um unbebautes Bauland handele.

Die Beklagte beantragt,

die Klage in Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf es und ihr erstinstanzliches Vorbringen.

In ihrer innerhalb der ihr gesetzten Frist eingereichten Berufungserwiderung hat die Klägerin zudem hilfsweise für den Fall des Erfolgs der Berufung beantragt,

einen durch ihre Annahmeerklärung vom 28. Januar 2011 begründeten Anspruch auf Eigentumsverschaffung

und weiter hilfsweise das wirksame Zustandekommen eines Grundstückskaufvertrages zu den in ihrer vorgenannten Annahmeerklärung beurkundeten Bedingungen

festzustellen.

Die Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

II.

1. Die Zulässigkeit der Berufung unterliegt keinen Bedenken. Die Anschlussberufung ist als sogenannte Hilfsanschlussberufung ebenfalls zulässig. Die Berufungsanschlussschrift ist bis zum Ablauf der der Klägerin gesetzten Frist zur Berufungserwiderung eingereicht worden (§ 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Beschwer ist keine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Anschlussberufung. Die mit der Anschlussberufung begehrten Feststellungen beinhalten auch ein über die Zurückweisung der Berufung hinausgehendes Klageziel (vgl. BGH NJW-RR 1988, 185, juris Rdnr. 10), da die Frage des Eigentumserwerbs der Klägerin an den Grundstücken (unten 2 a) weder von dem Bestehen eines Eigentumsverschaffungsanspruchs noch dem Zustandekommen eines Grundstückkaufvertrages abhängt.

In der Sache hat nur das Rechtsmittel der Beklagten Erfolg.

2. a) Die auf Feststellung des Eigentums der Klägerin an den Grundstücken gerichtete Klage ist schon deshalb unbegründet, weil die Klägerin nicht als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen worden ist (§ 873 Abs. 1 BGB).

b) Mit ihrer infolgedessen (oben a) zur Entscheidung gestellten Anschlussberufung dringt die Klägerin weder mit ihrem Haupt- noch ihrem Hilfsantrag durch, weil aus mehreren selbständigen Gründen kein Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien zu Stande gekommen ist.

aa) Nach dem Wortlaut von Angebot und Annahme fehlt es bereits an übereinstimmenden Willenserklärungen. Bei den angebotenen Grundstücken handelt es sich um Grundstücke im Rechtssinne, weil die Katasterparzellen entweder auf einem eigenen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht sind. Mit dem Angebot hat die Beklagte aber nicht den Kauf einzelner, im Belieben des Annehmenden stehender Grundstücke angeboten, sondern, zumindest dem Wortlaut nach, Teilflächen derselben. Von diesem Angebot hat die Klägerin nicht Gebrauch gemacht, sondern lediglich den Willen zum Erwerb einzelner Grundstücke bekundet. Bei wortlautgetreuer Auslegung des Angebots hat die Klägerin der Beklagten mit ihrer Annahmeerklärung einen neuen Antrag im Sinne von § 150 Abs. 2 BGB unterbreitet. Zureichende Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte der Zedentin oder der Klägerin – über den Wortlaut ihres Angebots hinaus – auch den Kauf einzelner Grundstücke anbieten wollte, lassen sich dem Vorbringen der insoweit darlegungsbelasteten Klägerin nicht entnehmen. Der Kauf lediglich von Teilflächen der angebotenen Grundstücke hätte zwar gegebenenfalls das Entstehen wirtschaftlich schwer verwertbarer Splitterflächen zur Folge gehabt. Dies allein rechtfertigt jedoch nicht den Schluss, dass die Beklagte der Zedentin oder der Klägerin auch den Erwerb einzelner Grundstücke ermöglichen wollte.

bb) Es kann auf sich beruhen, ob das Angebot der Beklagten bereits mit Ablauf des 30. November 2010 erlosch oder ob das Erlöschen des Angebots nach diesem Zeitpunkt zusätzlich davon abhängen sollte, dass die Beklagte es gegenüber der Zedentin oder der Klägerin schriftlich widerruft (§ 148 BGB; vgl. dazu BGH, NJW-RR 2004, 952, juris Rdnr. 21; OLG Frankfurt Urteil v. 8. September 2010 – 4 U 286/09, juris Rdnr. 40). Denn bereits mit Schreiben vom 13. Dezember 2010 hat die Beklagte hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie nur bei Zahlungseingang bis zum 24. Dezember 2010 bereit sei, das Angebot aufrecht zu erhalten und andernfalls „über eine Kaufpreisanpassung neu verhandelt werden“ müsse. Dabei ist unschädlich, dass das Schreiben an die Zedentin gerichtet war, weil diese ebenfalls durch den Geschäftsführer der Klägerin gesetzlich vertreten wurde. Auch die mit Schreiben vom 28. Dezember 2010 unterbreitete Vereinbarung zeigt deutlich, dass die Beklagte nur unter weiteren Bedingungen (Entschädigungszahlung) bereit war, sich an ihrem ursprünglichen Angebot festhalten lassen (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Demgegenüber kann sich die Klägerin nicht auf einen Widerruf dieses Widerrufs mit Schreiben vom 13. Januar 2011 und E-Mail vom 27. Januar 2011 durch Verlängerung der Annahmefrist bis zum 28. Januar 2011 berufen. Zum einen hat die Beklagte die von der Klägerin mit Schreiben vom 12. Januar 2011 vorgeschlagene Entschädigungsregelung ausdrücklich als „nicht akzeptabel“ zurückgewiesen, so dass der offene Einigungsmangel in diesem Punkt fortbestand. Zum anderen hätte die Verlängerung der Annahmefrist gemäß § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft (MünchKommBGB/Kramer, 6. Aufl. 2012, § 148 Rdnr. 3 mwNachw.). Eine durch Widerruf des Angebotswiderrufs bedingte Verlängerung der Annahmefrist ist nur dann formlos möglich, wenn das Angebot zum Widerrufszeitpunkt noch nicht erloschen war, weil der Widerruf in einem solchen Fall kein neues Angebot oder eine nachträgliche Änderung des Inhalts des Angebots bewirkt (BGH a. a. O., juris Rdnr. 25 f.).

cc) Nach dem Wortlaut der notariellen Urkunde vom 23. Juni 2010 hat die Zedentin ihre „Ansprüche aus dem Kaufvertragsangebot“ an die Klägerin abgetreten. Nicht abgetreten hat sie mithin die Ansprüche aus dem noch abzuschließenden Kaufvertrag selbst. Das erscheint im Ansatz folgerichtig. Zwar können auch künftige und bedingte Forderungen abgetreten werden. Die gesamte Rechtsstellung einer Partei aus einem Schuldverhältnis kann jedoch nicht durch Abtretung auf einen Dritten übertragen werden. Die Abtretung der „Ansprüche aus dem Kaufvertragsangebot“, d.h. das Recht, das Angebot der Beklagten anzunehmen, lässt sich allerdings schwerlich mit der Vertragsfreiheit vereinbaren. Denn da die Abtretung von einer Einwilligung des Schuldners unabhängig ist, könnte diesem bei Abtretbarkeit des „Annahmerechts“ ein anderer Vertragspartner aufgenötigt werden. Das ginge wesentlich über die normalen Rechtsfolgen einer Abtretung hinaus. Zwar kann sich der Schuldner regelmäßig nicht gegen den Wechsel seines Gläubigers wehren. Für den Austausch seines Schuldners im gegenseitigen Vertrag bedarf es jedoch regelmäßig seiner Zustimmung (§§ 414, 415 BGB). Dieses Zustimmungserfordernis würde bei Abtretbarkeit des „Annahmerechts“ umgangen, was dafür spricht, dass die Abtretung im Streitfall bereits nach § 399 erste Alternative BGB ausgeschlossen ist (vgl. MünchKommBGB/Roth, § 399 Rdnr. 11 mwNachw.), und nicht erst – wie die Beklagte meint – durch Vereinbarung gemäß § 399 zweite Alternative BGB beschränkt ist.

Die im Angebot vom 23. Juni 2010 im Einvernehmen von Klägerin, Beklagter und Zedentin getroffenen Regelungen wären mithin entgegen ihres Wortlauts nicht als Abtretungsvereinbarung, sondern als antizipierte (bedingte) Vertragsübernahme auszulegen. Das wiederum hat Konsequenzen für die Darlegungslast. Bei einer Auslegung als Abtretungsvereinbarung hätte die Beklagte darzulegen, was mit „Umsetzen des Bauvorhabens/Errichtung eines Lebensmittelmarktes …“ gemeint ist und dass das, was gemeint ist, nicht erfolgt ist. Bei einer Auslegung als antizipierte (bedingte) Vertragsübernahme hätte dagegen die Klägerin darzulegen, was mit „Umsetzen des Bauvorhabens/Errichtung eines Lebensmittelmarktes …“ gemeint ist und dass das, was gemeint ist, erfolgt ist. Letzteres ist nicht geschehen.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts für das Berufungsverfahren beruht auf § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1, § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG, § 3 ZPO.