Einheitsbewertung des Grundvermögens für das Grundstück Darwinstraße 6/12 in 10589 Berlin auf dem 01.01.2000

Der Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2000 vom 17. November 2000 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 2. Dezember 2002 wird aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens zum Aktenzeichen des Bundesfinanzhofs II R 36/05 werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Sache befindet sich im zweiten Rechtsgang.

Die Klägerin ist Erbbauberechtigte des Grundstücks B… in C…. Es handelt sich um ein Geschäftsgrundstück, auf dem sich ein im Jahr 1993 fertig gestelltes - im Streitzeitraum an die E… vermietetes - Bürogebäude befindet. Das Gebäude besteht aus einem zweigeschossigen unterirdischen Keller- und Tiefgaragenbereich mit 3.241 m³ umbauten Raumes (Bauteil 1) und einem auf rund der Hälfte dieses Bauteils errichteten fünfstöckigen Bürogebäude mit 13.170 m³ umbauten Raumes (Bauteil 2). Rund ein Viertel der Fläche des Bauteils 1 entfällt auf Lagerräume nebst zugehöriger Verkehrsfläche. Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf die bei den Einheitswertakten befindlichen Baupläne sowie auf Bl. 90 f. der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-Akte- Band I (wegen der Ausstattung der Bauteile) Bezug.

Das seinerzeit zuständige Finanzamt bewertete das Erbbaurecht mit Einheitswertbescheid vom 17. März 1995 auf den 1. Januar 1994 als Geschäftsgrundstück im Sachwertverfahren und ordnete den Bauteil 1 der Gebäudeklasse 8.62 (Parkhäuser - Tiefgaragen - mit mittlerer Ausstattung) der Anlage 15 zu Abschnitt 38 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens -BewRGr- mit einem Raummeterpreis von 66 DM (Gebäudewert 261.091 DM) und den Bauteil 2 der Gebäudeklasse 7.3 der Anlage 15 (Bank-, Versicherungs- und Verwaltungsgebäude mit guter Ausstattung) mit einem Raummeterpreis von 135 DM (Gebäudewert 1.802.325 DM) zu.

Der inzwischen zuständig gewordene Beklagte erhöhte den Einheitswert für das Erbbaurecht im Wege der fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung (§ 22 Abs. 3 Bewertungsgesetz -BewG-) mit Bescheid vom 17. November 2000 auf den 1. Januar 2000 von 1.563.300 DM auf 1.732.200 DM und setzte nunmehr auch für den Bauteil 1 einen Raummeterpreis von 135 DM (Gebäudewert 490.480 DM) an.

Mit ihrem hiergegen gerichteten Einspruch trug die Klägerin im Wesentlichen vor, zwar sei in der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr vorgesehen, dass die für das Gebäude anzusetzenden Raummeterpreise auch für die Keller gelten sollten; derartige Kellerräume seien jedoch nicht mit großflächigen Tiefgaragen gleichzusetzen.

Im Übrigen gehe es nicht nur um die Einstufung in eine bestimmte Gebäudeklasse, sondern auch um die Bewertung der Höhe nach. Auch unter dem Aspekt der anteiligen Herstellungskosten sei nicht einsehbar, dass die Tiefgaragenflächen die gleiche Bewertung erfahren sollten wie die darüber liegenden kleinteiligen Büroflächenstrukturen.

Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 2. Dezember 2002 als unbegründet zurück. Er führte aus, eine Bewertung mit dem Raummeterpreis der Gebäudeklasse 8.62 (Parkhäuser, Tiefgaragen) komme nur in Betracht bei selbstständiger Nutzung, etwa bei Grundstücken, die ausschließlich als Garagengrundstücke genutzt würden und die als eigenes unterirdisches Gebäude, das statisch, bautechnisch und funktionell in keinem Zusammenhang mit einem ggf. aufstehenden Gebäude-(teil) stehe, anzusehen seien. Im Streitfall handele es sich jedoch um einen Keller des aufstehenden Gebäudes. Für nicht selbstständig genutzte Tiefgaragen würden grundsätzlich keine Gebäudeklassen aufgeführt, sie seien nach den Vorbemerkungen der Anlagen 14 und 15 als (Gebäude-) Keller mit dem niedrigsten Raummeterpreis des aufstehenden Gebäudes zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 40 ff. EW-Akte Band II Bezug genommen.

Der fristgemäß erhobenen Klage hat das seinerzeit zuständige Finanzgericht -FG- Berlin mit Urteil vom 1. Juni 2005 zu dem Aktenzeichen 2 K 2483/02 teilweise stattgegeben, indem es den Einheitswert abweichend unter Berücksichtigung eines im Sachwertverfahren ermittelten Gebäudewertes für den Bauteil 1 in Höhe von 318.707 DM (statt 490.480 DM) festgestellt hat; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt, dieser Bauteil 1 könne nicht der Gebäudeklasse 8.6 (Parkhäuser - Tiefgaragen) zugerechnet werden, da diese nur selbstständig genutzte Parkhäuser erfasse. Außerdem werde dieser Bauteil nicht ausschließlich als Garage, sondern zu einem nicht unerheblichen Teil als Lager- bzw. Aktenkeller genutzt. Es könne auch nicht festgestellt werden, dass der nach den BewRGr anzusetzende Durchschnittswert für das Gebäude in einem außerhalb jeder bei Durchschnittswerten üblichen und noch vertretbaren Toleranz liegenden Ausmaß von dem nach den tatsächlichen durchschnittlichen Herstellungskosten vergleichbarer Bauwerke ermittelten Gebäudenormalherstellungswert abweiche. Der vom Beklagten angesetzte Raummeterpreis von 135 DM für den Bauteil 1 führe jedoch wegen dessen Größe, baulicher Beschaffenheit und Zweckbestimmung zu einem unzutreffend hohen Einheitswert. Für diesen Bauteil sei daher nach Abschn. 37 Abs. 2 Nr. 3 BewRGr ein eigenständiger Raummeterpreis innerhalb der Gebäudeklasse 7 zu ermitteln und gemäß Abs. 4 der Vorbemerkung zu Anlage 14 Teil B zu den BewRGr der Bewertung zugrunde zu legen. Dieser Raummeterpreis sei als Zwischenwert nach überwiegend einfacher Ausstattung zu ermitteln und betrage 82 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten des Urteils wird auf Bl. 59 ff. der Streitakte 2 K 2483/02 Bezug genommen.

Auf die Revision des Beklagten hat der Bundesfinanzhof -BFH- mit Urteil vom 16. Mai 2007 (Az. II R 36/05) das Urteil des Finanzgerichts Berlin vom 1. Juni 2005 aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht Berlin-Brandenburg zurückverwiesen. Der BFH hat ausgeführt, das Finanzgericht habe zu Unrecht angenommen, dass bei einer Bewertung des Gebäudes im Sachwertverfahren für den Bauteil 1 ein anderer Raummeterpreis anzusetzen sei als für den Bauteil 2. Die Feststellungen des Gerichts trügen zudem nicht seine Entscheidung, dass das Gebäude im Sachwertverfahren zu bewerten sei.

Es habe zutreffend angenommen, dass bei einer Bewertung im Sachwertverfahren der Bauteil 1 nicht der Gebäudeklasse 8.6 der Anlage 15 zuzurechnen sei, da es sich nicht um ein Parkhaus handele.

Sei das Gebäude im Sachwertverfahren zu bewerten, sei allerdings entgegen der Ansicht des Finanzgerichts der für den Bauteil 2 maßgebende Raummeterpreis auch für den Bauteil 1 anzusetzen. Der BFH führt hierzu aus, Tiefgaragen, die keine selbstständigen Gebäude darstellten, sondern einem anderen Gebäude zuzurechnen seien, seien jedenfalls dann als "Keller" i.S. von Abs. 3 der Vorbemerkung zu Anlage 15 zu beurteilen und deshalb mit dem niedrigsten für das Gebäude anzusetzenden Raummeterpreis zu bewerten, wenn sie zusammen mit den übrigen, herkömmlichen Kellerräumen nicht den Größenrahmen überschritten, der im Jahr 1958 für Keller üblich gewesen sei. Auf das Jahr 1958 komme es an, weil nach § 85 Satz 1 BewG bei der Ermittlung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 2 i. V. m. § 83 BewG) von den durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 auszugehen sei.

Die Möglichkeit, den Raummeterpreis für Tiefgaragen eigenständig zu berechnen, ergebe sich entgegen der Auffassung des Finanzgerichts nicht aus Abschnitt 37 Abs. 2 Nr. 3
BewRGr. Nach Satz 1 dieser Verwaltungsvorschrift sei der umbaute Raum einzelner Geschosse oder Räume eines Gebäudes getrennt zu berechnen (Abschn. 1.36 der DIN 277), wenn für sie ein von den übrigen Geschossen oder Räumen abweichender Raummeterpreis anzusetzen sei. Sätze 2 und 3 der Verwaltungsvorschrift nannten dafür als Beispiele Gebäude, die Räume verschiedener Zweckbestimmung (z.B. neben Fabrikationsräumen auch Büroräume) oder Gebäudeteile verschiedenen Alters, für die die Wertminderung wegen Alters getrennt berechnet würde, umfassten. Kellerräume von Bürogebäude zählten jedoch aufgrund der dafür bestehenden besonderen Regelung in Abs. 3 der Vorbemerkung zu Anlage 15 auch dann nicht zu den Fällen, in denen ein abweichender Raummeterpreis anzusetzen sei, wenn sie eine Tiefgarage enthielten und insgesamt den im Jahr 1958 für Keller üblichen Größenrahmen nicht überschritten.

Der vom Finanzgericht angeführte Abs. 4 der Vorbemerkung zu Anlage 14 Teil B zu den BewRGr sei schon deshalb nicht einschlägig, weil er Fabrikgrundstücke betreffe.

Bei einer Bewertung des Gebäudes im Sachwertverfahren sei demgemäß der Bauteil 1 als "Keller" i. S. von Abs. 3 der Vorbemerkung zu Anlage 15 zu beurteilen. Dieser Bauteil umfasse lediglich knapp ein Fünftel des insgesamt umbauten Raumes von 16.411 m³ und halte sich somit innerhalb des Größenrahmens der im Jahr 1958 üblichen Keller.

Dass der Ansatz eines niedrigeren Raummeterpreises für das gesamte Gebäude bei einer Bewertung im Sachwertverfahren ebenfalls ausscheide, habe das Finanzgericht in nicht zu beanstandender Weise verneint.

Der BFH hat allerdings darauf hingewiesen, dass die vom Finanzgericht getroffenen Feststellungen seine Entscheidung, das streitbefangene Gebäude nicht im Ertragswertverfahren, sondern im Sachwertverfahren zu bewerten, nicht trügen.

Nach § 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG sei der Wert von Geschäftsgrundstücken (§ 75 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG) grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren sei nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG jedoch bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG bezeichneten Grundstücksarten anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden könne. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehöre, die im Sachwertverfahren zu bewerten sei, komme es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweise. Nur wenn dies der Fall sei, könnten sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte müsse deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert sei. Die Vermietungsfälle müssten überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich sei, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte müsse zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG) vorhanden gewesen sein.

Die Aufstellung in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr über die im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Geschäftsgrundstücken gebe einen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen können. Zu den Geschäftsgrundstücken i. S. des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden könne, gehörten nach Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 3 BewRGr u.a. Grundstücke für Bank- und Kreditinstitute sowie für Versicherungsunternehmen und Grundstücke mit größeren Verwaltungsgebäuden. Von solchen Gebäuden seien die nach dem Ertragswertverfahren zu bewertenden Bürohäuser zu unterscheiden, die nach ihrer baulichen Gestaltung dazu bestimmt oder geeignet seien, zu Bürozwecken vermietet zu werden.

Das Gebäude der Klägerin könne nicht den Grundstücken für Versicherungsunternehmen zugeordnet werden und stelle auch kein größeres Verwaltungsgebäude i. S. d. Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 3 BewRGr dar.

Der BFH führt hierzu aus: „Unter welchen Voraussetzungen ein in der vorgenannten Verwaltungsvorschrift nicht näher umschriebenes größeres Verwaltungsgebäude vorliegt, ist auf der Grundlage des § 79 Abs. 2 BewG zu beurteilen. Entscheidend ist, ob es zum Hauptfeststellungszeitpunkt die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl von vermieteten Verwaltungsgebäuden mit vergleichbarer Größe gab.

Diese Voraussetzung erfüllt das Objekt der Klägerin. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 gab es bereits eine hinreichende Anzahl vergleichbar großer und vermieteter Verwaltungsgebäude, um die erforderliche Grundlage für die Durchführung des Ertragswertverfahrens zur Verfügung zu haben.“

Da das Finanzgericht von anderen Grundsätzen ausgegangen sei, sei die Vorentscheidung aufzuheben gewesen. Das Finanzgericht habe noch zu prüfen, ob aufgrund bisher nicht festgestellter tatsächlicher Umstände die Bewertung zu Recht im Sachwertverfahren erfolgt sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Urteils des BFH wird auf Bl. 3 ff. der Streitakte Bezug genommen.

Nach Zurückverweisung an das Finanzgericht trägt die Klägerin vor, die Auffassung des Beklagten, dass das Ertragswertverfahren vorliegend abzulehnen sei, weil es bezogen auf den Feststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 keine Vergleichsobjekte gebe, sei nicht zutreffend. Der Sachverständige D… habe in ihrem Auftrag eine Liste erstellt, in der er insgesamt 37 in der Nutzungsart, Lage und Ausstattung vergleichbare Objekte zusammengestellt habe, von denen 22 auf jeden Fall Vergleichsobjekte darstellten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 18. Dezember 2009 nebst Anlage (Bl. 25 ff. der Streitakte) Bezug genommen. Ergänzend hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung erläutert, er habe die Vergleichsobjekte anhand der Denkmalliste herausgefunden. Eine übliche Miete könne voraussichtlich anhand der zum Hauptfeststellungszeitpunkt in den Tageszeitungen inserierten Mieten ermittelt werden.

Mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2012 hat die Klägerin ergänzend vorgetragen, bei Anwendung des Ertragswertverfahrens gelange man bei Ansatz einer maßgeblichen Vergleichsmiete von 5 DM/m² Nettogeschossfläche auf den 1. Januar 1964 zu dem im ursprünglichen Einheitswertbescheid vom 17. März 1995 festgestellten Wert von 1.563.000 DM.

Die Klägerin beantragt,

den Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 2000 vom 17. November 2000 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 2. Dezember 2002 aufzuheben;
hilfsweise, den Rechtsstreit zu vertagen, um der Klägerin Gelegenheit zu geben, sich außergerichtlich mit dem Beklagten zu verständigen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen;
hilfsweise, den Rechtsstreit zu vertagen, um dem Beklagten Gelegenheit zu geben, sich außergerichtlich mit der Klägerin zu verständigen.

Er trägt vor, § 26 BewG sehe für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken zwei Verfahren vor. Mit Ausnahme der sonstigen bebauten Grundstücke, deren Wert ausnahmslos nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln sei, solle die Bewertung der übrigen bebauten Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren erfolgen. Gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG solle das Sachwertverfahren für die in § 76 Abs. 1 Nr. 1-3 BewG genannten Grundstücksarten nur dann Anwendung finden, wenn weder eine im Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 tatsächliche Jahresrohmiete ermittelt, noch die übliche Miete geschätzt werden könne. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe von Geschäftsgrundstücken gehöre, die gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nach dem Sachwertverfahren zu bewerten sei, komme es nicht darauf an, ob das einzelne Grundstück vermietet sei oder nicht, es sich um ein Hochhaus handele oder ob ein solches Bürohochhaus geeignet wäre, zu Bürozwecken vermietet zu werden. Entscheidend sei vielmehr, ob eine Vergleichsmiete aufgefunden und für die Wertfindung herangezogen werden könne, bzw. ob am 1. Januar 1964 - über den gesamten räumlichen Anwendungsbereich des BewG verteilt - eine für die Bewertung im Ertragswertverfahren hinreichende Anzahl von vergleichbaren Objekten vermietet gewesen sei, die auch für eine Mietpreisbindung genügend Aussagekraft besitze.

Eine Umfrage unter den Hauptsachgebietsleitern der Bewertungsstellen der Finanzämter und Angehörigen des Fachreferates anlässlich einer Fachbesprechung am 1. November 2007 habe keine Erkenntnisse über eine vorhandene repräsentative Datensammlung erbracht. Auch die Tatsache, dass eine von der Oberfinanzdirektion C…. vorbereitete Rundverfügung zur Schätzung der üblichen Miete gemäß § 79 Abs. 2 BewG für Gewerberäume nicht zur Veröffentlichung gelangt sei, spreche gegen das Vorhandensein einer repräsentativen Mietsammlung. Die erhobenen Daten wären wegen großer Streuung zu Schätzungszwecken ungeeignet gewesen.

Die Standards, die bei „neueren“ Bürohochhäusern den Begriff „geeignet zu Bürozwecken vermietet zu werden“ prägten, seien eher mit den Gruppen der Geschäftsgrundstücke vergleichbar, die im Hauptfeststellungszeitpunkt zu repräsentativen, meist eigengewerblichen Zwecken genutzt worden seien und für die das Ertragswertverfahren nicht anzuwenden sei. Gemäß Abschnitt 16 Abs. 6 BewRGr seien gerade solche Geschäftsgrundstücke mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet. Für Büro(hoch)häuser, die nach heutigen Maßstäben als mittel bis gut ausgestattet und somit geeignet seien, zu Bürozwecken vermietet zu werden, und die im Hauptfeststellungszeitpunkt als gut bis sehr gut ausgestattet einzustufen wären, könne seiner Ansicht nach weder eine übliche Miete nach den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 geschätzt, noch ein Vergleichsobjekt aufgefunden werden, das von gleicher oder ähnlicher Nutzungsart, Lage und Ausstattung sei.

Insoweit sei im C…. auch zu beachten, dass durch die politische Unsicherheit in den ersten Jahren nach dem Bau der Mauer die Bautätigkeit, insbesondere im Bereich der Büro- und Verwaltungsbauten, weitgehend zum Erliegen gekommen sei. Diese Jahre seien eher durch den Wegzug und die Verlagerung großer Verwaltungszentren gekennzeichnet. Erst Ende der Sechzigerjahre habe die Investitionstätigkeit langsam wieder eingesetzt.

Außerdem sei es fehlerhaft, die Formulierung in Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 4 und 5 BewRGr so auszulegen, als wenn vermietete Büro(hoch)häuser zwingend im Ertragswertverfahren zu bewerten wären. Dem stehe der Gesetzeswortlaut des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG und auch Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 1 BewRGr eindeutig entgegen. Welches Verfahren im Einzelfall bei einem gewerblich genutzten Grundstück, das nicht schon aufgrund der Aufzählung in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr im Sachwertverfahren zu bewerten sei, anzuwenden sei, sei nach dem Wortlaut des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG zu entscheiden.

Wann ein Bürohaus als nüchterner Zweckbau ohne jegliche Sonderausstattung, der nach seiner baulichen Gestaltung dazu bestimmt oder geeignet sei, zu Bürozwecken genutzt zu werden, anzusehen sei, sei zwar ein Merkmal, das auf die tatsächlichen Verhältnisse am jeweils zu beurteilenden Stichtag abstelle, hinter dem sich aber ein Mietwert nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt verberge, der die Nutzungsart „Büro“, die jeweilige Lage des Grundstücks und die jeweilige Ausstattung berücksichtige.

Je weiter man sich zeitlich vom Hauptfeststellungszeitpunkt entferne, desto mehr divergierten die Ausstattungsmerkmale der heute erstellten Bürogebäude zu den in den Richtlinien genannten nüchternen Zweckbauten, so dass immer unwahrscheinlicher werde, Vergleichsmieten für derartige Objekte ausfindig zu machen.

Bei dem Streitobjekt handele sich um einen 1993 errichteten fünfgeschossigen Bau mit einem zweigeschossigen, die doppelte Grundfläche umfassenden Untergeschoss, das als Tiefgarage und Aktenkeller genutzt worden sei. Die Baulichkeiten wiesen folgende Besonderheiten auf, die zu einer Erhöhung des Raummeterpreises führten: Kelleraußenschächte, Sprinkleranlagen und wasserdruckhaltende Gebäudeabdichtung. Die Ausstattung des Bürogebäudes weise u. a. folgende höherwertige Eigenschaften aus: Schalldämmende Maßnahmen an den Decken, Teppichboden bzw. hochwertiges PVC, Massivtreppen, Isolierverglasung, bessere glatte Türen bzw. Türen mit Glasfüllungen und besseren Beschlägen, aufwändige Elektroinstallation mit anliegenden Medienleitungen und Fernheizung. Das Gebäude sei zudem insgesamt von einem Mieter, der E… genutzt worden. Ein vergleichbares Objekt sei nicht vorhanden.

Auch eine Vergleichbarkeit des Bewertungsobjektes mit den von der Klägerin benannten Vergleichsobjekten (Baujahr 1949 bis 1963) sei nicht gegeben; dies gelte insbesondere im Hinblick auf die bauliche Ausstattung. Er, der Beklagte, habe 20 der von der Klägerin als Vergleichsobjekte benannten 37 Gebäude überprüft und die bei ihm befindlichen Akten hinsichtlich der Einheitsbewertung auf den 1. Januar 1964 ausgewertet. Lediglich bei acht Gebäuden handele es sich um Nachkriegsbauten, die von den späteren Nutzern ausschließlich zu Bürozwecken erworben worden seien. Diese Gebäude seien alle im Sachwertverfahren bewertet worden.

Zwölf Gebäude seien kleinteilig für Büro- und Praxiszwecke genutzt worden und hätten in der Regel im Erdgeschoss einen hohen Anteil an Ladengeschäften. Vier Gebäude würden für Fabrikationszwecke genutzt. Kein einziges Gebäude diene nur Verwaltungszwecken. Diese zwölf Gebäude würden im Ertragswertverfahren bewertet. Die Mieten für Büros schwankten zwischen 4,20 DM/m² und 20,45 DM/m².

Insgesamt stütze daher die Auswertung der Akten seine, des Beklagten, bisherige Argumentation.

Da es sich bei dem Bewertungsobjekt um einen Einzelfall handele, für den weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch eine übliche Miete geschätzt werden könne, sei gemäß § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG das Sachwertverfahren anzuwenden.

Nachrichtlich werde zudem mitgeteilt, dass bei einer Anwendung des Ertragswertverfahrens bei einem Mietansatz von 8 DM (mit dem unteren mittleren Bereich) der Einheitswert auf den 1. Januar 1994 auf 949.315 € festzustellen wäre.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens des Beklagten im zweiten Rechtszug wird insbesondere auf seine Schriftsätze vom 14. November 2007 und 14. Januar 2010 nebst Anlage Bezug genommen (Bl. 12 ff. und 28 ff. der Streitakte).

Dem Gericht haben neben der Streitakte zum vorliegenden Verfahren die Streitakte zu dem Verfahren 2 K 2483/02, die Streitakte des BFH zum Az. II R 36/05 sowie zwei Bände der vom Beklagten unter der Steuernummer … geführten Einheitswertakten vorgelegen, auf deren Inhalte ergänzend Bezug genommen wird.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der vom Beklagten erlassene fehlerbeseitigende Wertfortschreibungsbescheid auf den 1. Januar 2000, dem eine Ermittlung des Einheitswertes im Sachwertverfahren zugrunde liegt, ist rechtswidrig und verletzt die Rechte der Klägerin.

Die Bewertung hätte im Streitfall im Ertragswertverfahren erfolgen müssen.

Wie auch der BFH in seinem Revisionsurteil (Az. II R 36/05) ausführt, ist gemäß § 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG „der Wert von Geschäftsgrundstücken (§ 75 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG) grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren ist nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG jedoch bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG bezeichneten Grundstücksarten anzuwenden, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann. Für die Frage, ob ein Grundstück zu einer Gruppe gehört, die im Sachwertverfahren zu bewerten ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Gruppe die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Nur wenn dies der Fall ist, können sich die Verhältnisse der Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), ausgewirkt haben. Die Zahl vermieteter Objekte muss deshalb so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist. Die Vermietungsfälle müssen überdies über das Bundesgebiet (ohne Beitrittsgebiet) so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung eigenverantwortlich durchzuführen. Die für eine Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte muss zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BewG) vorhanden gewesen sein (BFH-Urteil vom 21. Februar 2002 II R 66/99, BFHE 198, 146, BStBl II 2002, 378, m.w.N.).

Die Aufstellung in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr über die im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppen von Geschäftsgrundstücken gibt einen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen grundsätzlich ohne weitere Sachverhaltserforschung zugrunde legen können. Ihm kommt die Bedeutung eines Beweises des ersten Anscheins zu (BFH-Urteil in BFHE 198, 146, BStBl II 2002, 378). Zu den Geschäftsgrundstücken i.S. des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann, gehören nach Abschn. 16 Abs. 6 Satz 3 BewRGr u.a. Grundstücke für Bank- und Kreditinstitute sowie für Versicherungsunternehmen und Grundstücke mit größeren Verwaltungsgebäuden. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass es sich hierbei um meist eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden handelt, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sind (Abschn. 16 Abs. 6 Satz 2 BewRGr). Von solchen Gebäuden sind die nach dem Ertragswertverfahren zu bewertenden Bürohäuser zu unterscheiden, die derartige Merkmale nicht aufweisen. Bürohäuser sind nach ihrer baulichen Gestaltung dazu bestimmt oder geeignet, zu Bürozwecken vermietet zu werden (so zutreffend Abschn. 16 Abs. 6 Sätze 4 und 5 BewRGr).“

Wie auch der BFH in seinem Revisionsurteil darlegt, kann das streitbefangene Gebäude nicht den Grundstücken für Versicherungsunternehmen zugeordnet werden, es handelt sich vielmehr nach den Bauplänen um ein normales Bürogebäude ohne versicherungsspezifische Gestaltung.

Auch stellt es kein größeres Verwaltungsgebäude i. S. des Abschnitt 16 Abs. 6 Satz 3 BewG dar.

Für die Bewertung des streitbefangenen Objekts ist daher das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Der BFH hat in seiner Revisionsentscheidung im ersten Rechtsgang festgestellt, dass es zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 bereits eine ausreichende Anzahl vergleichbar großer und vermieteter Verwaltungsgebäude gab, um die erforderliche Grundlage für die Durchführung des Ertragswertverfahrens zur Verfügung zu haben.

Der erkennende Senat ist gemäß § 126 Abs. 5 Finanzgerichtsordnung -FGO- an die Beurteilung des BFH in dem genannten Revisionsurteil gebunden. Diese Regelung gilt für die gesamte rechtliche Beurteilung, die der BFH in dem zurückweisenden Urteil getroffen hat, ohne, dass es darauf ankommt, ob sie für die Aufhebung und Zurückverweisung unmittelbar oder mittelbar kausal ist (vgl. Gräber, FGO, § 126 Rn. 22; BFH-Urteil vom 13. September 2000 I R 57/99 [NV], Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2001, 458).

Insoweit rechtfertigt die Berufung des Beklagten darauf, dass es nach seinen Erkenntnissen zu diesem Stichtag keine ausreichende Anzahl vergleichbarer vermieteter Objekte gebe und keine repräsentative Mietdatensammlung vorhanden sei, keine abweichende Entscheidung.

Im ersten Rechtszug nicht festgestellte tatsächliche Umstände, die dafür sprechen könnten, dass die Bewertung zu Recht im Sachwertverfahren durchgeführt wurde, sind weder ersichtlich noch vom Beklagten zur Überzeugung des Gerichts dargelegt. Dies gilt auch, soweit er auf Besonderheiten der Baulichkeit wie Kelleraußenschächte, Sprinkleranlagen und wasserdruckhaltende Gebäudeabdichtungen verweist sowie besondere, höherwertige Eigenschaften des streitbefangenen Gebäudes aufführt, wie schalldämmende Maßnahmen an den Decken, Teppichboden bzw. hochwertiges PVC, Massivtreppen, Isolierverglasung, bessere glatte Türen bzw. Türen mit Glasfüllungen und besseren Beschlägen, aufwändige Elektroinstallation mit anliegenden Medienleitungen und Fernheizung, die zudem bereits im ersten Rechtszug bekannt waren (s. Bl. 90 ff. EW-Akte Band I). Viele dieser Merkmale sind auch schon bei Bürogebäuden aus den 1960iger Jahren anzutreffen. Zudem wären einzelne höherwertige Ausstattungsmerkmale durch Annahme einer höheren Ausstattungsgüte (gut oder sehr gut) und eines entsprechend höheren Mietwertes auszugleichen; diese führen aber nicht zwingend dazu, das Gebäude im Sachwertverfahren zu bewerten.

Bei dieser Beurteilung ist auch zu berücksichtigen, dass die gesetzliche Regelung des § 76 Abs. 1 BewG selbst dem Ertragswertverfahren eine gewisse Vorrangstellung einräumt. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll demgemäß die Masse der bebauten Grundstücke im Ertragswertverfahren bewertet werden. Auch regelmäßig vermietete Geschäftsgrundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Nur für die genannten bestimmten Gruppen oder für Einzelfälle ist das Sachwertverfahren vorgeschrieben; die Regelung des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist auf Ausnahmefälle zu beschränken (vgl. hierzu Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 76 Rn. 14, 15, 43).

Der angefochtene Einheitswertbescheid ist folglich rechtswidrig und daher - wie auch der BFH ausführt - ohne weitere Prüfung aufzuheben, da es sich bei der zutreffenden Einheitsbewertung im Ertragswertverfahren um eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung handelt, für die der maßgebliche Fortschreibungszeitpunkt nach § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG erst der Beginn des Kalenderjahres ist, in dem der Fehler dem Beklagten bekannt geworden ist oder ein der Beseitigung dieses Fehlers dienender Feststellungsbescheid erteilt wird, nicht aber der streitbefangene Stichtag 1. Januar 2000.

Auch dem Hilfsantrag des Beklagten auf Vertagung des Rechtsstreits war nicht zu entsprechen, da die Sache entscheidungsreif war. Dabei hat der Senat - auch im Hinblick auf das Alter des bereits im zweiten Rechtszug anhängigen Verfahrens - ferner berücksichtigt, dass eine konkrete Einigungsmöglichkeit und -bereitschaft der Beteiligten angesichts der divergierenden Rechtsauffassungen nicht erkennbar war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung -ZPO-.