Entscheidung 4 S 101/11

Das Versäumnisteil der Kammer vom 25.01.2012 wird aufrechterhalten.

Die weiteren Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen, soweit sie sich auf den die Umlage der Grundsteuer betreffenden Teil des Streitgegenstandes in Höhe von 433,90 € bezieht.

I.

Die Parteien streiten über Betriebskostenabrechnungen.

Die Klägerin war in der Zeit von Mai 2001 bis Januar 2010 Zwangsverwalterin der von der Beklagten gemieteten Wohnung in xxx Straße 4/4a, welche seinerzeit im Mietvertrag vom 25.09.2000 als Nr.16 bezeichnet wurde (vgl. Anlage K 1; Bl. 15 ff. d. A.) Die Klägerin begehrt Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2005, 2006 und 2007 in Höhe von insgesamt 2.325,80 € nebst Zinsen.

Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 wurde im September 2006 erstellt und der Beklagten übersandt. Auf deren Einwände hin korrigierte die Klägerin die Abrechnung und fordert nunmehr einen noch zu zahlenden Betrag in Höhe von 520,44 € (vgl. Anlage K 3, Bl. 23 ff d. A.).

Die Klägerin rechnete für das Kalenderjahr 2006 im Oktober 2007 die Nebenkosten ab. Unter Berücksichtigung der Einwendungen der Beklagten korrigierte sie diese und macht nunmehr 888,12 € geltend (vgl. Anlage K 4; Bl. 30 ff. d. A.) . Mit der Abrechnung für das Kalenderjahr 2007 wurden 917,34 € geltend gemacht (vgl. Anlage K 5, Bl. 34 ff d. A.).

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Klägerin hinsichtlich der Abrechnung für 2005 die Abrechnungsfrist nicht eingehalten habe. Dies gelte auch für die Abrechnung betreffend das Kalenderjahr 2006. Im Übrigen, so meint die Beklagte, seien sämtliche Abrechnungen formell und materiell falsch. Die Verteilerschlüssel seien nicht erläutert worden. Hinsichtlich der Hauswartkosten seien nur bereinigte Kosten in Ansatz gebracht worden, ohne die Gesamtkosten auszuweisen. Des Weiteren seien die Grundsteuerbeträge nicht zu zahlen, da hier keine Trennung zwischen Gewerbe- und Wohneinheiten vorgenommen worden sei. Ferner sei nicht gesondert ausgewiesen, welcher Anteil der Wasserkosten auf das Sprengwasser, welches unstreitig entnommen worden ist, angerechnet worden ist.

Wegen nach ihrer Behauptung verweigerter Belegeeinsicht hat die Beklagte im Wege einer Hilfswiderklage die Vorlage diverser Belege in Kopie gefordert.

Das Amtsgericht Oranienburg hat mit Urteil vom 04. Mai 2011 die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 1.142,42 € nebst Zinsen zu zahlen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin die Betriebskostenabrechnungen für alle drei Kalenderjahre formell wirksam und fristgemäß erstellt habe. Das Gericht hat jedoch aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen die Positionen Hauswartkosten, Grundsteuern und Behältermiete herausgerechnet ebenso wie die Kosten des Kaltwassers. Daher habe die Beklagte für das Kalenderjahr 2005 einen Betrag in Höhe von 225,17 €, für das Kalenderjahr 2006 einen Betrag in Höhe von 517,79 € und für das Kalenderjahr 2007 einen Betrag in Höhe von 399,50 € nachzuzahlen (vgl. Bl. 142 ff. d. A.).

Über die Hilfswiderklage hat das Amtsgericht nicht entschieden.

Dagegen wendet sich Klägerin mit ihrer Berufung, mit welcher sie ihr ursprüngliches Ziel weiter verfolgt und die Zahlung weiterer 1.183,34 € nebst Zinsen begehrt. Sie ist der Ansicht, dass ihr die Grundsteuerbeträge für die jeweiligen Jahre zustehen. Ausweislich der Betriebskostenabrechnung sei die Wohnung Nummer 16 nunmehr als Wohnung 34 bezeichnet. Ferner sei die Position „Hauswart“ auch bei Vornahme eines pauschalen Abzugs für die Verwaltung, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten formell ordnungsgemäß. Dieser Kostenabzug sei auch entsprechend erläutert worden. Auch die Behältermiete sei umlagefähig und könne als Betriebskosten abgerechnet werden. Der Beklagten seien auch lediglich die von ihr verbrauchten Kaltwasserkosten, die in ihrer Wohnung abgelesen wurden, in Rechnung gestellt.

Dagegen wendet sich die Beklagte und hat Anschlussberufung mit dem Ziel eingelegt, die Klage insgesamt abzuweisen. Sie meint, die Kalt- und Betriebskosten sowie die Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 2005 bis 2007 seien fehlerhaft, weil diese ausdrücklich für eine Wohnung Nummer 34 im dritten Obergeschoss erstellt wurden. Die Beklagte sei jedoch Mieterin der Wohnung Nummer 16 im Dachgeschoss gewesen. Das Amtsgericht habe diesen Umstand lediglich bei der Position Grundsteuer berücksichtigt, nicht aber bei den weiteren in den Abrechnungen enthaltenen Positionen. Im Übrigen seien die Forderungen für das Jahr 2007 nicht fällig, weil keine Belege vorgelegt worden seien. Die Berufungsbeklagte mache insoweit von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Des Weiteren verfolgt die Beklagte ihre mit Schriftsatz vom 20.10.2010 erhobene Hilfswiderklage, über welche das Amtsgericht nicht entschieden hatte.

Die Klägerin tritt der Anschlussberufung entgegen und beantragt, den erstinstanzlichen Hilfswiderklageantrag zurückzuweisen.

Nachdem die Kammer in der Sitzung vom 11.01.2012 umfangreich auf die einzelnen problematischen Punkte hingewiesen hatte, hat die Beklagtenvertreterin keinen Antrag gestellt. In dem am 25.01.2012 verkündeten Versäumnisteil- und Schlussurteil ( Bl. 223 d. A.) ist das Urteil des Amtsgerichts Oranienburg dahingehend abgeändert worden, dass die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin weitere 572,16 € nebst Zinsen hinsichtlich der schlüssig dargelegten Betriebskostennachforderungen für die Grundsteuern, Behälterkosten und Kaltwasserkosten zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Klägerin ist durch unechtes Versäumnisurteil mangels Schlüssigkeit der Position Hauswartkosten zurückgewiesen worden. Ebenso ist die Anschlussberufung der Beklagten zurückgewiesen worden.

Gegen das am 19.03.212 zugestellte Versäumnisurteil hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 27.03.2012 Einspruch eingelegt und beantragt, die Berufung auch im Übrigen zurückzuweisen, das Urteil des Amtsgerichts Oranienburg auf die Anschlussberufung hin abzuändern und die Klage abzuweisen sowie die Klägerin auf die vom Amtsgericht übergangene Hilfswiderklage, mit welcher sie die Übersendung von insgesamt 26 die Betriebskostenabrechnung betreffende Belegen und Verträgen verlangt, zu verurteilen (vgl. B. 230 d. A.).

II.

Durch den frist- und formgerechten Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil der Berufungskammer vom 25.01.2012 wird der Prozess in die Lage zurückversetzt, in der er sich vor Eintritt der Säumnis befand (§§ 539 Abs. 3, 342 ZPO).

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Gleiches gilt für die Anschlussberufung der Beklagten (§ 524 ZPO).

Das Versäumnisurteil ist aufrechtzuerhalten, da die Berufung der Klägerin im tenorierten Umfang Erfolg, die Anschlussberufung der Beklagten keinen Erfolg hat (§§ 539 Abs. 343 ZPO).

Die Kammer hat keinen Zweifel an der formellen Wirksamkeit der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen. Nach der ständigen Rechtssprechung des BGH ist eine Abrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Notwendig ist eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten. Sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen für einen juristisch- und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Empfänger klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein (BGH NJW 2005, 219).

Gemessen daran sind die Betriebsnebenkostenabrechnung für 2005, 2006 und 2007 formell ordnungsgemäß erfolgt. Im Ergebnis ist auch die Abrechungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gewahrt, da die jeweiligen Abrechnungen binnen der Zwölfmonatsfrist zugegangen sind. Sie waren trotz Rechenfehler jedenfalls formell wirksam. Ergänzend wird auf die ausführlichen mündlichen und in den Sitzungsprotokollen niedergelegten Hinweise der Kammer Bezug genommen.

Die Einwände der Klägerin gegen die Abrechnung der Abfallentsorgung in den Abrechnungen für 2006 und 2007 sind unberechtigt. Sofern das Entsorgungsunternehmen für die Zurverfügungstellung von Müllbehältern eine Mietgebühr berechnet und gesondert in der Rechnung ausweist, gehört dies zu den Kosten der Müllbeseitigung im Sinne von § 2 Nr. 8 BetrKV. Bei der Ausweisung in der Rechnung handelt es sich lediglich um eine Frage der Preisstruktur des Abfallbeseitigungunternehmens, die die Umlegbarkeit der Leistung nicht in Frage stellt. Sofern und soweit, wie die Beklagte meint, dies mit einer früher vertretenen Auffassung der Kammer nicht in Einklang steht, hält diese daran nicht fest.

Auch gegen die Abrechnung des Kaltwassers wendet sich die Beklagte ohne Erfolg. Die Kammer hat bereits in der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2012 darauf hingewiesen, dass sie das Argument, aus der Abrechnung ergäben sich nicht die Ablesewerte für das Sprengwasser und die Art und Weise, wie diese in die Abrechnung eingeflossen seien, für unbeachtlich hält. Da die Sprengwasserkosten nicht nach Verbrauch umzulegen sind, war die Klägerin nicht gehalten, diese Werte in der Abrechnung gesondert auszuweisen. Es war Sache der Beklagten, anhand einer Belegprüfung die Höhe dieser Kosten, die bei der Gartenpflege entstehen, zu überprüfen.

Dem kann die Beklagte nicht die Verweigerung der Belegprüfung durch die Klägerin entgegenhalten. Ihre Behauptung, die Prozessbevollmächtigte der Klägerin habe mit Schreiben vom 07.07.2009 eine Belegeinsicht ausschließlich in Rxxx angeboten, ist unzutreffend. Nach dem Inhalt des Schreibens hat die Prozessbevollmächtigte vielmehr darauf hingewiesen, dass die Unterlagen bei der Verwalterin in Nauen abgelegt sind. Sie hat das mit dem Angebot und der Bitte an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten verbunden, mit der Hausverwaltung Kontakt aufzunehmen. Es war nun Sache der Beklagtenseite, diesen Kontakt herzustellen und einen für beide Seiten praktikablen und zumutbaren Weg zu finden. So wäre eine Einsichtnahme im Büro der Prozessbevollmächtigten der Klägerin eine solche Option gewesen. Dass die Kontaktaufnahme dann unterblieb, hat sich die Beklagtenseite selbst zuzuschreiben. Einwendungen kann sie aus der unterbliebenen Belegeinsicht deshalb nicht herleiten.

Auch mit ihren Angriffen gegen die Abrechnung der Grundsteuerbeträge vermag die Beklagte nicht durchzudringen. Soweit das Amtsgericht diese Kosten wegen eines vermeintlichen Widerspruchs bei der Bezeichnung der Wohnung in den Grundsteuerbescheiden und der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnungsnummer erkennt, hat die Klägerin die Gründe hierfür erläutert und mitgeteilt, dass gegenüber dem Teilungsplan sich die ursprünglich für die hier in Rede stehende Wohnung vergebene Nummer geändert habe. Der Beklagten war es ohne weiteres möglich, durch Einsichtnahme in die Unterlagen und insbesondere in den Teilungsplan festzustellen, ob die dort mit der Nummer 39 ausgewiesene Wohnung mit der von ihr gemieteten identisch ist. Die unterbliebene Einsichtnahme kann sie aus den bereits dargelegten Gründen der Klägerin nicht anlasten.

Hinsichtlich des Umlagemaßstabes für die Grundsteuer bleibt die Kammer im Ergebnis bei ihrer Auffassung, dass die Klägerin zur Abrechnung der in den Grundsteuerbescheiden ausgewiesenen Beträge berechtigt ist. Bei seiner Entscheidung hat das Gericht dabei bestehende Zweifel an einer wirksamen Vereinbarung einer Umlage nach Flächenmaßstab zurückgestellt und stützt sich nunmehr auf einen anderen, vorgreiflichen rechtlichen Gesichtspunkt. In seiner Entscheidung vom 26.05.2004, auf die sich die Beklagte stützt, hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Parteivereinbarung über den Umlegungsmaßstab grundsätzlich auch dann vorrangig ist, wenn eine bestimmte Betriebskostenart, wie die Grundsteuer, dem Vermieter gesondert wohnungsbezogen treffe. Die Kammer will diese Auslegung nicht grundsätzlich in Zweifel ziehen, meint jedoch, dass die in der Entscheidung getroffene Aussage, die Umlage nach Flächenmaßstab sei auch bei der Grundsteuer zulässig, zu weit greift, da sie die Grenzen der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB überschreitet. Danach sind (verkürzt) Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks entstehen. Die Auslegung des Begriffs „Eigentümer“ bereitet bei einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, das nur einem Eigentümer gehört, keine Schwierigkeiten und ist mit dem Begriff „Vermieter“ gleichzusetzen. Anders liegt der Fall jedoch, wenn Kosten des Betriebs eines Objektes, etwa in einer Wohnungseigentumsanlage, eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern treffen. Hier ist zu unterscheiden. Kosten, die die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft zu zahlen haben, sind in ihrer Gesamtheit Betriebskosten, denn auf jeden Wohnungseigentümer entfällt der seinem Anteil entsprechende Kostenbetrag. Wenn jedoch die Kosten, wie bei der Grundsteuer, dem Vermieter nicht anteilig, sondern durch separate Inanspruchnahme durch einen Gläubiger bzw. wie hier durch die Steuerbehörde entstehen, so handelt es sich nicht um Kosten die der Gemeinschaft entstehen. Steuergegenstand ist gemäß § 2 Ziff. 2 GrdstG i. V. m. §§ 68 Abs. 1 Ziff. 3, 70 Abs. 1, 131 Abs. 1 BewertG jedes Wohnungseigentum. Jede Eigentumswohnung bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit (§ 131 Abs. 1 BewertG). Demgemäß entstehen auch keine Gesamtkosten, an denen der einzelne Eigentümer Anteil haben könnte. Kosten entstehen ihm nur in Gestalt des im Grundsteuerbescheid ausgewiesenen Betrages. Die Gemeinschaft trifft hingegen bei solcher Einzelveranlagung keine Kostenbelastung. Die Summe der jeden Wohnungseigentümer separat treffenden Kostenlast kann nicht als Betriebskosten angesehen werden, denn die Steuerschuld des einen entsteht dem anderen nicht und umgekehrt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte sind Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb nur solche, die dem Vermieter entweder direkt oder als Anteil an den Gesamtkosten der Gemeinschaft entstehen.

Danach kann ein Vermieter nur die eigene Grundsteuerbelastung als Betriebskosten umlegen.

Die Vereinbarung des Umlegungsmaßstabes auf der Grundlage der Fläche beschränkt sich in ihren Auswirkungen deshalb auf die Frage, ob die angefallene Grundsteuer des Vermieters ganz oder nur zu einem dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche des Objektes entsprechenden - hier äußerst geringen - Anteil umlegen kann. Letzteres entspricht nach der Überzeugung schon wegen des für jeden verständigen Mieter erkennbaren Widerspruchs gegen den Sinn des Betriebskostenrechts nicht dem Willen der Vertragsparteien. Andererseits kann dies nicht zur Folge haben, dass der Vermieter gar keine Grundsteuern trotz entsprechender Vereinbarung umlegen kann. Bedenkt man, dass es den Parteien bei der Vereinbarung eines Umlegungsmaßstabes um einen gerechten Ausgleich zwischen Interessen und Belastungen der verschiedenen Mietparteien bei der Überbürdung der Betriebskosten geht, so liegt es nahe, hier die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze heranzuziehen, mit denen Ungleichgewichte, die sich aus unterschiedlichen Nutzungsarten ergeben, ausgeglichen werden. Unter dem Gesichtspunkt billigen Ermessens (§§ 315, 316 BGB) kann hier bei der Betriebskostenabrechnung ein sogenannter Vorwegabzug erforderlich sein. Hierdurch wird eine differenziertere Betrachtung ermöglicht und die Belastung eines Mieters mit Kosten, die in keinem direkten Zusammenhang mit seiner Nutzungsart stehen, vermieden. Dieses Bedürfnis besteht bei der Umlage von Grundsteuer in besonderem Maße. Die Steuerveranlagung ist in Bezug auf zahlreiche privilegierende wie belastende Regelungen stark von Umständen abhängig, die in der Person des Steuerpflichtigen, der Zweckbestimmung einer Wohnung oder anderen grundsteuerrelevanten Tatsachen liegen können. Das Bedürfnis, eine differenzierende Betrachtung auch bei der Bestimmung der Höhe der umzulegenden Grundsteuer vorzunehmen, kann unter diesen Voraussetzungen nur dadurch verwirklicht werden, dass man dem Grundgedanken des Steuerrechts folgt und jede Eigentumswohnung auch mietrechtlich als Wirtschaftseinheit betrachtet.

Im Bemühen um einen dem Willen der Vertragsparteien entsprechenden Ausgleich geht die Kammer deshalb davon aus, dass in einem solchen Fall der Vermieter berechtigt ist, den allein auf die Mietwohnung entfallenden Grundsteuerbetrag abzurechnen, ohne dass ihm ein Verstoß gegen den vereinbarten Umlegungsmaßstab vorzuhalten ist.

Nach alledem ist die Klage in dem im Tenor des Versäumnisurteils bezeichneten Umfang begründet. Die Berufung der Klägerin hat insoweit Erfolg.

Das Versäumnisurteil war auch in Bezug auf die dort erfolgte Zurückweisung der Anschlussberufung aufrechtzuerhalten. Die Kammer hat - entgegen ihrer anfänglich vertretenen Auffassung - auch über die vom Amtsgericht übergangene Hilfswiderklage der Beklagten zu entscheiden. Mit Ablauf der Frist des § 321 Abs. 2 ZPO ist die Anhängigkeit bzw. Rechtshängigkeit des übergangenen Anspruchs entfallen. Dieser ist unter den gegebenen Voraussetzungen einer zulässigen Anschlussberufung Gegenstand des Berufungsverfahrens geworden (vgl. Zöller, 29. Aufl. § 321 Rn. 8, 537 Rn. 3).

In der Sache selbst ist die Hilfswiderklage der Beklagten zurückzuweisen. Ihr steht kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zu. Bei preisfreiem Wohnraum besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Übersendung von Kopien (Börstinghaus/Pfeifer MietPrax Bd. I Fach 2 Rdnr. 655).

Die Beklagte kann keine Ausnahme von diesem Grundsatz für sich in Anspruch nehmen. Das Unterbleiben der Vorlage der Originalbelege hat sie entgegen ihrer eigenen Auffassung sich selbst zuzuschreiben, weil sie trotz Angebot die Kontaktaufnahme mit der Hausverwaltung zwecks Abstimmung zumutbarer Einsichtsumstände und eines Einsichtstermins unterlassen hat.

Zusammenfassend ist deshalb festzustellen, dass das Versäumnisurteil der Kammer vom 25.01.2012 in vollem Umfang aufrechtzuerhalten war.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 97, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Kammer hat die Revision gegen die vorliegende Entscheidung zugelassen, soweit es um die Abrechenbarkeit der Grundsteuer geht. Sie sieht sich insoweit nicht im Einklang mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.05.2004.