Entscheidung 13 S 46/14

I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 22. April 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Potsdam – 24 C 420/13 - wird zurückgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an den Beklagten 525,96 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 262,98 EUR seit dem 6. Juli 2012 und seit dem 6. August 2012 zu zahlen.

II. Die Anschlussberufung des Klägers wird zurückgewiesen.

III. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten zu 55 Prozent und dem Kläger zu 45 Prozent auferlegt.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Soweit die Berufung des Beklagten und die Anschlussberufung des Klägers zurückgewiesen worden sind, ist das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 22. April 2014 ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

V. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 5.800,00 EUR festgesetzt.

VI. Die Revision wird nicht zugelassen.

(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO)

Der Kläger nimmt den Beklagten nach einem beendeten Wohnraummietverhältnis auf Ersatz der ihm durch den Umzug in eine neue Wohnung entstandenen Kosten sowie auf Herausgabe einer Verpfändungserklärung eines als Mietkaution gestellten Sparguthabens in Anspruch, während der Beklagte mit der Widerklage die Herausgabe des Sparbuchs zum Zwecke der Inanspruchnahme der Mietkaution verlangt.

Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte ist Eigentümer der in der Gemeinde Stahnsdorf in einem reinen Gewerbebetrieb im Striewitzweg … gelegenen Grundstücksfläche, die mit einem vormals als Verwaltungsgebäude zur Büronutzung genehmigten Gebäude bebaut ist. Auf der Grundlage des schriftlichen Formularmietvertrages vermietete der Beklagte dem Kläger in diesem Gebäude die in der ersten Etage links gelegenen, vormals als Büro genutzten 2 Zimmer nebst Küche, Flur und Bad mit WC. Die Wohnfläche war im Mietvertrag mit 71,508 qm angegeben. Das Mietverhältnis begann ab dem 1. April 2011 und lief auf unbestimmte Zeit. Zur Miethöhe haben die Parteien in § 7 des Mietvertrages vereinbart, dass der Kläger eine monatliche Grundmiete in Höhe von 420,00 Euro zu zahlen hatte. Hinsichtlich der Betriebskosten nach Maßgabe des § 18 des Mietvertrages war bezüglich der kalten Betriebskosten eine Pauschale in Höhe von monatlich 40,00 Euro vereinbart. Über die Heizkosten ist in dem Formularfeld handschriftlich unter Bezugnahme auf eine Anlage 1 eingetragen: „12% d. Gasabrechnung (2010: 6.341,91 €) EUR 63,40“. Die monatlich zu entrichtende Bruttowarmmiete war mit 523,40 EUR angegeben. Nach § 20 Ziffer 2 des Mietvertrages hatte der Kläger eine Mietkaution in Höhe von 840,00 Euro zu leisten. Zum weiteren Inhalt wird auf den Mietvertrag vom 24. Februar 2011 (Anlage zur Klageschrift vom 2. Oktober 2013, Bl. 5 ff. GA) Bezug genommen.

Zur Erbringung der Mietkaution verpfändete der Kläger sein auf dem Sparkonto bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse mit der Nummer ….4632 vorhandenes Sparguthaben bis zum Betrag in Höhe von 840,00 Euro zu Gunsten des Beklagten für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Vertrag ist von beiden Parteien unterzeichnet worden. Die Sparkasse hat die Verpfändung bestätigt. Die Erklärung wurde dem Beklagten überlassen. Zwischen den Parteien ist streitig, wo sich das Sparbuch befindet.

Das unter dem 30. April 2011 erstellte Wohnungsübergabeprotokoll führt in der Rubrik „Bemerkungen – Sonstiges“ den handschriftlich eingesetzten Text auf: „Anteil an Gesamtkosten/Jahr: 12%“ (Bl. 52 GA). Dieses Protokoll ist im Feld „Mieter“ von einem „L. H…“ und dem Feld „Zeuge“ von dem Beklagten unterschrieben worden. Darüber hinaus befindet sich am Ende des Protokolltextes eine weitere nicht lesbare Unterschrift.

Die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Potsdam Mittelmark hat den Kläger nach Einleitung eines Anhörungsverfahrens nach § 28 VwVfGBbg in dem Verfahrensverfahren zur Untersagung der Nutzung der Mietsache zu Wohnzwecken angehört. Mit Bescheid vom 30. Mai 2012 hat die Behörde gegen den Kläger einen Verwaltungsakt erlassen, mit dem ihm die Nutzung der mit Mietvertrag vom 24. Februar 2011 zum 1. April 2011 überlassenen Wohnräume in der ersten Etage des Gebäudes Striewitzweg …. in Stahnsdorf binnen drei Monate nach Bestandskraft des Bescheides untersagt wurde. Zugleich wurde gegen den Kläger das Verwaltungsvollstreckungsverfahren eingeleitet und ein Zwangsmittel in Form des Zwangsgeldes in Höhe von 3.000,00 Euro für den Fall der Zuwiderhandlung angedroht. Ihm wurden zudem die Kosten des Verfahrens und die für den Erlass des Bescheides anfallende Gebühr auferlegt. In den Gründen des Bescheides führte die Behörde aus, dass für die Umnutzung des Objekts von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnraumnutzung keine nach § 54 BbgBauO erforderliche Baugenehmigung vorliegen würde, nachdem der Beklagte seinen ursprünglich am 24. Februar 2012 gestellten Bauantrag zur Genehmigung der Nutzungsänderung zurückgenommen hatte, mit der Folge, dass die Nutzung des Bürogebäudes zu Wohnzwecken formell illegal war. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bescheid des Landkreises Potsdam-Mittelmark als untere Bauaufsichtsbehörde vom 30. Mai 2012 (Anlage zur Klageschrift vom 2. Oktober 2013 (Bl. 9 ff. GA) Bezug genommen.

Der Kläger hat ausweislich des schriftlichen Mietvertrages vom 24./30. Juli 2012 in der Sperberstraße … in Stahnsdorf im Dachgeschoss eine 3-Zimmerwohnung mit einer Mietfläche von 73,41 qm zu einer Nettokaltmiete von 500,00 Euro angemietet. Die Mietwohnung hat der Kläger dem Beklagten am 31. August 2012 zurückgegeben. Da er die Mieten für die Monate Juli und August 2012 sowie die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2011 in Höhe von 22,06 EUR nicht gezahlt hat, hat der Beklagte durch seinem Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 17. August 2012 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.

Mit der vorliegenden Klage nimmt der Kläger den Beklagten auf Erstattung der Kosten in Anspruch, die ihm durch den Umzug in die neue Wohnung entstanden sind. Er ist der Auffassung gewesen, dass ihm der Beklagte zum Schadensersatz verpflichtet sei, weil er ihm Wohnraum vermietet habe, der aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht zu Wohnzwecken hätte vermietet werden dürfen. Grund hierfür sei gewesen, dass es der Beklagte versäumt habe, für die Umnutzung der Räume von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnraumnutzung eine nach der Bauordnung erforderliche Genehmigung zu beantragen; eine solche Baugenehmigung sei nunmehr nicht mehr zu erhalten. Er hat behauptet, dass er die ihm durch den Landkreis für den Erlass des Bescheides vom 30. Mai 2012 auferlegte Gebühr in Höhe von 100,00 EUR gezahlt habe. Ihm seien für die Durchführung des Umzugs – unstreitig – Kosten in Höhe von 759,00 EUR, für die Beauftragung eines Nachsendeauftrags bei der Post – unstreitig – Kosten in Höhe von 15,20 EUR entstanden. Für Gardinen mit Zubehör, Lampen und den Erwerb einer Küche habe er – unstreitig - Kosten in Höhe 1.580,68 EUR gezahlt. Für die Ummeldung des Kfz habe er – unstreitig – Gebühren in Höhe von 99,96 EUR zahlen müssen. Darüber hinaus müsse ihm der Beklagte die Mietmehrkosten für die Anmietung der neuen Mietwohnung in Höhe von mtl. 80 EUR für die Dauer eines Jahres bezahlen, so dass er von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von 3.514,84 EUR verlangen könne. Da dem Beklagten keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis zustehen würden, müsse er auch die ihm aus Anlass der Mietkaution überlassene Verpfändungserklärung zurückgeben.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen,

1. an ihn 3.514,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (= 19.11.2013) zu zahlen;

2. an ihn das Original der Verpfändungserklärung für das Sparkonto mit der Nummer ….. 4632 bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse in P. vom 17. März 2011 herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung gewesen, dass dem Kläger aus Rechtsgründen kein Erstattungsanspruch zustehe, da er durch seinen Zahlungsverzug die Kündigung und damit die Beendigung des Mietverhältnisses selbst herbeigeführt habe. Weiterhin sei nicht erkennbar, warum der Kläger Anschaffungskosten für bestimmte Einrichtungsgegenstände erstattet verlangen könne. Die Bezahlung der Gebühr für den Erlass des Bescheides zur Nutzungsuntersagung durch den Kläger bestreite er mit Nichtwissen. Die Mietdifferenz könne der Kläger nicht erstattet verlangen, da die neue Wohnung im Vergleich zur alten Wohnung einen unterschiedliche Raumzuschnitt sowie ein zusätzliches Zimmer habe.

Der Beklagte hat zudem Widerklage erhoben, mit der er die Herausgabe des Sparbuches zur Inanspruchnahme der Mietkaution verlangt. Er ist der Auffassung gewesen, dass ihm aus dem Mietverhältnis noch Ansprüche gegen den Kläger zustehen würden, und zwar die Mieten für die Monate Juli und August 2012 in Höhe von je der Bruttowarmmiete (523,40 EUR) sowie die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 221,06 und aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in Höhe von 381,99 EUR. Ausweislich des Mietvertrages und des Textes aus dem Wohnungsübergabeprotokoll habe man sich, wie der Beklagte behauptet hat, auf die Kostenbeteiligung des Klägers an den Betriebskosten in einem Umfang von 12 Prozent der Gesamtbetriebskosten geeinigt. Weiterhin sei er ihm zur Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 603,93 EUR (Geschäftswert: 6.307,86 EUR) verpflichtet.

Mit der Widerklage hat der Beklagte beantragt,

den Kläger zu verurteilen, an ihn das Sparbuch für das Sparkonto mit der Nummer …. 4632 bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse in P. herauszugeben.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Seiner Auffassung nach stünden dem Beklagten keine Ansprüche au dem Mietverhältnis mehr zu. Die Mietzahlungspflicht sei angesichts der öffentlich-rechtlichen Beschränkung in Form der Nutzungsuntersagung entfallen, da die Mietsache einen Sachmangel aufgewiesen habe, die ihre Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben habe. Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung könnten nicht verlangt werden, da ausweislich des Mietvertrages allein eine Pauschale vereinbart worden sei.

Das Amtsgericht hat in seinem Urteil vom 22. April 2014 unter Abweisung der Klage im Übrigen und der Widerklage insgesamt den Beklagten verurteilt, an den Kläger 1.834,16 EUR nebst Zinsen zu zahlen sowie das Original der Verpfändungserklärung für das Sparkonto herauszugeben. In den Gründen seiner Entscheidung hat das Ausgangsgericht hierzu im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stünde gemäß § 536a BGB ein Schadensersatzanspruch zu, da die Wohnung spätestens mit dem Zugang des Bescheides des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 30. Mai 2012 einen Sachmangel im Sinne des § 536 BGB aufgewiesen habe. Mit dem Ausspruch der Nutzungsuntersagung seien die Mieträume nicht mehr als Wohnung nutzbar gewesen, so dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufgehoben worden sei. Dies habe gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Befreiung des Klägers von der Entrichtung der Miete geführt. Es habe auch ein anfänglicher Sachmangel vorgelegen, da angesichts der fehlenden Baugenehmigung zur Umnutzung der Büroräume als Wohnung die Gefahr der öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung schon bei Vertragsschluss bestanden habe. Der Kläger könne daher Schadensersatz in Form der Erstattung der Umzugskosten (759,00 EUR), der Ummeldekosten in Höhe von 99,96 EUR sowie der Kosten für den Nachsendeservice bei der Post in Höhe von 15,20 EUR verlangen. Ebenso stehe ihm im Rahmen des Schadensersatzes die Erstattung des Mietdifferenzschadens in Höhe von 960,00 EUR zu. Die Erstattung der Gebühr für den Bescheid der Behörde in Höhe von 100,00 EUR könne der Kläger hingegen nicht verlangen, da er für die Behauptung, die Gebühr gezahlt zu haben, beweisfällig geblieben sei. Ersatzansprüche für die Beschaffung der Einrichtungsgegenstände in der alten Wohnung stünden dem Kläger nicht zu, da er nicht darlegt habe, dass die Kosten notwendig gewesen seien. Der Kläger könne auch die Mietsicherheit herausverlangen. Dem Beklagten stünden nämlich aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche mehr gegen den Kläger zu. Die Mietzahlungspflicht für Juli und August 2012 bestehe nicht, da die Miete aufgrund der Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zu 100 Prozent gemindert gewesen sei. Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen stünden dem Beklagten angesichts der Vereinbarung einer Pauschale nicht zu. Deshalb sei auch die Widerklage abzuweisen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er sein erstinstanzliches Anliegen weiter verfolgt. Er rügt Rechtsfehler. Trotz der öffentlich-rechtlichen Beschränkung in Form der Nutzungsuntersagung sei der Wohnraum bis zur Rückgabe der Mietsache objektiv als Wohnraum nutzbar gewesen und vom Kläger auch in dieser Form genutzt worden. Es sei deshalb für ihn unvorstellbar, dass die Mietzahlungspflicht für den Kläger allein durch den Zugang des Bescheids der Behörde entfallen sein soll. Allenfalls könne die Mietzahlungspflicht für einen angemessenen Zeitraum entfallen, bis der Kläger ein Ersatzquartier gefunden habe. Da dem Kläger aber, wie der Beklagte behauptet, die Problematik der fehlenden Baugenehmigung seit Februar 2012 bekannt gewesen sei, könne unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist von drei Monaten die Mietzahlungspflicht allenfalls bis Ende Mai 2012 entfallen sein. Da er aber die Mietsache bis Ende August 2012 genutzt habe, müsse er die Mieten zahlen. Rechtsfehlerhaft habe das Amtsgericht dem Kläger einen Schadensersatzanspruch aus § 536a BGB in Form des Kündigungsfolgeschadens zugebilligt. Dies sei unzutreffend, da nicht der Kläger, sondern der Beklagte das Mietverhältnis durch eine mieterbedingte Verhaltensweise durch Kündigung beendet habe. Der Kläger sei auch nicht berechtigt, die für die Mietkaution hingegebene Verpfändungserklärung zurückzuverlangen. Einerseits stünden ihm – dem Beklagten – die Mieten für Juli und August 2012 sowie die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen zu. Für den Fall, dass der Kläger nicht im Besitze des Sparbuches sein sollte, werden hilfsweise die Miete für Juli und August 2012 verlangt. Das Amtsgericht habe insoweit seinen Sachvortrag, insbesondere bezogen auf die im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentierte Vereinbarung nicht berücksichtigt.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 22. April 2014 – 24 C 420/13 – abzuändern, die Klage insgesamt abzuweisen und den Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, an ihn das Sparbuch für das Sparkonto mit der Nummer ….4 632 bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse in P. herauszugeben, hilfsweise den Kläger zu verurteilen, an ihn 840,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus je 420,00 EUR seit dem 6. Juli 2012 und 6. August 2012 zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und die mit dem Hilfsantrag gestellte Klage abzuweisen.

Mit der Anschlussberufung beantragt er,

das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 22. April 2014 – 24 C 420/13 – abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 1.680,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19. November 2013 zu zahlen;

Den noch angekündigten Antrag, hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, an Eides statt zu versichern, dass er nicht im Besitze des Sparbuches sei, hat der Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung am 16. Januar 2015 zurückgenommen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil, soweit es ihm günstig ist. Die für Lampen etc. aufgewandten Kosten seien nur wegen der Anmietung der neuen Wohnung erfolgt, weshalb ihm ein Erstattungsanspruch in Höhe von weiteren 1.680,68 EUR zustehe. Er hat aus seiner Sicht – klarstellend – behauptet, dass eine Ersatzbeschaffung für Lampen und für eine Einbauküche in der neuen Wohnung notwendig gewesen sei, weil diese Einrichtungsgegenstände aus der alten Wohnung nicht hätten mitgenommen werden dürfen. Sie seien nämlich Bestandteil der Mietsache der alten Wohnung gewesen. Ergänzend sei zur abgewiesenen Widerklage darauf hinzuweisen, dass sich nach dem von allen Beteiligten durch ihre Unterschrift gedeckten Text der Vereinbarung das Sparbuch in der Verwahrung des Beklagten befinde, so dass dieser schon aus diesem Grunde nicht die Herausgabe des Sparbuches verlangen könne.

Der Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Er bestreitet, dass Lampen und Einbauküche in der alten Wohnung von ihm bereitgestellt worden seien und behauptet hierzu, dass die Einbauküche vom Vormieter des Klägers in der Wohnung zurückgelassen worden sei. Auf Wunsch des Klägers sollte diese in der Mietwohnung verbleiben, damit er sich keine Einbauküche beschaffen müsse. Er behauptet weiter, dass mit Ausnahme von den in die Decke eingelassenen Wandstrahlern keine weiteren Lampen in der Mietwohnung vorhanden gewesen seien.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen sowie auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 22. April 2014 Bezug genommen.

I.

Das Rechtsmittel der Berufung des Beklagten ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts (§ 511 ZPO). Das Rechtsmittel ist innerhalb der gesetzlichen Notfrist von einem Monat ab Zustellung bei dem Landgericht form- und fristgerecht eingegangen und innerhalb der verlängerten Frist frist- und formgerecht begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO) und auch im Übrigen zulässig, da die Beschwer die Berufungssumme von 600 € überschreitet (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Die Anschlussberufung des Klägers ist gemäß § 524 ZPO zulässig, da sie innerhalb der durch vom Berufungsgericht gemäß § 521 Abs. 2 ZPO gesetzten Frist für die Einreichung der Berufungserwiderung bei Gericht eingegangen ist.

II.

Die Berufung des Beklagten sowie die Anschlussberufung des Klägers sind nicht begründet. Auf die durch den Beklagten in der Berufung vorgenommenen Erweiterung der Widerklage ist der Kläger jedoch zur Zahlung der geminderten Mieten für Juli und August 2012 zu verurteilen.

1. Berufung des Beklagten

a)

Zutreffend hat das Ausgangsgericht in § 536a Abs. 1 Satz 1 Fall1 BGB (Garantiehaftung) die für den Kläger günstige Anspruchsgrundlage gesehen. Die Mietsache war nämlich mit einem Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB behaftet, da ihre Gebrauchstauglichkeit, wie sie im Mietvertrag mit der Zweckbestimmung der Wohnraumnutzung gemäß § 535 Abs. 1 BGB vereinbart worden war, mit dem Zugang des Bescheides des Landkreises Potsdam-Mittelmark als untere Bauaufsichtsbehörde vom 30. Mai 2012 erheblich eingeschränkt war.

aa)

Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder Verbote sowie Gebrauchshindernisse sind als (Sach-)Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB anzusehen.

Unter einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen. Hierbei kommen sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09 - NJW 2011, 3151 Rn. 8 zur Pacht). Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können somit unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227 zu § 537 BGB aF).

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stellen allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (ständige Rechtsprechung; vgl. unter anderem BGH NZM 2014, 165; BGH NZM 2011, 153; BGH ZMR 2008, 274; BGH NJW 2000, 1713; OLG Düsseldorf BeckRs 2011, 17446; OLG Düsseldorf ZMR 2010, 29; KG ZMR 2010, 31; OLG Rostock NZM 2002, 701; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 10. Aufl. Rn 295; Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl. § 536 Rn. 18; Staudinger/Emmerich, BGB (2014) § 536 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. § 536 Rn. 78 ff; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete (2014) III B Rn 3218, je mit zahlr. Nachweisen).

Diese allgemein anerkannten Grundsätze gelten auch bei der Wohnraummiete, bei welcher sich die Räume nur dann in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters geeigneten Zustand befinden, wenn der Aufnahme der vertraglich vorgesehenen Wohnungsnutzung keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Daher muss insbesondere der Zustand von Räumen, die zur Einrichtung einer Wohnung vermietet worden sind, derart sein, dass der Mieter Wohnraumnutzung vornehmen kann (vgl. zur Gewerberaummiete OLG Koblenz NZM 2010, 83; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21).

bb)

Aus dem Bescheid des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 30. Mai 2012 ist ersichtlich, dass für die Nutzung der im Mietobjekt vormals als Büro genutzten Räume keine öffentlich-rechtliche Genehmigung vorlag.

Im vorliegenden Fall führte deshalb die im Bescheid des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 30. Mai 2012 gegenüber dem Kläger ausgesprochene Nutzungsuntersagung dazu, dass dem Kläger der tatsächliche Gebrauch der Mietsache zu dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck nach Zugang des Bescheides und nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nach Eintritt der Bestandskraft tatsächlich nicht mehr möglich war. Der Beklagte als Vermieter war danach nicht mehr in der Lage, die ihm nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende Gebrauchsgewährungspflicht als Hauptleistungspflicht, nämlich die Bereitstellung der Mietsache zu Wohnungsnutzung zu erfüllen. Bei Geltung der allgemeinen Vorschriften, die bei Überlassung der Mietsache durch die Bestimmungen über die Gewährleistungsvorschriften als lex specialis abgelöst werden (vgl. BGH NJW 1997, 2813; BGH NJW 1999, 635; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. § 536 Rn. 532 ff; krit hierzu MK/Häublein, BGB, 5. Aufl. Vor § 536 Rn. 11), wäre dem Beklagten die Leistungserbringung unmöglich geworden mit der Folge, dass die Pflicht des Klägers zur Erbringung der Gegenleistung in der Form der Entgeltzahlung gemäß §§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB erloschen wäre.

(1)

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen begründen aber nur dann einen Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache auch tatsächlich eingeschränkt ist. Davon kann nur gesprochen werden, wenn die Beschränkung auch grundsätzlich besteht, dass heißt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist (BGH NJW 2009, 3421; OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379; OLG Düsseldorf MDR 2012, 83; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 867; OLG Düsseldorf ZMR 2010, 29; OLG Düsseldorf NZM 2010, 820; KG ZMR 2010, 29; KG BeckRS 2010, 28409; LG Heidelberg GE 2012, 899; Wolf/Eckert/Ball a.a.O. Rn 285; MK/Häublein, BGB, 6. Aufl. § 536 Rn. 20; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. Rn. III.B 3218, je mit zahlreichen Nachweisen).

Weiterhin darf der bestehende, der öffentlich-rechtlichen Beschränkung zuwiderlaufende Zustand von der Behörde nicht geduldet werden oder auf ihre Durchsetzung darf seitens der Behörde nicht verzichtet worden sein. Hiervon ist zum Beispiel zu sprechen, wenn die Behörde eine planwidrige Nutzung des Grundstücks hinnimmt (BGH NJW 2009, 3421; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 867; OLG Düsseldorf GuT 2007, 217; OLG Nürnberg NZM 1999, 419; KG GuT 2007, 214; KG GE 2005, 1426; LG Bamberg ZMR 2004, 581; Staudinger/Emmerich, BGB, 14. Aufl. (2014) § 536 Rn. 25).

Fehlt für die Nutzung der Mietsache die öffentlich-rechtliche Genehmigung, so kann somit von einem Mietmangel in der Regel nur gesprochen werden, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder das behördliche Einschreiten zu erwarten ist (BGH NJW 2009, 3421; OLG Düsseldorf ZMR 2005, 707). Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat. Gleiches gilt, wenn eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 - VIII ZR 167/69 - WM 1971, 531, 532; BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226, 3227). In diesem Fall ist es dem Mieter nämlich nicht zumuten, durch Einleitung verwaltungsrechtlicher und verwaltungsgerichtlicher Verfahren die Rechtmäßigkeit des Bescheides der Behörde überprüfen zu lassen.

(2)

So verhält es sich im vorliegenden Fall.

Der Landkreis Potsdam-Mittelmark hat in seinem Bescheid vom 30. Mai 2012 dem Kläger gegenüber die Versagung der Nutzung der als Wohnung genutzten Mieträume ausgesprochen und die Nutzungsuntersagung mit der Androhung einer Zwangsmaßnahme nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz des Landes Brandenburg versehen. Damit hat die Behörde die Ernsthaftigkeit ihrer Anordnung und deren Vollstreckung hinreichend deutlich gemacht. Mit diesem Verhalten der Behörde ist deutlich zum Ausdruck gekommen, dass sie die Weiternutzung der Mietsache nicht duldet und die Nutzungsunterlassung zwangsweise durchsetzen wird. Diese Umstände rechtfertigen die Annahme eines Mietmangels im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB (vgl. OLG Düsseldorf MDR 2012, 83; OLG Düsseldorf DWW 2005, 20; BerlVerfGH NZM 2001, 746). Deshalb ist hier schon in der Vorgehensweise der Behörde ein behördliches Einschreiten zu sehen, das zu einem Mietmangel führt (KG NJW-RR 1996, 1224; LG Frankfurt/O GE 2007, 1385; LG Mönchengladbach ZMR 1992, 304).

Dem steht nicht entgegen, dass der Landkreis Potsdam-Mittelmark die Nutzungsuntersagung auf den Zeitraum von drei Monaten ab Bestandskraft des Bescheides vom 30. Mai 2012 angeordnet hat. Die hierin zum Ausdruck kommende Duldung des rechtswidrigen Zustandes durch die Behörde, die an sich der Annahme eines Mietmangels im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB angesichts der fehlenden konkreten Beeinträchtigung entgegenstehen könnte, greift vorliegend jedoch wegen der besonderen Umstände nicht ein. Denn die seitens der Behörde zum Ausdruck gebrachte Duldung war lediglich Ausdruck dafür, dass dem Kläger ein angemessener Zeitraum zur Findung von Ersatzwohnraum zugebilligt wurde. Zudem hat sich die Behörde aber das jederzeitige Einschreiten in Form der Durchführung der Verwaltungsvollstreckung vorbehalten, sobald das Verhalten des Beklagten aus ihrer Sicht Anlass geben würde, dass er den aus Sicht der Verwaltungsbehörde bestehenden rechtswidrigen Zustand nicht beendet. Die Qualität dieser Art von Duldung rechtfertigt nicht die Annahme, dass eine tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache noch nicht vorliegt. Dem Kläger ist hierdurch vielmehr die im Mietvertrag vereinbarte Möglichkeit genommen worden, das Mietverhältnis fortzusetzen, so dass eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung zum Zeitpunkt des Zugangs des Bescheides der Landeshauptstadt Potsdam vom 30. Mai 2012 ab seiner Bestandskraft vorlag.

(3)

Dem steht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. November 2013 (XII ZR 77/12, NZM 2014, 165) nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof hatte hier einen Fall zu entscheiden, in dem der Landkreis den Mieter lediglich im Verwaltungsverfahren gemäß § 28 VwVfG angehört hatte, so dass trotz der hiermit zugleich erfolgten Mitteilung, den Bauantrag ablehnen zu wollen, noch keine endgültige Entscheidung getroffen worden war. Nach § 28 Abs. 1 VwVfG war dem Beteiligten im Verwaltungsverfahren Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in seine Rechte eingreift. Zudem hatte der Bundesgerichtshof mit dem Berufungsgericht darauf abgestellt, dass aufgrund des Schreibens des Landkreises bekannt war, dass sich dessen Bedenken nicht auf die zukünftige Nutzung durch die Mieterin, sondern auf eine frühere Planung bezogen haben, die das Grundstück immer noch als "Fläche für den Gemeinbedarf Schule" ausgewiesen hat. Danach wurde die der ursprünglichen Mieterin erteilte Baugenehmigung im Vorgriff auf eine beabsichtigte Bebauungsplanänderung erteilt; zu dieser Änderung war es danach allerdings nicht mehr gekommen. Damit lag für die Mieterseite nahe, dass die ursprüngliche Genehmigung jedenfalls für das - auch von der Untermieterin beabsichtigte - Betreiben eines Einzelhandelsgeschäftes Bestandsschutz entfalten konnte (vgl. dazu BVerwG NVwZ 1991, 264 und OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379). Stand demnach in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall keineswegs fest, dass die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung ausgeschlossen war, so dass die Mieterseite unter Berücksichtigung der vorerwähnten Gesichtspunkte, wonach es im Ergebnis an einer begründeten Besorgnis der mangelnden Nutzbarkeit fehlte, gehalten war, den Fortgang des Verwaltungsverfahrens abzuwarten, tritt im vorliegenden Sachverhalt – wie zuvor ausgeführt - eine andere Bewertung zutage. Denn in dem zur Entscheidung anstehenden Fall hat die Landeshauptstadt Potsdam mit ihrem Bescheid vom 25. Mai 2012 mit der Nutzungsuntersagung und der Androhung von Zwangsmitteln nach den aus dem Bescheid ersichtlichen Gründen deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die seitens des Beklagten vorgenommene Herrichtung zu Wohnzwecken baurechtswidrig erfolgte und nicht genehmigungsfähig war.

b)

Für die Annahme der Garantiehaftung des Vermieters gemäß § 536a Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB ist weiterhin Voraussetzung, dass der Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss bestand.

Dem könnte hier entgegenstehen, dass der Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang des Bescheides des Landkreises Potsdam-Mittelmark vom 30. Mai 2012 beim Kläger vorlag, da erst hierdurch die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vorlag.

Diese Betrachtungsweise berücksichtigt jedoch nicht, dass es lediglich darauf ankommt, dass der Mangel lediglich bei Vertragsschluss vorhanden sein muss. Es ist nicht erforderlich, dass der Mangel zu diesem Zeitpunkt bereits hervorgetreten war und seine schädigenden Wirkungen zeigte. Ausreichend ist es, wenn nur die Gefahrenquelle vorhanden war oder die Ursache hierfür vorlag (BGH NJW 2010, 3152; BGH NJW 1972, 944; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 102; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 923; OLG München ZMR 1996, 322; LG Dortmund ZMR 2003, 102; AG München ZMR 2012, 880; MK/Häublein a.a.O. § 536a Rn. 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 536a Rn. 7; Staudinger/Emmerich a.a.O. § 536a Rn. 3; Palandt/Weidenkaff a.a.O. § 536a Rn. 9; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier a.a.O. Rn. III. B. 3302, je mit zahlreichen Nachweisen).

So verhält es sich hier. Der Beklagte als Eigentümer und Vermieter hatte die nach der bestehenden Baugenehmigung als Gewerberäume nutzbaren Büroräume ohne baurechtliche Genehmigung zur Umnutzung als Wohnräume vermietet. Damit war das Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde schon bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien jederzeit möglich. Der Mietsache war somit der Mietmangel von Anfang an immanent und hat sich sodann im Verlaufe des Mietverhältnisses gezeigt.

Unter die Garantiehaftung des Vermieters fallen somit auch die auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhenden Ursachen für spätere behördliche Anorderungen in Form von Verhinderungen oder Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs, wenn damit schon bei Vertragsschluss zu rechnen war. Dies ist stets dann der Fall, wenn das behördliche angeordnete Benutzungsverbot die Folge fehlender behördlicher Nutzungsgenehmigungen oder der baurechtswidrigen Errichtung eines Gebäudes ist (vgl. BGH NJW 2009, 3421; BGH NJW 1980, 777; OLG Düsseldorf ZMR 2010, 29; OLG Düsseldorf NZM 2010, 820; KG BeckRS 2010, 28409; OLG München ZMR 1995, 40).

Der Ausnahmefall, der die Anwendbarkeit der Garantiehaftung entfallen lässt, liegt hier nicht vor. Er ist nur dann gegeben, wenn die zuständige Behörde erst nach mehrjähriger, rechtlich an sich zulässiger Genehmigung ihre Verwaltungspraxis geändert hat (BGH NJW 1977, 1285; BGH NJW-RR 1992, 267, s. auch OLG Düsseldorf ZMR 2011, 867).

c)

Als Mieter kann der Kläger von dem Beklagten als Vermieter Schadensersatz gemäß §§ 249 ff. BGB verlangen.

aa)

Im Rahmen des Schadensersatzes ist er so zu stellen, wie er bei ordnungsmäßiger Erfüllung des Vertrages, dass heißt ohne den Mangel, stünde. Ihm sind sämtliche Vermögenseinbußen zu ersetzen, die ihm infolge der Nichterfüllung entstanden sind (positives Interesse). Hierfür ist die gegenwärtige Vermögenslage mit derjenigen zu vergleichen, die bei vertragsgemäßer Leistung des Vermieters bestanden hätte (Differenzhypothese). Auszugleichen ist ihm der Nachteil, der darin besteht, dass er die Leistung mangelbehaftet erhält. Es ist aber nicht nur jeder unmittelbare Mangelschaden, sondern auch jeder Folge- und Begleitschaden zu ersetzen. Der Mieter kann deshalb im Ausgangspunkt den Ersatz sämtlicher Vermögenseinbußen verlangen.

Unter § 536a Abs. 1 BGB fallen alle materiellen, d. h. vermögensmäßig fassbaren Schäden sowie die durch eine fristlose Kündigung entstandenen Schäden, die der Vermieter zu erstatten hat (vgl. BGH NJW 2013, 223 Rn 20 ff: Kündigung nach unberechtigtem Modernisierungsverlangen nach § 554 Abs 2 aF; BGH NJW 2013, 2660 Rn 10). Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung des Mieters an einem formellen Mangel leidet. Die Ersatzpflicht des Vermieters hängt nämlich nicht von der – auch formellen - Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs ab (BGH NJW 2013, 223; BGH NJW 2013, 2660; so aber formuliert in BGH NJW 2007, 2474 = NZM 2007, 561 Rn 9 mwN), da die aus § 536a Abs. 1 BGB resultierende Ersatzpflicht des Vermieters allein auf das Bestehen eines sachlichen Kündigungsgrundes zu Gunsten des Mieters abstellt. Der Mieter kann demnach im Rahmen des Schadensersatzes nach § 536a Abs. 1 BGB die Kosten vom Vermieter erstattet verlangen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietsache berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Eine weitere Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des materiellen Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit dem Ausspruch einer auch formell wirksamen Kündigung erst entstehen soll, findet im Wortlaut des § 536a Abs. 1 keine Stütze, da die Schadensersatzpflicht des Vermieters nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden anknüpft (BGH NJW 2013, 2660, 2661 = NZM 2013, 675 Rn 10; BGH NJW 2013, 2660 Rn 10).

bb)

Aus den vorstehenden Gründen scheidet somit der auf § 536a Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB gegen den Beklagten gerichtete Schadensersatzanspruch nicht daran, dass der Kläger selbst nicht von dem ihm zustehenden Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache) Gebrauch gemacht, da allein auf das objektive Bestehen eines solchen Kündigungsgrundes abzustellen ist. Die materielle Richtigkeit dieser Bewertung ergibt sich auch aus dem Grund, dass der Beklagte ab dem dritten Monat ab Bestandskraft des Bescheids vom 30. Mai 2012 zur Überlassung der Räume zu Wohnzwecken nicht mehr in der Lage war (die Bestandskraft tritt innerhalb eines Monats ab Zustellung des Bescheids vom 30. Mai 2012 ein, wobei gemäß § 12 des BbgVwZG die Zustellung am dritten Tag nach dem Datum des Bescheids als erfolgt gilt – gesetzliche Vermutung). Sie ist deshalb mit Ablauf des 3. Juli 2012 eingetreten, so dass der Kläger am 3. Oktober 2012 nicht mehr zur Nutzung der Mietsache berechtigt war.

cc)

Konkrete Einwendungen gegen die im amtsgerichtlichen Urteil dem Kläger zugesprochenen Schadenspositionen hat der Beklagte in seiner Berufungsbegrünungsschrift nicht erhoben. Hierzu wäre er aber gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO verpflichtet gewesen. Danach hat der Berufungsführer nämlich konkrete Anhaltspunkte zu bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Da das Berufungsgericht an die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen grundsätzlich gebunden ist (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), muss der Berufungsführer, der den festgestellten Sachverhalt angreifen will, in der Berufungsbegründungsschrift eine Begründung dahin mitteilen, warum die Bindung an die festgestellten Tatsachen ausnahmsweise nicht besteht (vgl. BGH, Beschluss vom 11. März 2014 – VI ZB 22/13 – NJW-RR 2014, 760 Rn. 9, zitiert nach Juris mit zahlreichen Nachweisen).

Eine solche Begründung enthält die Berufungsbegründungsschrift zu den vom Ausgangsgericht dem Kläger zugesprochenen Schadenspositionen nicht. Ebenso fehlt es an einer den gesetzlichen Anforderungen des § 520 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entsprechenden Berufungsbegründung zu den Schadenspositionen, soweit der Beklagte mit der Berufung Rechtsfehler rügt. Denn die Berufungsbegründung muss in diesem Fall auch die Umstände bezeichnen, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmte Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Mai 2014 – IX ZB 46/12 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 6. Dezember 2011 – II ZB 21/10 – WM 2012, 209 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2012 – XI ZB 25/11 – NJW 2013, 174 Rn. 10, jeweils mit weiteren Nachweisen). Nicht ausreichend ist es, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen und allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen der ersten Instanz zu verweisen (BGH, Beschluss vom 22. Mai 2014 – IX ZB 46/12 Rn. 7 mit weiteren Nachweisen). Ausführungen dazu, warum die dem Kläger zugesprochenen Schadenspositionen (Kosten des Umzugs, Kosten für die Ummeldung von Kfz, Kosten für den postalischen Nachsendeauftrag, Mietdifferenzschaden) aus Rechtsgründen nicht hätten zugesprochen werden dürfen, enthält die Berufungsbegründung nicht. Folglich hat sich das Berufungsgericht damit nicht zu befassen.

d)

Dem Beklagten steht auch der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe des Mietkautionssparbuches nicht zu.

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter steht dem Mieter nach Ablauf einer dem Vermieter zuzubilligenden Überlegungs-/Abrechnungsfrist, die in der Regel bei sechs Monaten liegen kann (BGHZ 101, 244, 250 f = NJW 1987, 2372; BGH NZM 2006, 343; OLG Köln WuM 1998, 154; OLG Düsseldorf WuM 2003, 621) ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit gegen den Vermieter zu. Ist – wie hier – als Mietsicherheit die Verpfändung eines Sparguthabens erfolgt, geht der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Freigabe des Sparbuches. Der Vermieter ist nach Mietvertragsende allerdings verpflichtet, innerhalb einer der vorgenannten Überlegungs- und Prüfungsfrist die Abrechnung über das Mietkautionskonto zu erstellen und hierin seine Gegenforderungen darzustellen. Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Aus ihr muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben. Seine Gegenforderungen sind nachvollziehbar aufzuführen. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution erlischt, wenn der Vermieter seine Forderungen überblicken und beziffern kann.

Hat – wie hier – der Beklagte als Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist keine Abrechnung über die Mietkaution erstellt und sind seine Gegenforderungen streitig, so ist es fraglich, ob sich der Beklagte aus der Mietkaution einseitig durch Verwertung befriedigen kann (bejahend OLG Karlsruhe NZM 2009, 811). Dies ist aber zu verneinen, weil andernfalls die Sicherheitsleistung zur Folge hätte, dass dem Mieter das Insolvenzrisiko zugeschoben werden könnte (LG Halle NZM 2008, 685 mit weiteren Nachweisen; Staudinger/Rolfs, a.a.O. § 551 Rn. 31). In diesem Fall ist der Beklagte auf den Klageweg zu verweisen, wie er dies im zugrunde liegenden Rechtsstreit mit seinem in zweiter Instanz erhobenen Hilfsantrag beachtet hat.

e)

Die in der zweiten Instanz mit dem Hilfsantrag erhobene Widerklage auf Zahlung der Grundmieten für die Monate Juli und August 2012 in Höhe von je 420,00 EUR ist gemäß § 533 ZPO zulässig.

Zwar hat der Kläger in die Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO nicht eingewilligt. Jedoch ist diese sachdienlich, da sie einerseits der Beendigung des Rechtsstreits dient und das Berufungsgericht seiner Entscheidung die gemäß § 529 ZPO feststehenden Tatsachen erster Instanz zugrundelegen kann. Sie ist in Höhe von 525,96 EUR in der Sache auch begründet.

aa)

Ausgehend von der für die Minderung heranzuziehende Bruttomiete (vgl. für die Geschäftsraummiete BGH NJW 2005, 1713; für Wohnraummiete BGH NJW 2011, 1806; BGH NJW 2010, 2648; BGH NJW 2005, 2773; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 536 Rn. 370) ist die Miete für die Monate Juli und August 2012 wegen des vorgenannten Mietmangels um jeweils 30 Prozent pro Monat (= 157,02 EUR) reduziert, so dass dem Beklagten für die Monate Juli und August 2012 von der geltend gemachten Grundmiete in Höhe von je 420,00 EUR noch ein Anspruch auf Mietzahlung von je 262,98 EUR pro Monat und damit insgesamt nur in Höhe von 525,96 EUR zusteht.

bb)

Entgegen der Auffassung des Klägers ist er nicht in Gänze von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit. Dies kommt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in Betracht (BVerfG NZM 2002, 938; LG Mühlhausen WuM 2001, 391), weil zum Beispiel die Mietsache nicht oder nur in einem geringen Umfang noch genutzt werden kann, so dass ihre Nutzbarkeit praktisch aufgehoben ist (OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710; LG Bonn 6 S 90/09; AG Wiesbaden WuM 2012, 439). Eine völlige Gebrauchsaufhebung der Nutzung der Mietsache hat aber in den Monaten Juli und August 2012 nicht stattgefunden. Der Kläger konnte und hat die Mietsache in dieser Zeit genutzt. Die im Bescheid des Landkreises ausgesprochene Nutzungsuntersagung war erst mit dem dritten Monat nach Ablauf der Bestandkraft des Bescheides ausgesprochen worden.

cc)

Der Kläger ist deshalb nur berechtigt gewesen, die Miete angemessen herabzusetzen (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Hierbei kommt es vorrangig auf die Schwere des Mangels und die dadurch bewirkte Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, aber auch auf die Dauer der Störung an (vgl. hierzu BGH NJW 2011, 514; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 536 Rn. 391 mw Beispielen; Börstinghaus Mietminderung S. 14 ff; Fritz NZM 2008, 825, 831 ff).

In den Monaten Juli und August 2012 konnte er die Mietsache – wie bereits ausgeführt –nutzen. Die Gebrauchsbeeinträchtigung lag allein darin, dass er ab dem 3. Oktober 2012 das Mietverhältnis nicht – wie im Mietvertrag vereinbart – fortsetzen konnte. Unter diesen Umständen erscheint die Festsetzung einer Minderungsquote von 30 Prozent der Bruttomiete angemessen, auf die das Gericht erkannt hat.

Der Zinsanspruch ergibt aus dem Gesichtspunkt des Verzugs (§§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB).

2. Anschlussberufung des Klägers

Die Anschlussberufung des Klägers ist nicht begründet.

Zwar steht ihm gegen den Beklagten wegen der Nutzungsuntersagung aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Beschränkung ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zu.

Der Kläger hat es jedoch trotz Hinweises im amtsgerichtlichen Urteil versäumt, substantiiert darzulegen, warum und dass die Beschaffung von Lampen, Gardinen nebst Zubehör sowie einer – zeitlich nicht zuzuordnenden – Küche notwendig war. So ist nicht erkennbar, warum er entsprechende Ausstattungsgegenstände nicht aus der alten Wohnung in die neue Wohnung hat mitnehmen können. Ohne einen solchen Sachvortrag ist aber nicht erkennbar, dass die vom Kläger getätigten Anschaffungen notwendig im Sinne des § 249 BGB waren.

Soweit er auf Nachfrage der Berufungskammer im Termin zur mündlichen Verhandlung am 16. Januar 2015 erstmals mitgeteilt hat, dass er die in der alten Mietwohnung vorhandene Einbauküche sowie die Lampen nicht mit in die neue Wohnung haben nehmen können, da sie als Zubehör Gegenstand der Mietsache der alten Wohnung gewesen seien, ist er mit seinem Vorbringen gemäß § 531 Abs. 1 ZPO präkludiert, nachdem der Beklagten diese Behauptung in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 6. Februar 2015 substantiiert bestritten hat. Entschuldigungsgründe im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO hat der Kläger nicht dargelegt. Nach dem Sachvortrag des Beklagten in dem vorgenannten Schriftsatz wäre auch die Einbauküche nicht Zubehör Mietgegenstand der Mietsache des alten Mietvertrages geworden, da der Beklagte die vom Vormieter des Klägers in der Mietwohnung hinterlassene Einbauküche dem Kläger nicht im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB überlassen hatte.

Für die von der Gegenseite schon in erster Instanz bestrittene Bezahlung der amtlichen Gebühr für den Bescheid des Landkreises vom 30. Mai 2012 hat der Kläger auch in der Berufungsinstanz keinen Beweis angetreten, so dass er weiterhin beweisfällig ist.

III.

1.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO.

Der Beklagte ist mit seiner Berufung sowie seiner in der Berufungsinstanz erhobenen Erweiterung der Widerklage in Form des Hilfsantrags mit einem Gesamtwert von 3.614,16 EUR und, bezogen auf die Beteiligung des Kläger in der Berufungsinstanz mit seiner Anschlussberufung und seiner Klageerweiterung (Klage auf Abgabe der Versicherung an Eides statt) mit einem Gesamtwert von 2.180,68 EUR, mit 60 Prozent am Berufungsverfahren beteiligt. Während der Kläger mit seiner Anschlussberufung und seinem zurückgenommenen Hilfsantrag vorab zu 100 Prozent von 40 Prozent unterlegen ist, ist der Beklagte mit seiner Berufung zu 100 Prozent unterlegen; er obsiegt jedoch mit seinem Hilfsantrag in Höhe von 526 EUR und damit gemessen am Gesamtstreitwert der Berufungsinstanz mit 55 Prozent, während der Kläger mit 45 Prozent unterlegen ist. Insoweit waren die Kosten der Berufungsinstanz zwischen den Parteien zu verteilen.

2.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz war insgesamt auf 5.794,84 EUR festzusetzen.

Auf die Berufung des Beklagten entfallen dabei 2.774,16 EUR, und zwar soweit er sich mit seinem Rechtsmittel gegen die Verurteilung im Urteil des Ausgangsgerichts und die Abweisung seiner Widerklage gewandt hat. Dies betrifft einerseits die Verurteilung zur Zahlung in Höhe von 1.834,16 EUR sowie die Verurteilung zur Herausgabe der Verpfändungserklärung, wobei der Wert gemäß § 3 ZPO nur mit 100,00 EUR in Ansatz zu bringen ist. Der Wert der abgewiesenen Widerklage (Herausgabe des Sparbuches) ist mit dem Wert der Gegenforderung, dessen sich der Beklagte berühmt hat in Ansatz zu bringen, und zwar in Höhe restlicher Mietansprüche (840,00 EUR). Die Werte sind gemäß § 45 GKG zu addieren. Hinzukommt der mit dem Hilfsantrag zur Widerklage gestellte Zahlungsantrag in Höhe von 840,00 EUR, um den sich der Streitwert gemäß § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG erhöht.

Für die Anschlussberufung ist der Streitwert nach dem bezifferten Antrag in Höhe von 1.680,68 EUR, erhöht um den Wert der mit dem Hilfsantrag geltend gemachten Klageerweiterung (§ 3 ZPO – 500,00 EUR) gemäß § 45 Abs. 1 GKG auf 2.180,68 EUR festzusetzen.

3.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

4.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtsache als Einzelfallentscheidung keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).