Entscheidung 4 U 120/10

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 25.06.2010 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Minderung und Schadensersatz in Höhe von insgesamt 33.650,46 € aufgrund eines Kaufvertrages über ein Hausgrundstück in … Weg 1 in B… in Anspruch.

Die Parteien schlossen über das streitgegenständliche Grundstück einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Der Kaufpreis betrug 365.000,00 €. Gemäß § 7 dieses Vertrages wurden alle Rechte und Ansprüche im Hinblick auf Sachmängel an der Bausubstanz und im Hinblick auf Mängel am Grundstück ausgeschlossen. Ausgenommen war eine Haftung des Verkäufers bei Vorsatz oder Arglist. § 7 Abs. 3 S. 4 enthält darüber hinaus folgende Regelung:

"Der Verkäufer versichert, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch ökologische Altlasten, Hausschwamm, Trockenfäule und Hausbockbefall, nicht bekannt sind."

Die Beklagte und ihr Ehemann hatten ihrerseits das Grundstück mit Kaufvertrag vom 30.06.1992 von einem Herrn T… S… gekauft. Sie hatten anschließend auf dem Grundstück das nunmehr aufstehende Haus errichten lassen. Darüber hinaus hatten sie u.a. im vorderen Teil des Grundstücks einen Teich anlegen lassen.

Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe ihn unter zwei Gesichtspunkten im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen arglistig getäuscht:

Zum Einen habe die Beklagte ihm verschwiegen, dass auf dem Grundstück Aufschüttungen erfolgt seien, die mit Betonteilen, Dachziegeln und ähnlichem durchsetzt seien. Dazu hat der Kläger insbesondere behauptet, er habe den Ehemann der Beklagten, der die Vertragsverhandlungen geführt habe, anlässlich eines ihm bei der Besichtigung des Wohnzimmers aufgefallenen Risses gefragt, ob es sich um gewachsenen oder aufgeschütteten Baugrund handele. Der Ehemann der Beklagten habe daraufhin versichert, dass es sich um natürlichen Baugrund handele und dass nichts aufgeschüttet worden sei. Im hinteren Teil des Grundstücks habe die Ehefrau des Klägers sich nochmals nach der Beschaffenheit des Bodens erkundigt, da sich an den als Garten genutzten Teil ein tiefer gelegener Grundstücksteil anschließe. Hierzu habe der Ehemann der Beklagten angegeben, dass das Grundstück nicht aufgeschüttet worden, vielmehr im hinteren Teil Sand abgebaut worden sei. Er hat weiter – gestützt auf verschiedene, jeweils im Einzelnen zwischen den Parteien streitige Indizien - behauptet, der Beklagten sei das Vorhandensein der Aufschüttungen sowie der Verunreinigungen des Bodens mit Betonteilen, Dachziegeln u. ä. bekannt gewesen.

Zum anderen hat der Kläger geltend gemacht, die Angabe in dem ihm von dem Maklerunternehmen übermittelten Exposé in Bezug auf Betriebskosten in Höhe von monatlich ca. 400,00 € sei unzutreffend gewesen. Tatsächlich hätten die Betriebskosten auch zur Zeit der Nutzung durch die Beklagte deutlich höher gelegen.

Dem vorliegenden Rechtsstreit ist ein selbständiges Beweisverfahren unter dem Aktenzeichen 4 OH 2/07 vorausgegangen. In diesem Verfahren hat der Sachverständige A… unter dem 18.12.2007 ein Gutachten erstellt und dieses unter dem 10.03.2008 durch eine weitere Berechnung ergänzt.

Auf der Grundlage der ergänzenden Berechnung des Sachverständigen A… aus diesem Gutachten bemisst der Kläger den von ihm geltend gemachten Minderungsbetrag mit 30.940,00 €. Darüber hinaus macht er unter dem Gesichtspunkt eines Anspruches auf Schadensersatz Mehrkosten in Höhe von 2.710,46 € geltend, die ihm bei der Erstellung einer Erdwärmeheizung dadurch entstanden seien, dass die ausführende Firma t… die erforderlichen Bohrungen nicht in der ursprünglich geplanten Art und Weise habe durchführen können, da sie bei den ursprünglich geplanten Bohrungen wegen der im Boden befindlichen Betonteile, Dachziegel etc. auf Hindernisse gestoßen sei.

Im Übrigen wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 25.06.2010 abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Sachmangel des an den Kläger verkauften Hausgrundstücks sei nicht erkennbar.

Soweit der Kläger mit seinem Vortrag behaupten wolle, dass das Haus nicht auf tragfähigem Grund stehe, da dieser aufgeschüttet sei, habe sich dieser Vortrag in dem selbständigen Beweisverfahren nicht bestätigt. Der Sachverständige A… habe aufgrund der von ihm durchgeführten Bohrungen festgestellt, dass das Haus selber auf tragfähigem, gewachsenem Baugrund stehe.

Es liege zwischen den Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung dazu vor, dass die Gartenteile des Grundstücks gewachsenen Boden aufwiesen. Es sei auch keine Verwendung des Grundstücks vorausgesetzt worden, der der aufgefüllte Boden entgegen stehe. Schließlich sei auch die übliche Verwendung des Grundstücks, wie es verkauft worden sei, durch den aufgefüllten Boden nicht beeinträchtigt.

Nach dem Ergebnis der Feststellungen in dem selbständigen Beweisverfahren stehe es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in der Rasenfläche vor dem Haus zur Straße hin eine Aufschüttung stattgefunden habe, die hauptsächlich aus organisch verunreinigten Sanden bestehe bzw. teilweise Ziegelreste aufweise und die Ausmaße der ehemaligen auf dem Grundstück befindlichen Sandgrube habe. Außerdem habe der Sachverständige im hinteren Teil des Grundstücks Aufschüttungen aus organischen Sanden festgestellt, die vermutlich vorgenommen worden seien, um auf dem nach hinten abfallenden Gelände ein ebenes Grundstück zu schaffen.

Eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien, der diese Beschaffenheit des Grundstücks entgegenstehen würde, sei nicht getroffen worden. Auch eine dahingehende von beiden Seiten vorausgesetzte Verwendung des Grundstücks ergebe sich nicht. Aus dem Inhalt der vom Kläger behaupteten Gespräche folge nicht, dass beide Parteien vorausgesetzt hätten, dass das Grundstück frei von jeglichen Aufschüttungen sei. Das nach der Behauptung des Klägers anlässlich der Feststellung eines diagonalen Risses in der Wohnzimmerwand geführte Gespräch habe sich aus Sicht eines objektiven Dritten bzw. der Gegenseite mangels anderer Anhaltspunkte ersichtlich auf die Frage des Baugrundes unter dem Haus vor dem Hintergrund einer ausreichenden Standfestigkeit des Hauses bezogen. Auch bei der Frage des Klägers im hinteren Teil des Grundstücks zu Aufschüttungen vor dem dahinter liegenden Grundstück sei nicht erkennbar, dass damit Aufschüttungen in Bezug auf das gesamte Grundstück gemeint sein sollten. Auch bei dem Höhenunterschied zu dem angrenzendem Grundstück habe es wiederum einen konkreten Anlass für die Frage nach der Bodenbeschaffenheit gegeben. In der Zusammenschau ergäben beide Nachfragen für die Gegenseite ebenfalls keinen Anlass davon auszugehen, dass der Kläger bei der Kaufentscheidung hinsichtlich des gesamten Grundstücks voraussetze, dass kein aufgeschütteter Boden vorliege.

Ohne weiteren Hinweis des Klägers sei es für die Beklagte nicht ersichtlich gewesen, dass weitere Baumaßnahmen auf dem Grundstück beabsichtigt wären. Das Grundstück sei ausweislich der Beschreibung in der notariellen Kaufvertragsurkunde nicht als Bauland verkauft worden, sondern als bebautes Grundstück mit Gartenland. Als Garten sei das Grundstück mit der hergestellten Mutterbodenschicht unstreitig nutzbar. Soweit die Klägerseite darauf verweise, dass mit der Beschreibung des Grundbuchbestandes mit „Gebäude- und Freifläche Wohnen“ gerade für den vorderen Teil des Grundstücks vertraglich vereinbart worden sei, dass dieser als „Freifläche Wohnen“ Bauland sei, sei nicht nachvollziehbar, wieso damit nur die Fläche zur Straße hin gemeint gewesen sein könne. Auch das Vorhandensein einer ehemaligen und damit mittlerweile aufgeschütteten Sandgrube im vorderen Teil des Grundstücks sei dem Kläger bekannt gewesen. Die Beschreibung als Abbauland in dem notariellen Kaufvertrag erfasse gemäß § 43 Bewertungsgesetz die Tatsache, dass auf dem Grundstück ehemals eine Sandgrube betrieben worden sei. Dies habe sich auch aus der Anlage AST 5 im selbständigen Beweisverfahren ergeben, in der auf dem streitgegenständlichen Grundstück die Sandgrube mit der Bezeichnung „Sgr.“ markiert sei. Diese Anlage habe die Beklagte dem Kläger im Vorfeld zu dem Abschluss des Kaufvertrages übergeben.

Das Grundstück weise die übliche Beschaffenheit auf, die der Verkäufer erwarten könne. In § 7 des Kaufvertrages sei festgehalten, dass das Grundstück verkauft werde wie besichtigt. Ferner seien nicht erkennbare Mängel aufgezählt worden mit dem Zusatz, dass solche dem Verkäufer nicht bekannt seien. Relevant sei hier der verwendete Begriff der ökologischen Altlasten. Solche seien in der streitgegenständlichen Aufschüttung jedoch nicht festgestellt worden. Soweit darin Ziegelreste vorhanden seien, stellten diese keine Gefahr für die Gesundheit der Grundstücksbenutzer oder für das ökologische Gleichgewicht des Grundstücks dar. Der Kläger könne das Grundstück als Wohn- und Gartengrundstück nutzen, auch der Einbau einer Fernwärmeheizung sei letzten Endes möglich gewesen.

Ob es auch an einem arglistigen oder vorsätzlichen Verschweigen durch die Beklagte fehle, könne daher dahingestellt bleiben. Selbst wenn die Beklagte bzw. ihr Ehemann von der Aufschüttung Kenntnis gehabt haben sollten, sei aus den dargelegten Gründen für diese nicht erkennbar gewesen, dass für die gesamte Grundstücksfläche von dem Kläger aufschüttungsfreier Boden vorausgesetzt worden sei.

Auch aus der Angabe der Beklagten im Exposé zu Betriebskosten könne der Kläger keine Rechte herleiten.

Ein Schaden sei dem Kläger jedenfalls durch die Zahlung von Betriebskosten in Höhe von 572,02 € monatlich wegen der 400,00 € übersteigenden 172,02 € monatlich nicht entstanden. Der Kläger habe für die Zahlung der höheren Betriebskosten eine entsprechende Gegenleistung erhalten und nicht einen Schaden erlitten.

Der Kläger habe auch keinen Anspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung wegen einer Falschangabe der Höhe der Betriebskosten gemäß § 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 242 Abs. 2 BGB.

Die Beklagte habe mit Schriftsatz vom 12.03.2010 die Betriebskosten dargelegt, die ihr im Jahr 2004 monatlich entstanden seien. Dies seien Betriebskosten in Höhe von insgesamt 456,19 € monatlich. Aufgrund der Differenz zu den angegebenen Betriebskosten (400,00 €) von 56,19 € sei dem Kläger kein kausaler Schaden entstanden. Insbesondere habe der Kläger auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass er bei Kenntnis von monatlichen Betriebskosten von 460,00 € wahrscheinlich auch nichts anderes gemacht hätte.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiter verfolgt.

Er macht geltend, das Landgericht habe die zugrunde liegenden Tatsachen unrichtig festgestellt. So habe das Landgericht sich nicht näher mit dem Umstand auseinandergesetzt, dass nach den Feststellungen im selbständigen Beweisverfahren auf dem Grundstück organisch verunreinigte Sande vorhanden seien, während der Verkäufer gemäß Ziffer II § 7 des Kaufvertrages versichert habe, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch ökologische Altlasten, nicht bekannt seien. Letzteres habe die Beklagte bereits nicht hinreichend vorgetragen. Darüber hinaus fehle es an einem Hinweis des Landgerichts, dass es möglicherweise organisch verunreinigten Sand nicht als Altlast betrachte.

Soweit die Beklagte vortrage, bei der Herstellung des Gartenteichs sei ihr keine Rechnung für Entsorgung verunreinigten Bodens gestellt worden, lasse sie offen, ob überhaupt Erdboden habe ausgehoben werden müssen oder ob der ausgehobene und kontaminierte Erdboden ohne Rechnung entsorgt worden sei. Beides führe jedoch zu einer Haftung der Beklagten.

Die Beklagte habe auch widersprüchlich vorgetragen, soweit sie einerseits die Auffassung vertrete, der Kläger habe aufgrund der Bezeichnung „Abbauland“ erkennen müssen, dass sich auf dem Grundstück eine Sandgrube befunden habe. Andererseits trage die Beklagte vor, sie selbst habe von der Sandgrube nichts gewusst und angeblich auch der vorangegangene Eigentümer nicht, der das Grundstück geerbt habe. Im Übrigen treffe es nicht zu, dass die Beklagte dem Kläger die Anlage K 5 vor Abschluss des Kaufvertrages übergeben habe. Dies habe die Beklagte erstmals im Schriftsatz vom 12.03.2010 behauptet. Auch insoweit stehe der Vortrag der Beklagten in Widerspruch zu ihrem Vortrag, eine Grube sei ihr gänzlich unbekannt gewesen. Die Beklagte habe sogar das Vorhandensein des Risses in der Zimmerwand im Wohnzimmer bestreiten lassen. Dies treffe nicht zu. Der Riss sei heute noch da.

Das Landgericht habe weiter versäumt, die erforderlichen Beweiserhebungen zu dem Inhalt der Verkaufsgespräche zwischen den Parteien durchzuführen. So sei es ohne weitere Sachaufklärung davon ausgegangen, dass sich die Befragung des Klägers gegenüber der Beklagten und ihrem Ehemann nur auf das Haus selbst bzw. auf den Fundamentbereich des Hauses beziehe. Darüber hinaus hätte das Landgericht Beweis erheben müssen darüber, dass bei den Bohrungen für die Erdwärmeheizung Betonteile festgestellt worden seien. Dazu habe der Kläger den Zeugen Gü… als Zeugen benannt, da dieser die ersten Spülbohrungen durchgeführt habe. Erst im Urteil habe das Landgericht die Ansicht geäußert, dass nicht erkennbar gewesen sei, weshalb dieser Zeuge aussagen könne, dass Beton- und Ofenteile und ähnliches bis zu einer Tiefe von 2,8 m vorhanden gewesen seien. Diese Teile seien bei den anschließenden Ausschachtungsarbeiten gefunden worden. Das Landgericht hätte auch Beweis darüber erheben müssen, wie das Grundstück vor Erwerb durch die Beklagte genutzt worden sei.

Schließlich könne dem Landgericht auch rechtlich nicht gefolgt werden. Das Vorhandensein einer Sandgrube mit einer Ausdehnung von 1.570 m² stelle eine so erhebliche Abweichung von üblichem Zustand eines zu Bauzwecken genutzten Grundstücks dar, dass die Beklagte von sich aus zur Offenbarung verpflichtet gewesen wäre. Durch die Aufschüttung der ehemaligen Sandgrube mit organisch verunreinigten Sanden werde jede bauliche Nutzung beeinträchtigt. Weder sei eine Bebauung in zweiter Reihe, noch die Errichtung einer massiven Garage oder, wie hier, die Herstellung einer Erdwärmeanlage ohne weitere Belastungen durchführbar. Baurechtlich sei auch der vordere Teil des Grundstücks bebaubar; für den Teil der Stadt B…, in welchem sich das Grundstück des Klägers befinde, existiere ein Bebauungsplan.

Schließlich habe das Landgericht nicht beachtet, dass es sich bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes im Exposé um eine zugesicherte Eigenschaft handele. Auch zu den Betriebskosten habe die Beklagte widersprüchlich vorgetragen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 25. Juni 2010, 4 O 283/08, zu verurteilen, an den Kläger 33.650,46 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. April 2006.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages. Sie bestreitet insbesondere, dass das Grundstück im Bereich eines Bebauungsplanes liege. Es befinde sich vielmehr im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) der Stadt B…; ein Haus im vorderen Grundstücksteil, das zu einer Doppelbebauung führen würde, würde sich aber nicht in die vorhandene Bebauung einfügen.

Wege der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig; sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg.

Die klägerseits geltend gemachten Ansprüche sind unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

1. Dem Kläger steht wegen der auf dem Grundstück vorhandenen Aufschüttungen mit durch Ziegel-, Schlacke- und Betonresten verunreinigten Sanden weder ein Anspruch auf Minderung gemäß §§ 437 Nr. 2, 441 BGB in Höhe der Kosten für die Entsorgung und Wiederauffüllung des Bodens im vorderen Teil des Grundstücks, noch ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB in Höhe der bei der Verlegung der Erdwärmeheizung entstandenen Mehrkosten zu.

Wie das Landgericht – auch unter Berücksichtigung des ergänzenden Vortrages im Berufungsverfahren – zu Recht angenommen hat, fehlt es bereits an einem zur Begründung der Gewährleistungsansprüche erforderlichen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB.

a) Es kann unentschieden bleiben, ob in der Regelung in Ziff. II § 7 Abs. 3 S. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages, wonach die Beklagte versichert hat, dass ihr u.a. keine ökologischen Altlasten auf dem Grundstück bekannt seien, eine negative Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB oder jedenfalls eine Regelung dahin gesehen werden kann, dass es zum nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB) gehören sollte, dass sich auf dem Grundstück keine ökologischen Altlasten befinden sollten.

Weder bei den vom Sachverständigen A… in seinem in dem selbständigen Beweisverfahren zum Az. 4 OH 2/07 des Landgerichtgerichts Potsdam erstellten Gutachten vom 18.12.2007 festgestellten Aufschüttungen mit durch Ziegel- und Schlackereste organisch verunreinigten Sanden, noch bei den klägerseits behaupteten, im Bereich des für die Verlegung der Erdwärmeheizung ausgehobenen Grabens aufgefundenen Betonresten und Ofenrohrteilen handelt es sich um "ökologische Altlasten" im Sinne der vertraglichen Regelung.

Der Begriff "ökologische Altlasten" ist mit dem Landgericht dahin zu verstehen, dass damit nur Bodenverunreinigungen mit umweltgefährdenden oder gesundheitsschädlichen Stoffen gemeint sind (so sogar allgemein für den Begriff "Altlasten": OLG München Urteil vom 21.04.1994 – 32 U 2088/94 – Rn. 3). Insbesondere der ausdrückliche Zusatz "ökologisch" steht einem Verständnis entgegen, dass mit der getroffenen Regelung jede aus vergangener Zeit stammende Verunreinigung des Erdreichs als Altlast erfasst sein sollte. Eine Differenzierung zwischen verschiedenen Arten von Ablagerungen im Erdreich eines Grundstücks ist in Zusammenhang mit dem Begriff "Altlasten" auch durchaus nicht ungewöhnlich. So wird etwa in Bezug auf § 5 Abs. 5 WertV 88 – und damit im Rahmen einer Regelung, bei der es um die Bedeutung von Zustandsmerkmalen und Eigenschaften eines Grundstücks für dessen Verkehrswert geht und damit um Fragen, die der Beurteilung und Bewertung von Gewährleistungspflichten bei einem Grundstückskaufvertrag recht nahe kommen – zwischen verschiedenen Formen von Belastungen mit Ablagerungen unterschieden (vgl. nur: Zimmermann, WertV 88, § 5 Rn. 206 ff.). Als Altlasten als Sonderform der Ablagerung sind in diesem Zusammenhang nur solche Altablagerungen verstanden, von denen Gefahren oder Beeinträchtigungen des Wohls der Allgemeinheit ausgehen und die deshalb zwingend aufwendige Sanierungsmaßnahmen erfordern, nicht dagegen Ablagerungen in Form von Verfüllungen eines Grundstücks mit sog. kritischen Material wie etwa Bauschutt, das nicht zwingend vom Grundstück entfernt werden muss, sondern lediglich die bauliche Nutzbarkeit einschränkt. Dies spricht aber dafür, dass mit dem Zusatz "ökologisch" gerade eine entsprechende Differenzierung zwischen umwelt- oder gesundheitsschädlichen und anderen lediglich beeinträchtigenden Altlasten zum Ausdruck gebracht werden sollte.

Dafür, dass von den Verunreinigungen des Bodens mit Ziegelresten oder Betonteilen, wie sie der Kläger behauptet und der Sachverständige A… jedenfalls an einer Bohrstelle (S 14/07) nicht ausgeschlossen hat, eine Gefahr für die Umwelt oder die Gesundheit ausgeht, ist jedoch kein Anhaltspunkt ersichtlich.

b) Es begegnet auch keinen Bedenken, dass das Landgericht darin, dass der Ehemann der Beklagten nach den Behauptungen des Klägers sowohl anlässlich der Feststellung eines Risses im Wohnzimmer des Hauses als auch anlässlich der Besichtigung der im hinteren Teil am Ende des Grundstücks befindlichen Böschung Fragen nach dem Vorhandensein von Aufschüttungen verneint hat, weder eine für die streitgegenständlichen Ansprüche bedeutsame (negative) Beschaffenheitsvereinbarung noch einen hinreichenden Anknüpfungspunkt für eine nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung gesehen hat.

Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass die Antworten des Ehemannes der Beklagten auf Fragen anlässlich ganz konkreter Feststellungen (Riss im Haus, Höhenunterschied im hinteren Teil des Gartens), selbst wenn man den Vortrag des Klägers insoweit als wahr unterstellt, von diesem nicht dahin verstanden werden konnten, dass damit Aussagen in Bezug auf das gesamte immerhin 3.826 m² große Grundstück, insbesondere nicht in Bezug auf den vorderen Teil des Grundstücks, getroffen werden sollten.

Da der Kläger aber sowohl den Minderungsanspruch als auch den Anspruch auf Schadensersatz der Art und Höhe nach aus Aufwendungen aufgrund von Aufschüttungen herleitet, die sich im vorderen Teil des Grundstücks befinden, nämlich den Kosten, die – nach der Schätzung des Sachverständigen A… vom 10.03.2008 (4 OH 2/07 Bl. 95) - für die Beseitigung und Wiederauffüllung von 700 m³ mit Ziegelresten u.ä. verunreinigten Bodens im vorderen Teil des Grundstücks erforderlich sind und aus Mehrkosten, die der Kläger für die Verlegung der Erdwärmeheizung zahlen musste, weil die dazu erforderlichen Bohrungen vor dem Haus nicht erfolgreich waren und deshalb nach erfolgreichen Bohrungen hinter dem Haus die Leitungen durch einen Graben nach vorn geführt werden mussten, bedarf es mithin keiner Beweisaufnahme über die zwischen den Parteien streitigen Äußerungen des Ehemannes der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen.

c) Das Vorhandensein von Aufschüttungen mit durch Ziegel- Schlacke- oder Betonreste verunreinigten Sanden im vorderen Teil des Grundstücks stellt sich auch nicht als Sachmangel im Sinne einer fehlenden Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung des Grundstücks (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB) dar, weil dadurch die Bebaubarkeit des vorderen Teils des Grundstücks im Bereich der ehemaligen Sandgrube mit einem weiteren massiven Gebäude erschwert wird bzw., soweit es den geltend gemachten Schadensersatzanspruch betrifft, die Verlegung der Erdwärmeheizung nach den bestrittenen Behauptungen des Klägers mit Mehrkosten verbunden war.

aa) Entgegen der Auffassung des Klägers lässt sich eine nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung dahin, dass das Grundstück auch in dem vor dem Haus gelegenen Teil bebaubar sein müsse, nicht daraus herleiten lassen, dass unter I. "Grundbuchstand" des Kaufvertrages folgende Angaben aufgeführt sind "Grundstück Gebäude- und Freifläche Wohnen Betriebsfläche Abbauland Landwirtschaftsfläche Gartenland". Diese Angaben des Grundbuchs zur Nutzungsart des Grundstücks, die ihrerseits aus dem Liegenschaftskataster stammen, sind zu ungenau, um daraus auf eine der Beklagten erkennbare Vorstellung des Klägers oder gar (im Sinne einer Beschaffenheitsangabe) übereinstimmende Festlegung dahin schließen zu können, dass nicht nur die Fläche, auf der das Haus steht, sondern auch die "Freifläche" vor dem Haus zum Bebauen geeignet sein sollte. Die Beschreibung der Nutzungsart im Grundbuch bzw. im Liegenschaftskataster bezweckt auch nicht, eine Aussage über die Eignung des Grundstücks für eine bestimmte Nutzungsart oder gar ihre Zulässigkeit zu treffen, sondern stellt lediglich eine Beschreibung der zu einem bestimmten Zeitpunkt (letzte Fortführung des Liegenschaftskatasters) auf einem Grundstück vorgefundene Nutzung dar. Diese Beschreibung war im Übrigen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages jedenfalls insofern nicht mehr aktuell, als sich eine Betriebsfläche Abbauland bereits seit Beginn der Nutzung durch die Beklagte, d.h. jedenfalls seit 1993, nicht mehr auf dem Grundstück befand.

Umgekehrt kann – insoweit entgegen der Auffassung der Beklagten – aus den nämlichen Gründen allein aus den Angaben unter I. des Kaufvertrages ebenso wenig darauf geschlossen werden, dass die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung des vorderen Teils des Grundstücks auf eine Verwendung als Freifläche beschränkt war.

bb) Da von den Parteien nicht vorgetragen worden ist, dass bei oder vor Abschluss des Kaufvertrages darüber gesprochen worden ist, der Kläger beabsichtige, den vorderen Teil des Grundstücks zu bebauen, eine Erdwärmeheizung verlegen zu lassen oder das Grundstück überhaupt in einer von derjenigen der Beklagten abweichenden Weise zu nutzen, kann darauf, für welche vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Verwendungszwecke das Grundstück uneingeschränkt geeignet sein musste, nur aus den konkreten Gegebenheiten des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und den nach der Anschauung des Rechtsverkehrs berechtigten Erwartungen des Käufers gemessen an der üblichen Beschaffenheit eines entsprechenden Grundstücks geschlossen werden.

Die Eignung des Grundstücks für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung ist – anders als bei der früheren Nutzung eines Grundstücks als wilde Müllkippe (vgl. dazu nur: BGH Urteil vom 12.07.1991 – V ZR 121/90) – nicht schon durch das Vorhandensein der Aufschüttungen im vorderen Teil des Grundstücks mit durch Ziegel-, Schlacke- und Betonreste verunreinigtem Boden als solches - und unabhängig von den aus den konkreten Gegebenheiten des Grundstücks abzuleitenden Verwendungszwecken – gemindert. Bei einer früheren Nutzung als wilde Müllkippe beruht die Einschränkung der Tauglichkeit des Grundstücks für den nach dem Vertrag vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch entscheidend aus der Unklarheit darüber, welche Verunreinigungen der Boden aufweist, und der deshalb nicht auszuschließenden Gefahr, dass es sich dabei auch um gefährlichen Sondermüll handeln könnte. Im Übrigen hatten die Kläger in dem der vorgenannten Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall ausweislich des Tatbestandes (Rn. 1 – zitiert nach Juris) "zwecks Bebauung mit einem Einfamilienhaus" gekauft; für diesen Zweck war das früher als wilde Müllkippe genutzte Grundstück zweifellos in seiner Eignung gemindert, weil der vorhandene Müll im Zuge der Bebauung mit erheblichem finanziellen Aufwand entsorgt werden musste.

Für die aufgrund der konkreten Gegebenheiten des streitgegenständlichen Grundstücks in Betracht zu ziehenden Verwendungszwecke war das Grundstück dagegen trotz der Aufschüttungen bzw. der Verunreinigungen des Bodens im vorderen Teil des Grundstücks mit Ziegel-, Schlacke- und Betonresten uneingeschränkt geeignet.

aaa) Nach den Angaben in dem Verkaufsexposé handelte es sich um ein 3.826 m² großes Grundstück, das mit einem Wohnhaus nebst Doppelgarage bebaut war. Auf dem vorderen Grundstücksteil vor der zur Straße hin gelegenen Terrasse nebst Wintergarten befanden sich eine große Rasenfläche sowie ein Teich mit Fontäne, im hinteren Grundstücksteil ein Gewächshaus sowie ein Blockbohlenhaus für Gartengeräte; dieser Teil wurde von der Beklagten als Garten genutzt.

Die Eignung des Grundstücks für die aus diesen Angaben herzuleitende Verwendung zum Wohnen für eine Familie, die bei dem Kläger aus vier Personen besteht, und in Bezug auf die gärtnerische Nutzung des übrigen Grundstücks, wie sie bislang durch die Beklagte und ihren Ehemann angelegt und erfolgt war, wurde – dies hat das Landgericht zu Recht festgestellt und wird auch durch den Kläger nicht in Abrede gestellt – durch die Verunreinigungen in dem aufgeschütteten Boden im vorderen Teil des Grundstücks oder auch in dem Bereich des für die Erdwärmeheizung ausgehobenen Grabens nicht eingeschränkt.

bbb) Gerade bei einem Grundstück kann die uneingeschränkte Eignung zur gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung – ebenso wie bei einem Wohnhaus - allerdings auch fehlen, wenn es um übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen geht, mit denen nach den Anschauungen des Rechtsverkehrs bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zu rechnen ist (vgl. nur: BGH Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08 – Rn. 9).

Selbst wenn man den Vortrag der baurechtlichen Zulässigkeit der Bebauung, die sich nach den mit Schriftsatz vom 04.11.2010 vorgelegten Unterlagen allerdings nicht aus einem Bebauungsplan ergibt, sondern gemäß § 34 BauGB von der Vereinbarkeit mit der Umgebung abhängig wäre, als wahr unterstellt, reicht jedoch dafür allein der Umstand nicht aus, dass das streitgegenständliche Grundstück wegen seiner Größe von insgesamt 3.826 m² und der Lage der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bereits vorhandenen Bebauung mit dem weit von der Straße zurückgesetzt liegenden Bungalow auch im vorderen Teil des Grundstücks genügend Platz bietet. In Bezug auf das konkrete Grundstück steht der Annahme, eine Bebaubarkeit des vorderen Grundstücksteils mit einem weiteren Gebäude – sei es ein weiteres Wohnhaus oder auch nur ein Nebengebäude - entspreche dem im Rahmen des Üblichen Erwartbaren, vielmehr entgegen, dass die Lage des bereits errichteten Hauses, insbesondere seine Ausrichtung mit Terrasse und Wintergarten gerade zum vorderen Teil des Grundstücks, objektiv betrachtet jeder Wahrscheinlichkeit einer weiteren Bebauung des vorderen Teils oder gar einer Teilung des Grundstücks widerspricht. Dadurch ginge der Gesamtcharakter des Grundstücks als eines luxuriösen Villengrundstücks auf großzügigem Gelände – gerade als solches wurde dieses in dem Exposé beworben – vollständig verloren. Gerade deshalb unterscheidet sich der vorliegende Fall entscheidend von der der Entscheidung des BGH (Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08) zugrundeliegenden Fallkonstellation, in der es darum ging, dass mit Bohrungen an der asbestbelasteten Hausfassade eines älteren Wohnhauses auch ohne Sicherheitsvorkehrungen stets zu rechnen war. Die durch die Aufschüttungen mit organisch verunreinigten Sanden eingeschränkte Eignung des vorderen Teils des Grundstücks für eine weitere Bebauung stellt sich mithin in Bezug auf das konkrete streitgegenständliche Grundstück nicht als Mangel dar.

ccc) Entsprechendes gilt aber auch, soweit sich das Grundstück – jedenfalls nach den Behauptungen des Klägers – wegen im Boden befindlicher Verunreinigungen als nur eingeschränkt geeignet erwiesen hat, um im Bereich vor der Terrasse Bohrungen für die Verlegung einer Erdwärmeheizung durchzuführen. Das Haus verfügte unstreitig über eine funktionsfähige Gasheizungsanlage. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages war zudem kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich ist, dass der Kläger an der Art der Heizungsanlage etwas ändern wollte. Allein der Umstand dass, angesichts der öffentlichen Diskussion um Klimawandel und steigender Energiekosten die Änderung einer vorhandenen herkömmlichen Heizungsanlage hin zu einer energie- und/oder kostensparenderen Alternative auch bereits im Jahr 2005 nicht ungewöhnlich gewesen sein mag, reicht allerdings nicht für die Annahme aus, dass stets damit zu rechnen war, dass der Kläger aus der Vielzahl von Möglichkeiten gerade die Alternative der Installation einer Erdwärmeheizung wählen würde und deshalb erwarten konnte, dass er die für diese Maßnahme erforderlichen Erdbohrungen ohne Beeinträchtigungen durch im Erdboden befindliche Verunreinigungen durchführen könne.

Fehlt es danach aber unter jedem in Betracht kommenden Gesichtpunkt an einem Sachmangel im Sinne des § 434 BGB, kommt es auf die zwischen den Parteien streitigen Fragen eines arglistigen Verschweigens der Aufschüttungen mit verunreinigtem Boden durch die Beklagte oder ihren Ehemann nicht mehr an.

2. Der Kläger kann seine Ansprüche auch nicht mit Erfolg auf ein Verschulden der Beklagten bei Vertragschluss (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) stützen.

Zwar sind – insoweit schließt sich der Senat der überzeugenden Begründung des BGH (Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08 – Rn. 11 ff.) an – Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss zumindest bei einer vorsätzlichen Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Verkäufer nicht durch die Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen.

Die Beklagte hat jedoch ihre gegenüber dem Kläger im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages bestehenden Aufklärungspflichten nicht verletzt.

Es besteht keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils zum Abschluss eines Vertrages von Bedeutung sein können. Eine Aufklärungspflicht – und erst Recht eine Pflicht zu ungefragter Offenbarung von Umständen – besteht vielmehr nur in Bezug auf besonders wichtige Umstände, etwa wesentliche Mängel einer Kaufsache, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (vgl. nur: Palandt-Ellenberger, BGB, 69. Aufl., § 123 Rn. 5/5 b).

Aus den bereits unter 1. ausgeführten Gründen handelte es sich bei den Aufschüttungen mit verunreinigtem Boden im vorderen Teil des Grundstücks aber nicht um solche Umstände, die – für die Beklagte bzw. ihren Ehemann offensichtlich oder auch nur erkennbar – für den Kläger von ausschlaggebender Bedeutung waren. Auch kommt es, wie bereits unter 1. b) erläutert, nicht darauf an, ob der Kläger bei der Besichtigung des Hauses bzw. dessen Ehefrau nochmals im hinteren Teil des Grundstücks nach Aufschüttungen gefragt hat.

3. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche – sei es aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB oder aus §§ 437 Nr. 2, 441 BGB bzw. §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB -, auch nicht aufgrund fehlerhafter Angaben über die Betriebskosten in dem Verkaufsexposé zu.

Insoweit fehlt es – wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat - ebenfalls bereits an einem Sachmangel, der hier nur in einer unzutreffenden Beschaffenheitsangabe gesehen werden könnte, bzw. einem Aufklärungsfehler.

Der Umstand, dass beim Kläger überhaupt höhere Verbrauchskosten angefallen sind, besagt für die Frage einer unzutreffenden Angabe über die Betriebskosten durch die Beklagte schon deshalb nichts, weil die Nutzungsbedingungen beim Kläger einerseits (vierköpfige Familie, bei Berufstätigkeit nur des Klägers) und der Beklagten andererseits (zwei Personen, beide außer Haus berufstätig) nicht vergleichbar sind.

Gemessen an den der Beklagten tatsächlich während der Zeit ihrer Nutzung angefallenen Kosten waren die Angaben in dem Exposé jedoch nicht bzw. jedenfalls nicht in einem ihre Haftung auslösenden hinreichend erheblichem Umfang unrichtig.

Die Angaben in dem Exposé zu den Betriebskosten in einer Höhe von ca. 400,- € sind – entgegen der Auffassung des Klägers – dahin zu verstehen, dass damit nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten und nicht etwa sämtliche Betriebskosten nach der BetriebskostenV gemeint sind.

Entscheidende Bedeutung kommt für diese Auslegung dem Umstand zu, dass der Begriff "Betriebkosten" in dem Exposé durch den Zusatz "derzeitiger Verbrauch" erläutert wird. Das Haus ist auch nicht zu Vermietungszwecken verkauft worden, so dass es dem Käufer - Adressaten des Exposés aus Sicht der Beklagten - deshalb nicht auf die Höhe auf den Mieter umlegbarer im Verhältnis zu nicht umlegbaren Kosten ankommen konnte.

Waren danach mit Betriebskosten nur die Kosten für Wasser, Gas und Strom gemeint, ergeben sich nach den letzten in der ersten Instanz beklagtenseits vorgelegten Rechnungen in Verbindung mit den eigenen Berechnungen des Klägers im Schriftsatz vom 19.02.2010 (dort S. 6; Bl. 153 d.A.) im letzten Jahr der Nutzung durch die Beklagte tatsächlich angefallene Kosten in Höhe von 437,16 €:

Die Abweichung der tatsächlichen Kosten von den im Exposé angegebenen Kosten von ca. 400,- € macht danach nur 37,16 € aus. Diese Abweichung von weniger als 10 % ist aber schon deshalb für die Frage einer Fehlerhaftigkeit der Angaben unerheblich, weil es sich lediglich um eine ca.-Angabe handelte.

Auf die Auffassung der Beklagten, dass die Stromkosten für die Benutzung von Sauna und Solarium als Sonderkosten ohnehin herauszurechnen seien, kommt es deshalb nicht mehr an.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 33.650,46 € festgesetzt.