Entscheidung 34 C 16/10

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i. V. m. § 495a ZPO unter Beachtung von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und zudem die Partei durch das Urteil auch mit nicht mehr als 600,00 Euro beschwert ist.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht nämlich gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 327,67 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 22.07.2009 für den Zeitraum vom 01.01.2008 bis 31.12.2008 nicht zu (§ 535 Abs. 2, §§ 556 f. BGB in Verbindung der 1. Grundmietenverordnung und dem Mietvertrag der Prozessparteien).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden jedoch grundsätzlich schon mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.; BGH, BGHZ Band 113, Seiten 188 ff. = NJW 1991, Seiten 836 f. = WuM 1991, Seiten 150 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.; LG Berlin, WuM 2008, Seiten 587 f.); lediglich inhaltliche Fehler können somit auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2005, Seite 219 = WuM 2005, Seite 61.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.). Diese Funktion erfüllt die hier durch die Klägerseite an die Beklagte übersandte Betriebskostenabrechnung vom 22.07.2009 - Anlage K 2 (Blatt 7 bis 8 der Akte) - dem Grunde nach. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur erforderlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig nur folgende Mindestangaben aufzunehmen:

(BGH, NJW 1982, Seiten 573 f. = MDR 1982, Seite 483; BGH, NJW-RR 2003, Seite 442 = WuM 2003, Seite 216; BGH, WuM 2005, Seiten 61 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2105 f. = WuM 2008, Seiten 350 f. = NZM 2008, Seiten 442 ff. = ZMR 2008, Seiten 702 ff.; BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.). Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u. a. in: Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der BGH vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.05.2008 jedoch nunmehr die Auffassung, dass, soweit der Senat in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09. April 2008, Az.: VIII ZR 84/07) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007; Az.: VIII ZR 261/06, u. a. in: NJW 2008, Seite 142; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 1/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 1059). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.).

Hier hat die Klägerin aber bezüglich der nach der Wohnfläche abgerechneten Betriebskosten bestimmte Werte der Beklagten als Mieterin der Wohnung mitgeteilt, die die Beklagte gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten für Beleuchtung, Wasserversorgung/Entwässerung, Schornsteinreinigung/Immissionsmessung, Grundsteuer, Straßenreinigung/Winterdienst und Gebäudeversicherung nicht vor Schwierigkeiten stellt. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04, u. a. in: NJW 2005, Seite 219; BGH, Urteil vom 19. Januar 2005, Az.: VIII ZR 116/04), bei evtl. Feststellung eines Messfehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.), so dass diese Kosten auch dann wirksam gegenüber der Mieterin abgerechnet wurden.

Zu Recht wird im Übrigen auch die Meinung in der Rechtsprechung vertreten, dass eine fälligkeitsbegründende Betriebskostenabrechnung eine weitere Aufschlüsselung der einzelnen Positionen nicht unbedingt erfordert und der Vermieter sogar berechtigt ist, Sammelpositionen zu bilden (LG Köln, Urteil vom 08.07.1997, Az.: 12 S 28/97; AG Köln, Urteil vom 12.06.1996, Az.: 211 C 44/96; Dr. K. Lützenkirchen, MDR 1998, Seiten 134 ff.). Insofern war die Klägerin hier auch nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten für Trinkwasser und Abwasser aufzuteilen (vgl. LG Berlin, Das Grundeigentum 2003, Seiten 121 f. = MM 2003, Seite 106). Wenn ein Mieter hierzu näherer Informationen bedarf, kann er die entsprechenden Wasser-Rechnungen einsehen. Nur wenn nämlich der Mieter - hier die Beklagte - von seinem Prüfungsrecht Gebrauch macht, muss der Vermieter - hier die Klägerin - dementsprechend dann auch eine Einzelbelegaufstellung vorlegen. Diese Mindestangaben sind im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend, wobei jedoch die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits dargelegt (BGH, NJW 1982, Seiten 573 f. = WuM 1982, Seite 207; BGH, NZM 2003, Seite 196 = WuM 2003, Seiten 216; OLG Schleswig, WuM 1991, Seite 333; KG Berlin, NZM 1998, Seiten 620 ff. = WuM 1998, Seiten 474 ff.; OLG Brandenburg, WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Düsseldorf, WuM 2003, Seiten 387 f.; LG Bochum, WuM 2004, Seiten 477 ff. = NZM 2004, Seiten 779 ff.). Insofern war auch hier die Klägerin grundsätzlich berechtigt, an der Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung festzuhalten (BGH, Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07, u. a. in: WuM 2008, Seiten 288 f. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 661 f. = NZM 2008, Seite 444 = NJW 2008, Seite 1876 = MDR 2008, Seiten 735 f. = BGH-Report 2008, Seiten 730 f.).

Ein Vermieter ist in der Regel auch nicht zu einer Umlage der Wasser- und Abwasserkosten nach Verbrauch verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (BGH, Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 69/09, u. a. in: WuM 2010, Seiten 35 f. = Das Grundeigentum 2010, Seiten 117 f. = NZM 2010, Seiten 195 f. = NJW-RR 2010, Seiten 515 f. = MDR 2010, Seite 199; BGH, Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07, u. a. in: WuM 2008, Seiten 288 f. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 661 f. = NZM 2008, Seite 444 = NJW 2008, Seite 1876 = MDR 2008, Seiten 735 f. = BGH-Report 2008, Seiten 730 f.). Im Übrigen genügen bloße Zweifel an der Billigkeit des Umlagemaßstabs auch nicht, um ein auf Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen (BGH, Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07, u. a. in: WuM 2008, Seiten 288 f. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 661 f. = NZM 2008, Seite 444 = NJW 2008, Seite 1876 = MDR 2008, Seiten 735 f. = BGH-Report 2008, Seiten 730 f.).

Für besondere Ausnahmefälle ist der Gesetzgeber aber davon ausgegangen, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen kann. So soll der Mieter „auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs“ haben, „soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt“ (BT-Drs. 14/4553, Seite 51; vgl. BGH, Urteil vom 31. Mai 2006, Az.: VIII ZR 159/05, u. a. in: NJW 2006, Seite 2771; BGH, Urteil vom 20. September 2006, Az.: VIII ZR 103/06, u. a. in: NJW 2006, Seite 3557; BGH, Urteil vom 12.03.2008, Az.: VIII ZR 188/07, u. a. in: WuM 2008, Seiten 288 f. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 661 f. = NZM 2008, Seite 444 = NJW 2008, Seite 1876 = MDR 2008, Seiten 735 f. = BGH-Report 2008, Seiten 730 f.). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch ist hier aber nach Überzeugung des Gerichts zumindest hinsichtlich der Abwasserkosten bezüglich des Spreng- und Reinigungswasser der 3 außen an dem Gebäude befindlichen Wasserhähne jedoch erfüllt.

Mit der Mietrechtsreform wurde nämlich auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit als verbindliche Grenze für den Umfang der ansetzbaren Betriebskosten gesetzlich normiert. Eine Begrenzung der umlegbaren Betriebskosten liegt nämlich im Interesse beider Mietvertragsparteien: Der Mieter hat ein unmittelbares Interesse daran, dass die Entwicklung der Betriebskosten gezähmt wird, und für den Vermieter bedeuten niedrigere Betriebskosten, dass er zumindest dort, wo die Mietbelastung begrenzt ist („bezahlbare Miete”), denjenigen Teil der Gesamtmiete steigern kann, der ihm selbst zusteht. Mieter und Vermieter haben hier also ein überwiegend gleichgerichtetes Interesse (F. J. v. Seldeneck, NZM 2002, Seiten 545 ff.). Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit findet sich in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB und lautet knapp: „…;dabei ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten”. Zu den Pflichten ordnungsgemäßer Geschäftsführung gehört es somit, dass ein Vermieter zumutbare Anstrengungen zur Kostensenkung ergreift. Dazu gehört aber bspw. auch die Pflicht des Vermieters, die Entwässerungskosten daraufhin zu überprüfen, ob von den bezogenen Frischwassermengen diejenigen Verbräuche abgezogen sind, die nicht in die Kanalisation eingeleitet wurden. Abzuziehen sind insbesondere diejenigen Wassermengen, die zum Rasensprengen (Sprengwasser), Reinigen (Reinigungswasser [Autowäsche]) und z. B. Wasser für einen privat genutztes, transportables Planschbecken/Swimmingpool etc. p. p. oder ähnliches verwandt wurden (F. J. v. Seldeneck, NZM 2002, Seiten 545 ff.; S. v. Seldeneck, Betriebskosten im MietR, 1999, Rn. 2636).

Unstreitig ist das Gebäude, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten befindet, weder mit gesonderten Zwischenzählern für die jeweiligen Wohnungen noch mit gesonderten Zwischenzählern für die 3 außen an dem Gebäude befindliche Wasserhähne ausgestattet sondern nur mit einem Hauptwasserzähler für das Gebäude. Ebenso unstreitig befinden sich aber außen an diesem Gebäude insgesamt 3 für die Mieter des Hauses - aber auch wohl für jede dritte Person - frei zugängliche Wasserhähne, die an die Trinkwasserleitung des Gebäudes angeschlossen sind. Insoweit ist hier aber ein Vorwegabzug für das Spreng- und Reinigungswasser hinsichtlich des entsprechenden Trinkwasserverbrauchs, aber vor allem auch bezüglich der dann insofern auch noch in Rechnung gestellten Abwasser-Menge für diese 3 Wasserhähne hier unstreitig nicht vorgenommen worden.

Damit ist den Mietern dieses Hauses aber - nicht nur im Jahr 2008 - sowohl der Trinkwasserverbrauch als auch eine „Abwasser“-Menge für diese 3 Wasserhähne zugerechnet worden, obgleich insoweit hierfür unstreitig kein Abwasser in die Kanalisation abgeleitet wurde und im Übrigen hier auch die Möglichkeit bestand, mittels Zwischenzähler das insofern verbrauchte Wasser nicht auch noch durch den Entsorger des Abwassers als Entwässerungskosten in Rechnung gestellt zu bekommen. Zudem ist hier auch nicht auszuschließen, dass ein Mieter oder sogar dritte Personen dieses Trinkwasser für private Zwecke (Be- und Entwässerung des Gartens, Reinigung von Sachen [Autowäsche], Befüllung eines transportables Planschbeckens/Swimmingpools, etc. p. p.) verbraucht haben oder sogar nur aus „Jux und Spaß“ diese Wasserhähne aufdrehten und Trinkwasser völlig sinnlos versickern ließen. Diese Zuviel-Zahlungen können insofern aber eine grob unbillige Verteilung der entstandenen Kosten darstellen, wenn sie dann allein durch die Mieter des Hauses entsprechend der Wohnfläche ihrer Wohnung bezahlt werden sollen und der Vermieterin - wie hier wohl der Klägerin - der Verbrauch völlig egal ist. Dies widerspräche aber dem Gebot der Wirtschaftlichkeit des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB.

Insoweit war die Klägerin als Vermieterin hier somit zumindest verpflichtet, die Gewährung eines Sprengwasserabzuges mittels Zwischenzähler bei dem entsprechenden Wasserwerk zu beantragen, zumal die Kosten für Trinkwasser hier nur 2,09 Euro/m³, jedoch die Kosten für Abwasser 3,41 Euro/m³ im Jahre 2008 betrugen. Was die Kosten für den Wasserverbrauch betrifft, so hätte die Klägerin hier somit wohl problemlos einen (bzw. drei) Zwischenzähler für diese 3 Wasserhähne installieren können. Dieser Zwischenzähler hätte dann auch das Volumen des nicht als Abwasser zu berechnende Trinkwassers bemessen können. Dass gerade das Wasser möglichst verbrauchernah und somit - wenn nicht anhand von Einzelwasserzählern - nach einer möglichst kleinen Einheit abzurechnen ist, folgt bereits aus dem Rechtsgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch und der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Allein daraus folgt schon, dass die Abrechnung so verbrauchsnah wie möglich zu geschehen hat (AG Pinneberg, ZMR 2006, Seiten 939 ff.).

Da die Klägerin dies hier aber unterlassen hat, ist die Betriebskostenabrechnung dementsprechend auch zu kürzen (AG Schöneberg, Das Grundeigentum, 1998, Seiten 1343 ff. = MM 1999, Seite 12; AG Schöneberg, MM 1998, Seiten 354 f.). Ein Mieter - wie hier die Beklagte - kann gegen die Abrechnung der Kosten für die Be- und Entwässerung eines Gartens und/oder Reinigung [Autowäsche] sowie für privat verwendetes Trinkwasser (z. B. bei der Befüllung eines transportables Planschbeckens/Swimmingpools) etc. p. p. dementsprechend auch mit Erfolg einwenden, dass die Vermieterin es zumindest pflichtwidrig unterlassen hat, einen Antrag auf Sprengwasserabzug bei den zuständigen Wasserwerken hinsichtlich des insofern auch in Rechnung gestellten Abwassers zu stellen. Durch ein solches Verhalten verletzt aber eine Vermieterin den Grundsatz ordentlicher Bewirtschaftung, der sie verpflichtet, Kosten für den Mieter so gering wie möglich zu halten, so dass die Kosten für die Be- und Entwässerung des Gartens und/oder Reinigung [Autowäsche] sowie für privat verwendetes Trinkwasser (z. B. bei der Befüllung eines transportables Planschbeckens/Swimmingpools) etc. p. p. dann auch um diese Wassermengen zu kürzen sind (AG Schöneberg, Urteil vom 22.07.1998, Az.: 6 C 419/97, u. a. in: MM 1998, Seiten 354 f. und in: „juris“). Insofern ist diese Differenz dann auch nicht umlagefähig (Dr. H. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, Abschnitt „G Abrechnung“, Rn. 24; Dr. H. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 BGB, Rn. 90).

Da die Klägerin es hier aber unterlassen hat für diese 3 Wasserhähne einen Zwischenzähler zu installieren und auch die Wohnungen der Mieter keine Zwischenzähler aufweisen, kann hier eine auch nur einigermaßen gerecht zu berechnende Differenz jetzt (auch im Rahmen einer Schätzung) leider nicht mehr für das Jahr 2008 durch das Gericht ermittelt werden.

Die Klägerin kann von der Beklagten die Begleichung der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 hier somit nicht verlangen. Für das Jahr 2008 macht die Klägerin nämlich einen Abrechnungssaldo in Höhe von 327,67 Euro geltend. In dem Abrechnungsjahr sind jedoch die Kosten für Trinkwasser und Abwasser aus den o. g. Gründen nicht fällig. Die Höhe der Kosten allein für das Abwasser im Rechnungsjahr 2008 beträgt aber hinsichtlich der Beklagten schon unstreitig 432,26 Euro (3,41 Euro/m³ x 565 m³ [580 m³ - 15 m³] = 1.926,65 Euro Gesamtkosten Abwasser für das Objekt : 312 m² Gebäudefläche x 70 m² Wohnfläche der Wohnung der Beklagten) und übersteigt damit bereits den für diesen Zeitraum hier gerichtlich geltend gemachten Abrechnungssaldo.

Nach alledem kann die Klägerin die Begleichung des Abrechnungssaldos für das Jahre 2008 hier nicht von der Beklagten verlangen, so dass die Klage aus o. g. Gründen auch abzuweisen ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.