Entscheidung 5 U 117/08, 5 U 94/09

Auf die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 7 werden – unter gleichzeitiger Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 – Az. 12 O 113/07 – das Teilurteil des Landgerichts Potsdam vom 5. Mai 2008 insgesamt und das Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Juni 2009 teilweise abgeändert und zur Klarstellung insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten zu 1 bis 7 werden verurteilt als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Januar 2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 642.287,25 €

I.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Beklagten zu 1 bis 7 aus einem im Jahre 1994 geschlossenen Grundstückskaufvertrag noch vier verbleibende Grundstücke an die Klägerin aufzulassen, um Zahlungsansprüche der Klägerin wegen Minderung des Kaufpreises und Erstattung von Aufwendungen sowie um die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz aller Schäden verpflichtet sind, die aus der verspäteten Auflassung resultieren.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in den angefochtenen Entscheidungen des Landgerichts Potsdam vom 5. Mai 2008 (Teilurteil) und 29. Mai 2009 (Schlussurteil) Bezug genommen.

Das Landgericht hat zunächst mit Teilurteil vom 5. Mai 2008 die Beklagten zu 1 bis 7 verurteilt, an der Auflassung des jeweiligen hälftigen Miteigentumsanteils der im Grundbuch von … Blatt 309 eingetragenen Grundstücke der Flur 2, Flurstücke 320, 321, 323 und 325 (Klageantrag zu 1) neben der weiteren Miterbin und Streitverkündeten R… H… mitzuwirken. Der Klageantrag, so das Landgericht, sei hinsichtlich des Auflassungsbegehrens dahingehend auszulegen, dass die Klägerin, die die Klage nur gegen diejenigen Miterben erhoben habe, die der Auflassung der Miteigentumshälften an den streitgegenständlichen Grundstücken entgegengetreten seien, die Verurteilung der Beklagten zur Mitwirkung bei der von allen Miterben vorzunehmenden Verfügung erreichen wolle. Der unmittelbare Vollzug der Auflassung sei wegen § 2040 BGB eine gemeinschaftliche Schuld, die nur von allen Miterben gemeinsam erfüllt werden könne. Die Klägerin habe gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Mitwirkung bei der von allen Miterben zu erklärenden Auflassung der Miteigentumsanteile. Die Voraussetzungen gem. § 4 Ziffer 6 des Vertragsangebotes vom 4. August 1994 lägen vor. Unstreitig befänden sich alle zur vertragsgerechten Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen beim Notar und entgegen der Ansicht der Beklagten werde von Seiten der Klägerin inzwischen mit der Zahlung von insgesamt 716.349,16 DM (= 366.263,51 €) der vollständige Kaufpreis hinterlegt. Dabei gehe das Gericht davon aus, dass wegen der Nichtübertragung des Flurstückes 317 eine Minderung in Höhe von 44.270 € entsprechend dessen Grundstücksgröße im Verhältnis zur Gesamtkaufsumme von 800.000 DM für 9.831 m² gerechtfertigt sei. Entgegen der Ansicht der Beklagten könne nicht festgestellt werden, dass im Vorfeld der Übertragung des Flurstücks 313 eine vom Kaufvertrag abweichende Vereinbarung getroffen worden sei, wonach für dieses Grundstück ein höherer anteiliger Kaufpreis zu zahlen sei. Eine Zahlung des Kaufpreises in Erfüllung des Vertrages durch die Klägerin sei entgegen der Ansicht der Beklagten auch im November 2007 noch möglich gewesen. Dabei könne dahinstehen, ob das Schreiben vom 19. Mai 2007 im Lichte des § 2040 BGB eine wirksame Fristsetzung enthalte. Selbst wenn man mit den Beklagten davon ausginge, dass die vertraglich vorgesehene Fristsetzung keine Gestaltungswirkung habe, so habe doch für die Klägerin bis zur wirksamen Ausübung des Rücktrittsrechts, das als solches nur durch alle Miterben erklärt werden könne, die Möglichkeit bestanden, durch Leistung des Kaufpreises den etwaigen Verzug zu beenden, wodurch das zunächst bestehende Rücktrittsrecht der Miterben nachträglich entfiele. Hieran ändere auch die einmal erklärte Aufrechnung mit den von der Klägerin behaupteten Zahlungsansprüchen (Umsiedlungskosten, Notarkosten, Kaufpreisminderung) nichts. Die Aufrechnung sei zwar unwiderruflich und führe, soweit sie Erfolg habe, zum Erlöschen des Gegenanspruches. Eine trotz Aufrechnung geleistete weitere Zahlung diene gleichwohl der Erfüllung des Kaufpreisesanspruches. Wenn und soweit sich im Nachhinein eine Überzahlung herausstelle, könnten Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden.

Mit Schlussurteil vom 29. Mai 2009 hat schließlich das Landgericht der weiteren Klage teilweise entsprochen und die Beklagten als Gesamtschuldner unter Zurückweisung der Zahlungsklage (Klageantrag zu 2) im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 1.500 € nebst Zinsen seit dem 16. Januar 2008 zu zahlen. Weiter hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin als Gesamtschuldner sämtliche Kosten, Schäden und Aufwendungen zu erstatten, die aus der unterlassenen Zustimmung zur Auflassung der Flurstücke 320, 321, 323 und 325 künftig entstehen werden; die weitergehende Feststellungsklage hat das Landgericht als unzulässig abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klägerin habe gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Ersatz von 1.500 €, die sie zur Lastenfreistellung aller kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke an den Notar gezahlt habe.

Ein Anspruch auf Erstattung verauslagter Kosten für die Absiedlung der Kleingärtner stehe der Klägerin dagegen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Ein solcher Erstattungsanspruch ergebe sich insbesondere nicht aus den §§ 434, 440, 326 BGB a. F. i. V. m. §§ 4 Ziffer 1 und 6 Ziffer 3 des Kaufvertrages. Zwar seien die Beklagten ihrer kaufvertraglichen Verpflichtung zur Übergabe des Grundstückes frei von Nutzungsberechtigten nicht nachgekommen, so dass ein Rechtsmangel bezüglich dieser Grundstücke vorläge. Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin sei gleichwohl nicht gegeben, da die Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. nicht vorlägen. Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch sei nämlich eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung hinsichtlich der geschuldeten Absiedlung. Eine solche könne nicht festgestellt werden; es könne auch nicht festgestellt werden, dass die grundsätzlich erforderliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausnahmsweise entbehrlich gewesen sei. Zwar käme dies in Betracht, wenn die Beklagten die Erfüllung der ihnen obliegenden Verpflichtungen vor der durch die Klägerin durchgeführten Absiedlung ernsthaft und endgültig verweigert hätten. Eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung ergebe sich aber weder aus dem von der Klägerseite zitierten Schreiben vom 18. Januar 2000, noch aus dem weiteren klägerischen Vortrag bzw. dem prozessualen Verhalten der Beklagten. Die Äußerung des Herrn R. im Schreiben vom 18. Januar 2000, worin er erkläre, dass seiner Auffassung nach durch den Ergänzungs- und Präzisierungsvertrag eine Lastenfreistellung durch die Klägerin vorzunehmen sei, sei letztlich als Äußerung rechtlicher Zweifel einzuordnen. Als endgültige Erfüllungsverweigerung im Namen aller Mitwirkenden könne dieses Schreiben nicht verstanden werden. Auch das weitere Verhalten der Beklagten sowie die Stellung des Klageabweisungsantrages im vorliegenden Verfahren könnten eine endgültige Erfüllungsverweigerung nicht begründen.

Ansprüche der Klägerin auf Aufwendungsersatz aus §§ 626, 670 BGB bestünden hinsichtlich der Absiedlungskosten nicht. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei eine Beauftragung zur Absiedlung der Kleingärtner auf Kosten der Beklagten weder dem Schreiben vom 20. Oktober 1998 noch dem Schreiben vom 18. Januar 2000 zu entnehmen. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag bzw. § 812 BGB kämen nicht in Betracht, weil die kaufvertraglichen Gewährleistungsvorschriften als Sonderregelungen insoweit abschließend seien.

Einen Kaufpreisminderungsanspruch aus § 6 Abs. 2 des notariellen Grundstückskaufvertrages könne die Klägerin ebenfalls nicht mit Erfolg geltend machen. Ein solcher Anspruch sei jedenfalls nach § 162 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift enthalte den allgemeinen Rechtsgedanken, dass niemand aus einem von ihm treuwidrig herbeigeführten Ereignis Vorteile herleiten dürfe. Dies sei vorliegend der Fall. Durch die von der Klägerin getroffene Vereinbarung mit den Kleingärtnern und den Abschluss des städtebaulichen Vertrages habe die Klägerin es geschafft, die streitgegenständlichen Flurstücke zumindest teilweise zu Bauland werden zu lassen. Dabei sei auch das Flurstück 321 zu Bauland geworden, das nach der kaufvertraglichen Vereinbarung Grünfläche gewesen sei. Eine Preiserhöhung habe dies nach der Parteivereinbarung nicht zur Folge gehabt, so dass sich hieraus für die Klägerin erhebliche Vorteile ergäben. Aus der weiter getroffenen Vereinbarung, dass dafür Teile der ursprünglich als Bauland vorgesehenen Flurstücke 323 und 325 Kleingartenflächen werden sollten, könne die Klägerin Minderungsansprüche nicht herleiten, weil dieser Umstand allein ihrer Intervention geschuldet gewesen sei. Diese einseitige Vorteilsnahme führe nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zu einem Ausschluss des geltend gemachten Minderungsanspruchs aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben.

Der Feststellungsantrag sei hinsichtlich der Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz künftig entstehender Schäden zulässig. Der Klägerin stehe ein besonderes Feststellungsinteresse zu. Hier sei es insbesondere nicht möglich, zum jetzigen Zeitpunkt die konkrete Höhe des aus der Weigerung der Beklagten, die Auflassung zu erklären, noch entstehenden Schadens abschließend zu berechnen. Hinsichtlich bereits entstandener Schäden sei der Feststellungsantrag hingegen unzulässig, da diese Schäden hätten beziffert werden können und damit durch vorrangige Leistungsklage verfolgbar gewesen seien. Der Feststellungsantrag der Klägerin sei hinsichtlich der künftigen Schäden auch begründet, da zumindest nicht auszuschließen sei, dass ihr ein Schaden in Form von entgangenem Gewinn entstehen werde.

Gegen das ihnen am 13. Mai 2008 zugestellte Teilurteil des Landgerichts Potsdam vom 5. Mai 2008 haben die Beklagten mit am 11. Juni 2008 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 8. Juli 2008 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Gegen das ihnen am 5. Juni 2009 zugestellte Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 haben die Beklagten mit am 29. Juni 2009 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 23. Juli 2009 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Klägerin hat gegen das ihr am 4. Juni 2009 zugestellte Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 mit am 24. Juni 2009 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgerichts eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 3. September 2009 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Unter Ergänzung und Wiederholung ihres bisherigen Vorbringens begehren die Beklagten die vollständige Abänderung des Teilurteils sowie die teilweise Abänderung des Schlussurteils. Ergänzend machen sie geltend, die verspätete Hinterlegung des Kaufpreises nach erfolgter Fristsetzung habe nicht mehr zur Erfüllung der Kaufpreissumme führen können. Es fehle insoweit bereits an einer hinreichenden Begründung in dem angefochtenen Teilurteil, die Verweisung auf eine Kommentarstelle im Münchner Kommentar genüge insoweit nicht, zumal die Frage, ob das nebeneinander bestehende Recht des Gläubigers, Erfüllung zu verlangen oder vom Vertrag zurückzutreten, durch eine nachträgliche Leistung des Schuldners beeinträchtigt werden könne, in der Literatur umstritten sei. Eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu fehle, der Bundesgerichtshof habe in seiner Entscheidung vom 20. Januar 2006 (NJW 2006, 1198) diese Frage gerade offen gelassen.

Der Klägerin sei die Marktlage zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages im Jahre 1994 bestens bekannt gewesen. Von einer Angemessenheit des ausgehandelten Kaufpreises in Höhe von 800.000 DM könne danach nicht ausgegangen werden, der Bodenrichtwert habe nach den eigenen Angaben der Klägerin seinerzeit bei 900 DM pro m² gelegen. Die veräußerten Flurstücke hätten danach einen Wert von 4 Millionen DM zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages besessen. Die Beklagten fühlten sich in mehrfacher Hinsicht hintergangen, für sie sei ein Festhalten an einer Vertragsdurchführung wegen des zu Tage getretenen treuwidrigen Verhaltens der Klägerin nicht mehr zumutbar. Die erhobene Feststellungsklage unterliege hinsichtlich des Feststellungsinteresses bereits rechtlichen Bedenken. Die bloße Möglichkeit eines Schadenseintrittes genüge nur bei der Verletzung eines absoluten Rechtes. Demgegenüber hänge bei reinen Vermögensschäden, wie hier, bereits die Zulässigkeit der Feststellungsklage von der substantiiert darzulegenden Wahrscheinlichkeit eines auf die Vertragsverletzung zurückzuführenden Schadens ab (BGH NJW 2006, 830, 832). Es sei auch zu beachten, dass zum Zeitpunkt der Hinterlegung eines weiteren Kaufpreisanteils in Höhe von 96.951,30 € ein Anspruch gegen die Beklagten auf Mitwirkung an der begehrten Auflassung mangels Fälligkeit noch gar nicht bestanden habe.

Im Übrigen verteidigen die Beklagten die angefochtene Entscheidung.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 25. August 2010 haben die Beklagten nochmals bestritten, dass die Klägerin im Zusammenhang mit der Verwertung des Flurstücks 313 Aufwendung für Planung und Umsetzung für das Erreichen der Baulandqualität gehabt habe. Das Flurstück 313 habe vielmehr bereits bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages Baulandqualität besessen. Das Flurstück 313 sei bis auf eine Restfläche von 800 m² zu einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro veräußert worden. Hiervon habe die Klägerin 750.000 € erhalten. Der Wert der Restgrundstücke 320, 321, 323 und 325 betrage rund 1 Million €. Diesen Betrag habe die Klägerin selbst so beziffert. In ihrem Schriftsatz vom 22. April 2008 führe sie aus, der Gesamtwert allein des Flurstücks 323 mit einer Größe von 1.173 m² und des Flurstücks 325 mit einer Größe von 1.157 m² habe im Jahre 1994 als Bauland mit einer GFZ von 0,4 1.071.800,00 Euro betragen. Gleichzeitig versuche sie vorzurechnen, dass der tatsächliche Wert des hälftigen Miteigentumsanteils an diesen Parzellen nur 3.004,86 € betragen habe. Es zeige sich hieran, dass die Klägerin je nach Zusammenhang unterschiedliche Behauptungen über den Grundstückswert aufstelle, je nachdem, ob es um die Darlegung eines angemessenen Kaufpreises oder um die Berechnung von eigenen Minderungsansprüchen gehe.

Das Vorbringen zu möglichen künftigen Schäden sei verspätet.

Die Beklagten zu 1 bis 7 beantragen,

unter Abänderung des Teilurteils vom 5. Mai 2008 die Klage hinsichtlich des Klageantrages zu 1. abzuweisen,

unter teilweiser Abänderung des Schlussurteils des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 die Feststellungsklage (Klageantrag zu 3.) insgesamt abzuweisen

und

die Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten zu 1 bis 7 gegen das Teilurteil des Landgerichts Potsdam vom 5. Mai 2008 und gegen das Schlussurteil vom 29. Mai 2009 zurückzuweisen und

unter teilweiser Abänderung des Schlussurteils des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 die Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 183.358,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

sowie festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche Kosten, Schäden und Aufwendungen zu erstatten, die aus der unterlassenen Zustimmung zur Auflassung der Flurstücke 320, 321, 323 und 325 entstanden sind und künftig entstehen werden,

hilfsweise, die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Potsdam zurückzuverweisen

Unter Ergänzung und Vertiefung ihres Vorbringens macht die Klägerin geltend, das Landgericht habe fehlerhaft einen Anspruch auf Schadensersatz aus § 326 BGB a. F. hinsichtlich der „Absiedlungskosten“ abgelehnt. Das Landgericht habe übersehen, dass die Beklagten insoweit die Leistung endgültig verweigert hätten, eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung daher entbehrlich gewesen sei. Jedenfalls stehe der Klägerin ein Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 670, 667 BGB zu. In dem Schreiben vom 18. Januar 2000 sei eine ausdrückliche Beauftragung durch die Beklagten zu sehen.

Das Landgericht verkenne weiterhin rechtsfehlerhaft, dass der Klägerin ein Minderungsanspruch in Höhe von 95.151,30 € nach § 6 Abs. 2 des notariellen Vertrages zustehe. Die Flurstücke 323 und 325 seien im Entwurf des Bebauungsplanes von 1994 als allgemeines Wohngebiet und damit als Bauland ausgewiesen gewesen. Nach dem nunmehr bestandskräftigen Bebauungsplan seien beide Fläche als Kleingartenflächen ausgewiesen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts handele es sich insoweit nicht um eine treuwidrige Herbeiführung eines Ereignisses. Nur durch die getroffene Ausgleichszahlungs- und Umsiedlungsvereinbarung sei eine Einigung mit dem Kleingärtnerverband und der Stadt … zu erzielen gewesen. Diese Einigung sei von der Stadt … als zwingende Voraussetzung für den Erlass des Bebauungsplans Nr. 35-1 gefordert worden. Rechtsfehlerhaft sei weiter die Auffassung des Landgerichts, hinsichtlich bereits entstandener Schäden sei ein Feststellungsantrag unzulässig. Sei bei Erhebung der Klage ein Teil des Schadens bereits entstanden, die Entstehung weiterer Schäden aber noch zu erwarten, so sei ein Kläger grundsätzlich nicht gehalten, seine Klage in eine Leistungs- und eine Feststellungsklage aufzuspalten. Im Übrigen habe es zwischenzeitlich einen Kaufinteressenten gegeben, mit dem es sogar zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages gekommen sei, dieser Vertrag habe jedoch wegen des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten nicht vollzogen werden können und wieder aufgehoben werden müssen. Im Übrigen verteidigt die Klägerin die angefochtene Entscheidung.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 30. August 2010 macht die Klägerin weiter geltend, der Kaufvertrag aus dem Jahre 1994 sei nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Abweichend von der Auffassung der Beklagten fehle es an einem grob auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Hierbei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich bei den veräußerten Flurstücken nicht um Bauland im eigentlichen Sinn – mit den Parteien war in diesem Zusammenhang im Termin vom 24. Juni 2010 erörtert worden, dass es für die Beurteilung, ob ein grob auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliege, auf die nach dem Inhalt des Vertrages geschuldete Leistung ankomme – gehandelt habe. Bauland liege nach § 5 der Immobilienwertverordnung nur und erst dann vor, sofern und soweit die veräußerten Flurstücke im Zeitpunkt der Veräußerung vollständig, und zwar sowohl privatrechtlich als auch öffentlich-rechtlich erschlossen seien und eine abschließende Bauleitplanung vorliege. Sämtliche der vorstehenden Merkmale hätten im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht vorgelegen. Zum Stichtag 31. August 1994 hätten die veräußerten Grundstücke den Beschränkungen des § 3 Abs. 3 Bundeskleingartengesetz unterlegen, was auch aus den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 35-1 „N…“ zu diesem Stichtag folge. Selbst wenn man davon ausgehen wolle, die Parteien seien bei Abschluss des Kaufvertrages davon ausgegangen, die Flurstücke würden künftig als Bauland „überplant“ werden, könne es sich allenfalls um Bauerwartungsland gehandelt haben. Der Wert für Bauerwartungsland habe im Jahre 1994 im Bezug auf die streitgegenständlichen Flurstücke bei maximal 87 € pro m² gelegen. Da es danach schon objektiv an einem grob auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung fehle, komme es auf eine verwerfliche Gesinnung der Klägerin in Bezug auf den Kaufvertrag nicht an. Der Erblasser habe seinerzeit seinen hälftigen Miteigentumsanteil der Traditionsgemeinschaft … G… e.V. schenken wollen. Die Klägerin habe zunächst im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen ein Angebot auf Zahlung eines Kaufpreises von 250.000 DM unterbreitet, auf Wunsch des seinerzeit Bevollmächtigten des Erblassers, Herrn Rechtsanwalt …, sei schließlich ein Kaufpreis in Höhe von 800.000 DM mit dem notariellen Kaufvertragsangebot von dem Erblasser angeboten worden, wobei die Zahlung des Kaufpreises in der Form ausgestaltet gewesen sei, dass die Zahlung des vorgenannten Kaufpreises nur und erst in dem Umfang erfolgen solle, wenn aus dem Gartenland Bauerwartungsland geworden sei. Es verhalte sich also nicht so, dass die Klägerin einen Kaufpreis einseitig vorgegeben habe.

Auf dem Notaranderkonto des s… Notars … sei insgesamt ein Betrag von 151.692,25 € hinterlegt. Durch die Klägerin sei im Jahre 2007 eine Hinterlegung in Höhe von 147.585,86 € erfolgt. Der weitergehende Betrag gehe auf die Verzinsung der Gelder zurück.

In den Anlagen K 27 und K 34, die von dem Kleingartenverband erstellt worden seien, seien nach Kenntnis der Klägerin die tatsächlich geleisteten Entschädigungszahlungen an die Pächter aufgeführt.

Mit weiterem Schriftsatz vom 29. Oktober 2010 hat die Klägerin weiter vorgetragen, die Addition der auf die streitgegenständlichen Grundstücke entfallenden Absiedlungskosten betrage insgesamt 186.682,01 DM. Von den vorgenannten Absiedlungskosten entfalle ein Betrag von 51.282 DM auf das Flurstück 317. Jedenfalls dieser Betrag sei als Minderungsbetrag anzuerkennen.

Mit Beschluss vom 23. Juli 2009 hat der Senat die Verfahren 5 U 117/08 (Berufung gegen das Teilurteil vom 5. Mai 2008) und 5 U 94/09 (wechselseitige Berufungen gegen das Schlussurteil vom 29. Mai 2009) gemäß § 147 ZPO zum Zwecke gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbunden.

II.

Die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 7 gegen das Teilurteil des Landgerichts Potsdam vom 5. Mai 2008 und gegen das Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 sowie die Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 sind zulässig; die Rechtsmittel wurden insbesondere jeweils form- und fristgerecht eingelegt und begründet.

In der Sache haben die Rechtsmittel der Beklagten zu 1 bis 7 insgesamt Erfolg, die Berufung der Klägerin war dagegen zurückzuweisen.

Der auf der Grundlage des notariell beurkundeten Angebots des W… W… (im Folgenden: Erblasser) vom 4. August 1994 (UR-Nr. 149/1994 des Notars … mit Amtssitz in G…) über die im Grundbuch von … Blatt 309 verzeichneten Grundstücke der Flur 2, Flurstücke 320, 321, 323 und 325 sowie über den Rückübertragunsanspruch hinsichtlich der Flurstücke 313 und 317 der Flur 2 geschlossene Vertrag – auf das Rechtsverhältnis der Parteien findet das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 S. 1 RGBGB) – ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, so dass die Klägerin auf der Grundlage dieses Vertrages weder die begehrte Auflassung, noch die Minderung des Kaufpreises verlangen kann; ein Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz des aus der verspäteten Auflassung entstandenen Schadens verpflichtet sind, besteht aus diesem Grund gleichfalls nicht. Darüber hinaus sind die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, der Klägerin die geltend gemachten „Absiedlungskosten“ zu ersetzen.

Die Parteien streiten in der Sache darüber, ob die Klägerin von den Beklagten zu 1 bis 7 die Mitwirkung an der Auflassung hinsichtlich der Flurstücke 320, 32, 323 und 325 verlangen kann, ob und in welchem Umfang gegebenenfalls hinsichtlich der Flurstücke 317 – das nicht restituiert wurde und folglich nicht übertragen werden konnte -, 323 und 325 eine Minderung des Kaufpreises verlangt werden kann sowie darüber, ob die Klägerin insgesamt die Feststellung verlangen kann, dass die Beklagten zum Ersatz des aus der verspäteten Auflassung entstandenen Schadens verpflichtet sind.

Soweit das Landgericht mit Schlussurteil vom 29. Mai 2009 die Beklagten zur Zahlung von 1.500 € nebst Zinsen (Kosten der Lastenfreistellung) verurteilt hat, ist die Entscheidung dagegen rechtskräftig.

A) Mitwirkung bei der Auflassung

Mit dem in dem Verfahren 5 U 117/08 ergangenen Teilurteil vom 5. Mai 2008 hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, an der Auflassung der Flurstücke 320, 321, 323 und 325 der Flur 2 (Klageantrag zu 1) mitzuwirken. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Ein solcher Anspruch auf Mitwirkung – die Auflassung selbst muss durch die gesamte Erbengemeinschaft, also auch durch die nicht mit verklagte Miterbin R… H…, erklärt werden – bestünde nur dann, wenn die Klägerin den Kaufpreis vollständig auf dem Notaranderkonto hinterlegt hätte. Für die vollständige Erfüllung kommt es zum einen darauf an, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Klägerin eine Minderung des Kaufpreises geltend machen kann, von den Beklagten die Zahlung von Verwendungsersatz verlangen kann bzw., ob durch die Einzahlung weiterer 96.951,30 € am 26. November 2007 eine gegebenenfalls noch offene Kaufpreisforderung zu diesem Zeitpunkt noch erfüllt werden konnte. Dies gilt aber nur dann, wenn auf der Grundlage des notariellen Angebotes des Erblassers vom 4. August 1994 mit diesem überhaupt ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist, in dessen Rechte und Pflichten dann die Beklagten zu 1 bis 7 als Teil der Erbengemeinschaft eingetreten wären. Hieran fehlt es indes im vorliegenden Fall, weil der auf der Grundlage dieses Angebotes zustande gekommene Kaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig und damit nicht ist.

1.

a) Die Beklagten haben sich zwar nicht – auch nicht in der Berufungsinstanz – ausdrücklich auf die Sittenwidrigkeit und damit die Nichtigkeit des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB berufen. Die Frage der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes nach § 138 BGB ist aber ein Umstand, mit dem sich der Senat – wie in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 erörtert – von Amts wegen auseinandersetzen muss. Die Sittenwidrigkeit und damit Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes begründet nicht bloß eine Einrede, sondern ist von Amts wegen zu beachten, bedarf also nicht der ausdrücklichen Geltendmachung (RGZ 78, 347, 354; 160, 52, 55 f.; BGH WM 1969, 1256, 1257; NJW 1981, 1439; Staudinger/Sack, 2003, § 138 BGB Rdnr. 91).

b) Am 4. August 1994 hatte der damals 96jährige Erblasser für insgesamt 6 Grundstücke (Flurstücke 313 – mittlerweile aufgelassen -, 317, 320, 321, 323 und 325 der Flur 2) der Klägerin ein Kaufangebot für seinen an diesen Grundstücken (bzw. den Rückübertragungsansprüchen) bestehenden hälftigen Miteigentumsanteil unterbreitet, nachdem zuvor die Erbengemeinschaft durch Erbauseinandersetzungsvertrag vom 17. Mai 1994 (UR-Nr. 192/1994 des Notars … mit Amtssitz in D…) auseinandergesetzt worden war. Die Grundstücke liegen alle in … in der B…, waren – auch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – zumindest teilweise Teil einer Kleingartenanlage und befanden sich in einem Bereich, für den zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages der Entwurf eines Bebauungsplanes existierte. Der Kaufpreis für den hälftigen Miteigentumsanteil des Erblassers betrug bei einer Gesamtfläche von 9.831 m² 800.000 DM (= 409.033,50 €). Dies entspricht einem Preis von 81,38 DM pro m² (bzw. 41,61 € pro m²) für den hälftigen Miteigentumsanteil. In dem Angebot, das die Klägerin unstreitig durch notarielle Urkunde vom 6. Dezember 1994 (UR-Nr. 543/1994 des Notars … in Bn… – die Urkunde selbst liegt nicht vor, worauf in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 hingewiesen worden war -) angenommen hat, heißt es in § 6 Ziffer 2:

„Bei der Bemessung des Kaufpreises gehen die Vertragsparteien davon aus, dass das Grundeigentum wie aus dem als Anlage in Kopie beigefügten Entwurf des Bebauungsplans, der noch nicht rechtskräftig ist, genutzt werden kann.

Für den Fall, dass die Ausnutzung des Grundeigentums nicht wie vorstehend vereinbart, erfolgen kann, der Entwurf des Bebauungsplans also noch geändert wird, und damit eine geringere Ausnutzung des Grundeigentums verbunden ist, ermäßigt sich der Kaufpreis entsprechend der prozentualen Mindernutzung des Grundeigentums.

Gleiches gilt, wenn der Vertrag nicht vollständig und/oder nur wegen Teilflächen durchgeführt werden kann.“

Die in § 6 Ziffer 2 des notariellen Angebotes genannte Anlage (Entwurf des Bebauungsplanes) ist zwar von den Parteien, worauf der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 ebenfalls hingewiesen hat, nicht vorgelegt worden, die Klägerin hat insoweit aber mit Schriftsatz vom 13. Juli 2007 eine zeichnerische Darstellung des seinerzeitigen Entwurfs des Bebauungsplanes vorgelegt (Anlage K 11, Blatt 202 d. A.) und hierzu vorgetragen, die Parteien des Kaufvertrages seien bei der Bemessung des Kaufpreises davon ausgegangen, dass das Grundeigentum wie aus dem in Kopie beigefügten Entwurf des Bebauungsplanes, der noch nicht rechtskräftig gewesen sei, genutzt werden könne. Wie dem als Anlage K 11 beigefügten Plan zu entnehmen sei, seien die streitgegenständlichen Flurstücke, die in der Anlage K 11 entsprechend markiert seien, als allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Aus dieser Anlage K 11 ergibt sich, dass die markierten Flurstücke 313, 317, 320, 323 und 325 mit einer angegebenen Geschossflächenzahl von 0,4 als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen sind, während hingegen das Flurstück 321 als öffentliche Grünfläche – Parkanlage – ausgewiesen ist.

Die Grundstücke liegen mittlerweile alle im Bereich des in Kraft getretenen Bebauungsplans 35-1 „N…“ der Stadt ….

2.

Da hinreichende Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit des im Jahre 1994 zustande gekommenen Grundstückskaufvertrages nach § 138 Abs. 2 BGB – das Alter des Erblassers zum Zeitpunkt der Abgabe des Angebotes im Jahre 1994 (96 Jahre) reicht für sich alleine, ohne Hinzutreten weiterer Umstände insoweit nicht aus – nicht ersichtlich sind, kommt eine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages allein als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB in Betracht. Hierfür ist erforderlich, dass der von einem groben Missverhältnis begünstigte Vertragsteil in verwerflicher Gesinnung handelt. Dies setzt voraus, dass dem begünstigten Vertragsteil bewusst ist oder er sich grob fahrlässig der Einsicht verschließt, dass der andere Vertragsteil nur unter dem Zwang der Verhältnisse oder aus anderen, die freie Willensentschließung beeinträchtigenden Umständen, wie etwa einem Mangel an Urteilsvermögen oder wegen einer erheblichen Willensschwäche, sich auf den für ihn ungünstigen Vertrag einlässt (BGHZ 146, 298, 302; BGH NJW 2002, 429, 432). Besteht ein grob auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung – wovon bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung –, so lässt bereits dieses Missverhältnis den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGHZ 146, 298, 305; BGH NJW 2007, 2841, 2842). Der Schluss von dem besonders groben Äquivalentsverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung der davon begünstigten Partei beruht auf einer tatsächlichen, nicht auf einer gesetzlichen Vermutung, denn dieser Schluss leitet sich von dem Erfahrungssatz her, dass außergewöhnliche Leistungen in der Regel nicht ohne Not oder einen anderen den Benachteiligenden hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt (BGH NJW 2010, 363).

Weil es sich um eine tatsächliche Vermutung handelt, wird hierdurch die benachteiligte Partei nicht davon entbunden, zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorzutragen. Allerdings wird deren Darlegung durch die tatsächliche Vermutung wesentlich erleichtert. Der Hinweis auf das besonders grobe Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung reicht grundsätzlich aus, weil dies in der Regel einen Schluss auf die besonders verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragsteils zulässt (BGH NJW 2002, 429, 430; 2007, 2842, 2842). Die benachteiligte Partei wird damit zwar nicht von ihrer Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals befreit, allerdings sind an den Vortrag insoweit keine hohen Anforderungen zu stellen. Die benachteiligte Partei muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass die davon benachteiligte Vertragspartei sich auf die darauf begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft (BGH NJW 2009, 1236, 1237; NJW 2010, 363).

3.

a) Ausgehend hiervon bestand zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Jahre 1994 schon nach dem eigenen, insoweit unstreitigen, Vortrag der Klägerin objektiv ein grob auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung gemäß den oben dargestellten Maßstäben.

Nach dem oben dargestellten Inhalt des Vertrages (§ 6 Ziffer 2) schuldete der Erblasser als Veräußerer, sollte die von der Klägerin geschuldete Gegenleistung von 800.000 DM fällig werden, zwar entgegen der Ansicht der Klägerin nicht hinsichtlich aller Grundstück, die Gegenstand des Kaufvertrages waren, deren Baulandqualität, vielmehr eine Nutzung gemäß dem in der Anlage zum Kaufvertrag beigefügten Entwurf des Bebauungsplanes, und zwar frei von Mietern und Pächtern (§ 4 Ziffer 1 des Kaufvertrages). Nach der von der Klägerin vorgelegten zeichnerischen Darstellung des Entwurfs des Bebauungsplanes 35-1, der Anlage des Kaufvertrages war, war allerdings – wie bereits ausgeführt – das Flurstück 321 nicht als allgemeines Wohngebiet, sondern als öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Danach schuldete der Veräußerer bei einer insgesamt verkauften Fläche von 9.831 m² Bauland (allgemeines Wohngebiet) in einer Größe von 8.499 m² und öffentliche Grünflächen in einer Größe von 1.332 m². Dies stellt nach dem im Jahre 1994 geschlossenen Kaufvertrag die Leistung des Veräußerers dar, für die er die Gegenleistung von 800.000,00 DM verlangen konnte, wobei noch hinzu kommt, dass die Grundstücke frei von Mietern und Pächtern übergeben werden mussten. Dies ergibt sich aus § 4 Ziffer 1 des Kaufvertrages, wonach das Kaufobjekt gem. § 6 dieses Vertrages geliefert werden sollte, d. h., mit einer Bodenqualität, wie sie dem bei Vertragsabschluss vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes entspricht. Dementsprechend sollte nach § 6 Ziffer 3 der Kaufpreis erst dann auf das Notaranderkonto eingezahlt werden, wenn ein Bebauungsplan für das Grundeigentum rechtskräftig ist und das Grundstück frei von Mietern und Pächtern sowie sonstigen Nutzungsberechtigten geliefert werden kann. In § 6 Ziffer 2 Abs. 2 enthält der Kaufvertrag weiter eine ausdrückliche Regelung, wonach für den Fall, dass die Ausnutzung des Grundeigentums nicht wie vorstehend vereinbart erfolgen kann, der Entwurf des Bebauungsplanes also noch geändert wird, und damit eine geringere Ausnutzung des Grundeigentums verbunden ist, sich der Kaufpreis entsprechend der prozentualen Mindernutzung des Grundeigentums ermäßigen solle.

Bei einem Kaufpreis von insgesamt 800.000 DM (= 409.033,50 €) ergibt sich, lässt man die Grünfläche völlig unberücksichtigt, ein Preis von 48,13 € pro m² für das hälftige Miteigentum des Erblassers, insgesamt also ein Preis von 96,26 € pro m². Die Klägerin selbst hat, nachdem sie zuvor den Bodenwert von Bauland im Jahr 1994 im Schriftsatz vom 5. November 2007 pauschal bestritten hatte, nachfolgend in erster Instanz (Schriftsatz vom 22. April 2008) – die Beklagten haben sich diesem Vortrag in zweiter Instanz mit der Berufungsbegründung gegen das Teilurteil zu Eigen gemacht, aber auch schon in I. Instanz mit Schriftsatz vom 28. August 2007 vorgetragen, der Preis für Bauland habe in der entsprechenden Lage in … im Jahr 1994 mindestens 600 DM/qm betragen – unter Bezugnahme auf ein Privatgutachten des Sachverständigen M… vom 15. Januar 2008 (das sich zur Berechnung des von der Klägerin geltend gemachten Minderungsanspruches auf den Verkehrswert der Flurstücke 322-325 bezieht) vorgetragen, im Jahre 1994 habe der Bodenrichtwert für Bauland in der B… in … bei einer GFZ von 0,4 460 €/m² betragen (Bl. 549/498 d.A.); dies ist das 4,7fache des vereinbarten Kaufpreises. Selbst im Jahre 2007 betrug nach diesem Privatgutachten und damit nach dem Vortrag der Klägerin der Preis für solches Bauland noch 300 €/m² und ist dann im Folgejahr wieder auf 350 €/m² angestiegen. Diese Angaben des Sachverständigen M… in seinem von der Klägerin vorgelegten Privatgutachten entsprechen im Übrigen den Angaben im Grundstücksmarkbericht 1994 Brandenburg für die Stadtlage … bzw. den Angaben in „Grundstückspreis Berlin/Brandenburg 1995“ für die B…, wonach sich der veröffentlichte Bodenrichtwert insoweit auf 900 DM/m² belief.

Damit besteht schon nach den eigenen, insoweit unstreitigen und durch die veröffentlichten Bodenrichtwerte bestätigten Angaben der Klägerin bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im zweiten Halbjahr 1994 ein grob auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten Leistung, nämlich insgesamt 8.499 m² Bauland (allgemeines Wohngebiet) in der B… von … und der vereinbarten Gegenleistung, einem von der Klägerin zu zahlenden Kaufpreis von insgesamt 800.000 DM für einen hälftigen Miteigentumsanteil an diesem Bauland.

Selbst wenn man berücksichtigt, dass die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages auch wegen der zu diesem Zeitpunkt tatsächlich noch vorhandenen Kleingartenanlage wussten, dass ein entsprechender Bebauungsplan lediglich im Entwurf existierte, also noch nicht rechtskräftig beschlossen war, der Kaufvertrag mit dem vereinbarten Inhalt nicht sofort würde vollzogen werden können, die Klägerin also hinsichtlich der künftigen Preisentwicklung für Bauland ein – allerdings überschaubares - Risiko übernahm, ist insgesamt angesichts der Lage der Grundstücke in … von einem grob auffälligem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen. Das Risiko der wirtschaftlichen Entwicklung war nämlich insoweit begrenzt, als die Klägerin nach § 8 Ziffer 1 des Kaufvertrages von dem Kaufvertrag zurücktreten durfte, wenn 3 Jahre nach Erklärung der Annahme des Angebotes noch kein Bebauungsplan vorliegt. Die unstreitige Tatsache, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken überwiegend – hinsichtlich des Flurstücks 313 ist diese Frage zwischen den Parteien streitig – tatsächlich noch eine Kleingartenanlage vorhanden war, vermag hieran nichts zu ändern, denn der Veräußerer schuldete die Überlassung der Grundstücke frei von Miet- und Pachtverträgen. Die Klägerin hat den Vertrag auch durchaus in diesem Sinne verstanden, denn sie macht in diesem Verfahren auch den Ersatz der Aufwendungen geltend, die ihr durch die Umsiedlung der Kleingärtner entstanden sein sollen.

b) Die Klägerin kann dem Bestehen eines grob auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht mit Erfolg entgegenhalten, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses habe es sich bei den veräußerten Flächen noch nicht um Bauland sondern um Kleingartenland, allenfalls Bauerwartungsland gehandelt, und für Flächen dieser Güte sei der vereinbarte Kaufpreis angemessen. Für die Beurteilung des grob auffälligen Missverhältnisses bei § 138 Abs. 1 BGB kommt es auf das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung an, wie sie nach dem zu beurteilenden Vertrag geschuldet waren. Nach dem eindeutigen Wortlaut des notariellen Kaufvertrages aus dem Jahre 1994 schuldete der Erblasser aber der Klägerin weder Kleingartenland noch Bauerwartungsland, sondern Flächen in einer Qualität, wie sie dem bei Abgabe des Kaufvertragsangebotes seinerzeit vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes entspricht, also, abgesehen von dem Flurstück 321 Bauland gemäß der Festsetzung Bauland (allgemeines Wohngebiet) mit einer Geschossflächenzahl von 0,4. Dass dies auch der Sichtweise der Klägerin entsprochen hat und weiter entspricht, ergibt sich aus ihrem eigenen Vorbringen bereits in der Klageschrift, mit der sie hinsichtlich der Minderung des Kaufpreises vorgetragen hatte, unter Berücksichtigung des vereinbarten Preises von 41,61 €/m² Bauland und der insgesamt verkauften Fläche von 9.831 m² ergebe sich ein Gesamtkaufpreis in Höhe von 409.033,50 €. Weil es sich bei den Grundstücken Flurstücke 323 und 325 der Flur 2 mit einer Gesamtfläche von 2.330 m² nicht um Bauland handele, müsse der Kaufpreis insoweit gem. § 6 Abs. 2 des notariellen Angebotes um weitere 96.951,30 € gemindert werden. Die Klägerin nimmt damit die in diesem Verfahren geltend gemachte Minderung gerade nicht auf der Grundlage von nach dem Vertrag geschuldeten Kleingartenland oder Bauerwartungsland vor, sondern, wie dies auch tatsächlich vereinbart war, auf der Grundlage des von dem Veräußerer geschuldeten Baulandes, und zwar frei von Mietern und Pächtern sowie sonstigen Nutzungsberechtigten.

Auf das weitere Vorbringen der Klägerin in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 30. August 2010 zu den üblichen Preisen für Bauerwartungsland bzw. Kleingartenland im Jahre 1994 kommt es danach nicht an, die dort angegebenen Werte können ohne Weiteres zugunsten der Klägerin als zutreffend unterstellt werden. Es kann auch zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass zum maßgeblichen Zeitraum in der zweiten Hälfte des Jahres 1994 die veräußerten Flächen nach der Immobilienwertverordnung allenfalls die Qualität von Bauerwartungsland oder Kleingartenland hatten. Maßgeblich für die Beurteilung eines grob auffälligen Missverhältnisses bleibt, was der Erblasser als Veräußerer nach dem im Jahr 1994 geschlossenen Kaufvertrag schuldete.

c) Da der Schluss von einem grob fahrlässigen Missverhältnis auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten auf einer tatsächlichen Vermutung beruht, führt dies dazu, dass der Benachteiligte zwar nicht von der Darlegung der subjektiven Voraussetzungen befreit wird, diese Darlegung aber wesentlich erleichtert wird; an den entsprechenden Vortrag sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Die verwerfliche Gesinnung muss nicht ausdrücklich behauptet werden, es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem grob auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass die davon benachteiligte Vertragspartei sich auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft (BGH NJW 2010, 363).

Diesen Anforderungen genügt, wie in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 eingehend erörtert, der Vortrag der Beklagten schon in erster Instanz. Zwar haben sich die Beklagten nicht ausdrücklich auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB berufen, sie haben aber bereits mit Schriftsatz vom 28. August 2007 (Bl. 258 ff. d. A.) die Geschichte der Vertragsanbahnung dargelegt. Der Erblasser habe, so die Beklagten, im Jahre 1992 zunächst die Absicht gehabt, den Grundbesitz dem Amt für Denkmalpflege in Brandenburg zu schenken, wenn der ehemalige Familienbesitz zum Heimatmuseum umgestaltet werde. Als dieses Vorhaben scheiterte, sei im Jahre 1993 der Notar …, Schwager des G… St… (der wiederum Ehemann des Mitglieds der weiteren Erbengemeinschaft A… St… war) an den Erblasser mit Schreiben vom 13. August 1993 herangetreten und habe die Klägerin als Kaufinteressenten benannt. Zu diesem Zeitpunkt war die ursprüngliche Erbengemeinschaft noch nicht auseinandergesetzt. Der Sohn der Miterbin R… H… sei Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft Bankhaus P… & Co. GmbH, die durch die Landessparkasse Bn…, mit der wiederum die Klägerin eng zusammenarbeite, übernommen worden sei. Klägerin und Bankhaus P… verfügten über die gleiche Geschäftsadresse. Die Familie der Miterbin R… H… sei bis 1995 mit dem Erblasser zutiefst zerstritten gewesen. Es sei schließlich davon auszugehen, dass der Klägerin im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages der wahre Wert der Grundstücke mit einem Wert von mindestens 600 DM/m² bekannt gewesen sei. Auch die Erhöhung des ursprünglichen Angebotes von 250.000 DM auf scheinbar großzügige 800.000 DM sei in Kenntnis der tatsächlichen Grundstückswerte erfolgt. In diesen Kontext passe dann auch der von dem Notar … vorbereitete und von dem Notar … in D… beurkundete Erbauseinandersetzungsvertrag vom 17. Mai 1994 und die Weiterveräußerung einer Teilfläche des Flurstücks 313 durch die Klägerin im Jahre 2006 zu einem Gesamtkaufpreis von 1,5 Millionen Euro (Bl. 282 ff. d. A.). Zwar sei der Umstand, dass die Klägerin das von dem Erblasser unterbreitete Angebot entworfen habe an sich nicht unlauter. Anders verhalte es sich jedoch, wenn bestimmte Vertragsinhalte zum Zuge kämen, welche eine Vertragspartei unangemessen bevorteilten bzw. wenn bestimmte Umstände einseitig ausgenutzt würden.

Der Vorwurf des unlauteren Verhaltens ist damit zwar nicht allein, aber doch auch an ein grob auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung geknüpft. Die Beklagten, die dieses Vorbringen in zweiter Instanz in der Berufungsbegründung wiederholen, und zwar unter Bezugnahme auf den von der Klägerin selbst vorgetragenen Wert für Bauland von 460 €/m² im Jahre 1994 und in diesem Zusammenhang (Bl. 608 d. A.) ausdrücklich geltend machen, ein Festhalten am Vertrag sei nicht mehr zumutbar, haben damit ihrer Darlegungslast hinsichtlich der subjektiven Voraussetzung des § 138 Abs. 1 BGB genüge getan und sich damit hinreichend auf die aus einem grob auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei im Sinne der höchst richterlichen Rechtsprechung berufen.

d) Umstände, die ausnahmsweise die aus dem grob auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete tatsächliche Vermutung auf eine verwerfliche Gesinnung entkräften könnten, sind nicht ersichtlich.

Weder haben sich die Vertragsparteien, insbesondere die Klägerin, in besonderer Weise, etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, um die Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises bemüht, noch bestanden im Jahre 1994, als bereits veröffentlichte Bodenrichtwerte vorlagen, besondere Schwierigkeiten bei der Ermittlung eines solchen Kaufpreises, wie sie etwa zuvor im zeitlichen Zusammenhang mit der Wiedervereinigung wegen des Fehlens eines geregelten Grundstücksmarktes bestanden hatten.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass sich der scheinbar Benachteiligte, der Erblasser bewusst zu einer höheren Leistung verpflichtete, um gerade den anderen, also die Klägerin, zu begünstigen. Darauf, dass ein Teil des Kaufpreises schenkweise der Stiftung Pr…, der Streitverkündeten, übertragen worden war, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Abgesehen davon, dass die Klägerin eine mögliche Kenntnis des Erblassers als des Benachteiligten von den tatsächlichen Wertverhältnissen hinsichtlich der veräußerten Flächen in der nach dem Vertrag geschuldeten Form schon nicht konkret behauptet, stünde eine solche Kenntnis des Benachteiligten von dem Äquivalenzmissverhältnis der Sittenwidrigkeit nicht zwingend entgegen. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn zusammen mit anderen Umständen im Einzelfall Anlass bestünde, die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten als erschüttert anzusehen, etwa dann, wenn dem Benachteiligten das Wertverhältnis gleichgültig war, weil er ein besonderes Affektionsinteresse an dem Kaufgegenstand hatte (BGH NJW 2007, 2841, 2842; BGHZ 146, 298, 305).

Schließlich steht der von Amts wegen zu berücksichtigende Einwand aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) einem Berufen der Beklagten auf die Sittenwidrigkeit und damit die Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht entgegen. Zwar ist der Grundsatz von Treu und Glauben auch im Rahmen nichtiger Rechtsgeschäfte zu beachten, die Berufung auf die Nichtigkeit nach § 138 BGB kann sich ebenfalls ausnahmsweise als unzulässige Rechtsausübung darstellen. Allerdings muss dies auf besonders gelagerte Ausnahmefälle beschränkt bleiben, wenn nicht anderenfalls sittenwidrige Geschäfte auf dem Umweg über den Grundsatz von Treu und Glauben im praktischen Ergebnis wieder Wirksamkeit erlangen, es darf nicht dazu führen, ein sittenwidriges Geschäft für die Zukunft aufrecht zu erhalten (BGH NJW 1981, 1439). Anhaltspunkte für einen solchen Ausnahmefall, der ein Berufen auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages seitens der Beklagten als nicht mit den Grundsätzen von Treu und Glauben vereinbar erscheinen lassen könnte, sind nicht ersichtlich. Insbesondere reicht hierfür nicht aus, dass für ein Grundstück, nämlich das Flurstück 313, ein anteiliger Kaufpreis von der Klägerin bereits gezahlt und von den Beklagten angenommen worden ist.

e) Damit kann die Klägerin von den Beklagten eine Mitwirkung bei der Auflassung der Grundstücke nicht verlangen, weil wegen der Nichtigkeit des im Jahre 1994 geschlossenen Grundstückskaufvertrages ein Anspruch auf Auflassung der Grundstücke nicht besteht.

B) Antrag auf Zahlung (Klageantrag zu 2)

1.

Die Klägerin kann von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Zahlung von 1.500 Euro zuzüglich gesetzlicher Zinsen wegen der von ihr getätigten Aufwendung im Zusammenhang mit der Lastenfreistellung der Grundstücke verlangen. Die Beklagten haben ihre entsprechende Verurteilung im Schlussurteil des Landgerichts Potsdam vom 29. Mai 2009 mit der Berufung nicht angegriffen, die landgerichtliche Entscheidung ist insoweit rechtskräftig.

2.

Weil nach dem später in Kraft getretenen Bebauungsplan 35-1 „N…“ die Flurstücke 323 und 325 keine Baulandqualität haben, macht die Klägerin insoweit einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von 94.223,20 € geltend.

Dieser Anspruch besteht bereits dem Grunde nach nicht, weil, wie unter A) ausgeführt, der zwischen der Klägerin und dem Erblasser im Jahre 1994 geschlossene Grundstückskaufvertrag sittenwidrig und damit nichtig ist. Ein Anspruch auf Minderung kann sich danach weder aus dem – nichtigen – Vertrag selbst, noch aus gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften (§ 462, 465, 472 BGB a.F.) ergeben.

Auf die weiter in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 geäußerten Bedenken hinsichtlich der schlüssigen Darlegung der Höhe der geltend gemachten Minderung, die auch durch die nachgelassenen Schriftsätze vom 30. August 2010 und vom 29. September 2010 (bei dem angegebenen Datum „29.10.2010“ handelt es sich ersichtlich um einen Schreibfehler) nicht ausgeräumt worden sind, kommt es danach nicht mehr an.

3.

Die Klägerin verlangt schließlich von den Beklagten 89.411,83 € als Aufwendungsersatz für die Absiedlung der Kaufgrundstücke.

a) Die Klägerin stützt ihren Zahlungsantrag hinsichtlich dieses Teilbetrages auf Aufwendungen, die ihr im Zusammenhang mit der Verlegung der in diesem Gebiet vorhandenen Kleingartenanlage allein noch auf die Flurstücke 323 und 325 entstanden sein sollen.

Die Klägerin (und 3 weitere Grundstückseigentümer) hatten in diesem Zusammenhang mit dem Kreisverband der Garten- und Siedlerfreunde am 9./10. August 2005 einen Vertrag über die teilweise Umsiedlung und teilweise Räumung der Kleingartenanlage „B…“ geschlossen. Die Klägerin ist in diesem Vertrag allgemein als Eigentümerin zu 1 bezeichnet, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt lediglich eingetragene Eigentümerin des Flurstückes 313 war. In der Präambel unter (2) haben sich dann die Klägerin als Eigentümerin zu 1 und die weitere Erbengemeinschaft als Eigentümerin zu 2 verpflichtet, hinsichtlich der Flurstücke 323 und 325 einen neuen Pachtvertrag mit dem Kreisverband abzuschließen. In § 4 dieses Vertrages (dessen Anlagen von der Klägerin nicht vorgelegt werden) verpflichten sich die Eigentümer zu 1 und 2, also die Klägerin und die weitere Erbengemeinschaft als Miteigentümer, eine Entschädigung von 230.000 € zu zahlen, wobei 180.000 € an die Unterpächter als Entschädigung für die Umsiedlung fließen sollen und 50.000 € der Herstellung der neuen Infrastruktur dienen sollen (Bl. 30 d. A.).

b) Dieser geltend gemachte Anspruch besteht, wie in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 erörtert, bereits dem Grunde nach nicht.

aa) Die Klägerin stützt den Anspruch auf Ersatz der sog. „Absiedlungskosten“ in erster Linie auf § 326 Abs.1 BGB a. F; sie geht dabei davon aus, dass die Beklagten als Verkäufer zu einer solchen „Absiedlung“ nach dem geschlossenen Kaufvertrag verpflichtet waren und – was die jahrelange Untätigkeit belege – die Erfüllung endgültig verweigert hätten.

Diese Überlegungen, die auch das Landgericht eingestellt hat, übersehen zweierlei.

Eine explizite Pflicht, die Kleingärtner umzusiedeln, hat der Erblasser mit Abschluss des Kaufvertrages nicht übernommen, sondern sich lediglich zur Lieferung frei von Mietern und Pächtern verpflichtet (§ 4 Ziffer 1 des Kaufvertrages). Eine – selbständig einklagbare – Pflicht, die Kleingärtner tatsächlich umzusiedeln, ist dies nach dem Inhalt des Vertrages nicht.

Sieht man das Bestehen der Pachtverträge als Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB a.F. an – obligatorische Rechte Dritte, die zum Besitz der Sache berechtigen und als Zurückbehaltungsrecht dem Käufer entgegengehalten werden können, fallen hierunter (Palandt/Putzo, 61. Aufl. 2002, § 434 BGB Rdnr. 5) –, so kann der Käufer wegen eines solchen Rechtsmangels die Rechte nach § 440 BGB a.F. geltend machen. Dies ist zwar, über § 440 Abs. 1 BGB a.F., auch der Anspruch aus § 326 BGB a.F. Das Landgericht und mit ihm die Klägerin übersehen aber, dass die Geltendmachung der Rechte nach § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu einer Liquidation des gesamten Vertrages führt (Palandt/Heinrichs, 61. Aufl. 2002, § 326 Rdnr. 22 m.w.N.), was seitens der Klägerin aber gerade nicht gewollt ist, weil sie neben dem Schadensersatz weiterhin die Erfüllung des Vertrages verlangt.

Dem eigentlichen Inhalt des geltend gemachten Anspruches nach verlangt die Klägerin auch gar nicht Schadensersatz, sondern den Ersatz ihrer Aufwendungen, die ihr durch die Umsiedlung der Kleingärtner entstanden sein sollen.

bb) Ein solcher Aufwendungsersatzanspruch ergibt sich dem Grunde nach nicht aus einem Auftrag der Veräußererseite. Weder der Erblasser noch die Erbengemeinschaft als deren Rechtsnachfolger haben der Klägerin einen entsprechenden Auftrag erteilt. Die Erteilung eines solchen Auftrages ergibt sich insbesondere nicht aus dem Schreiben des Ehemanns der Beklagten zu 1 vom 18. Januar 2000 (Bl. 33 d. A.). Im zweiten Absatz dieses Schreibens kommt lediglich zum Ausdruck, dass jedenfalls mit Abschluss des weiteren Vertrages vom 10. Juli 1995 die Klägerin verpflichtet sei, die „Absiedlung“ zu forcieren. Selbst wenn die Erbengemeinschaft durch den Ehemann der Beklagten bei dieser Gelegenheit wirksam vertreten worden sein sollte, so kommt mit diesen Ausführungen allenfalls eine entsprechende Rechtsansicht der Erbengemeinschaft zum Ausdruck, nicht aber der rechtsgeschäftliche Wille, der Klägerin einen Auftrag zur Absiedlung der Kleingärtner zu erteilen.

cc) Es verbleibt danach allein noch die Möglichkeit eines Anspruches aus Geschäftsführung ohne Auftrag, wobei im Ausgangspunkt an §§ 677, 683 BGB in Betracht kommen. Der Geltendmachung eines solchen Anspruches steht die Nichtigkeit des im Jahre 1994 geschlossenen Kaufvertrages nicht entgegen, weil sich ein solcher Anspruch, so seine Voraussetzungen vorlägen, aus einem davon unabhängigen, gesonderten gesetzlichen Schuldverhältnis ergäbe.

In diesem Zusammenhang steht zunächst der Umstand, dass die Klägerin im Rahmen dieser Geschäftsführung im eigenen Namen und nicht im Namen der Erbengemeinschaft, etwa bei Abschluss des Umsiedlungsvertrages vom August 2005 oder bei Abschluss des städtebaulichen Vertrages im Januar 2006 (Bl. 150 ff. d. A.) gehandelt hat, nicht zwingend entgegen (vgl. Palandt/Sprau, 69. Aufl. 2010, § 677 BGB Rdnr. 8). Objektiv handelt es sich bei der Umsiedlung der Kleingärtner aus Sicht der Klägerin auch um ein objektiv fremdes Geschäft, bei dem der Fremdgeschäftsführungswille grundsätzlich vermutet wird.

Einem Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag steht allerdings § 687 Abs. 2 Satz 1 BGB entgegen, weil die Klägerin nicht mit dem erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen handelte. Erforderlich für die Anwendung dieser Vorschrift ist, dass der Geschäftsführer um die Fremdheit des Geschäftes und seine fehlende Berechtigung weiß, aber trotz dieses Bewusstseins das Geschäft nicht als Fremdes, sondern in der Absicht führt, es als Eigenes zu behandeln.

Für eine solche angemaßte Eigengeschäftsführung der Klägerin spricht vorliegend, dass die Klägerin die Verträge mit dem Kleingartenverband, den städtebaulichen Vertrag vom Januar 2006 (Bl. 222 ff. d. A.), den Geschäftsbesorgungsvertrag vom Sommer 2004 (Bl. 627 ff. Aktendoppel) jeweils im eigenen Namen geschlossen hat, die Beklagten weder über den Stand der konkreten Verhandlungen noch über den Inhalt dieser Verträge zeitnah unterrichtet hat und die Verträge auch ihrem Inhalt nach nicht erkennen lassen, dass die Klägerin die Interessen der Beklagten vertreten hätte. Im Gegenteil zeigen der Geschäftsbesorgungsvertrag und der städtebauliche Vertrag, dass die Klägerin im Hinblick auf die Art und Weise der Entwicklung der Grundstücke bereits unmittelbar eigene Interessen verfolgt hat.

Die Klägerin hat damit ein fremdes Geschäft, um dessen Fremdheit sie wusste, ersichtlich in der Absicht geführt, es als eigenes zu behandeln.

Ein Anspruch aus § 684 BGB könnte der Klägerin allenfalls dann zustehen, wenn die Beklagten ihrerseits §§ 677, 678, 681, 682 BGB herrührende Ansprüche geltend machen. Hierfür ist nichts ersichtlich.

dd) Dem Grunde nach bestehen weitere rechtliche Bedenken gegen einen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Der Sache nach hat die Klägerin durch die Umsiedlung der Kleingärtner und ihrer Bemühungen im Zusammenhang mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes einen Nachbesserungsanspruch – der nach altem Recht nicht bestand – gegen die Beklagten durchgesetzt, indem sie dadurch einen Rechtsmangel (übergabefrei von Mietern und Pächtern) bzw. Sachmangel (fehlende Baulandqualität) – teilweise – beseitigt hat.

Bereits nach dem seit dem 1. Januar 2002 geltenden Recht, das erstmals einen Nachbesserungsanspruch des Käufers gegen den Verkäufer vorsieht, besteht ein solcher Aufwendungsersatzanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, wenn nicht zuvor grundsätzlich eine Frist zur Nachbesserung gesetzt worden ist (BGH NJW 2005, 1348 und 3211). Das BGB in seiner bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung kannte einen solchen Nachbesserungsanspruch überhaupt. Bei Vorliegen von Sachmängeln bestand allein die Möglichkeit zur Wandelung oder Minderung, hinsichtlich bestehender Rechtsmängel konnte über § 440 Abs. 1 BGB a. F. von den rechtlichen Möglichkeiten der §§ 320 ff. BGB a. F. Gebrauch gemacht werden. Die Klägerin war also nach altem Recht, wenn der Käufer zu einer mangelfreien Erfüllung des Kaufvertrages nicht in der Lage oder Willens war, auf diese Rechte (Wandelung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung) beschränkt, keinesfalls war sie berechtigt, auf Kosten des Verkäufers den Mangel zu beseitigen.

ee) Unabhängig davon, ob ein Anspruch dem Grunde nach besteht, ist ein solcher aber auch der Höhe nach schon nicht schlüssig dargelegt.

Die Klägerin macht insoweit nur noch einen Betrag von 89.411.83 € geltend, wobei sie in der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2010 klargestellt hat, dass es sich insoweit nicht um eine Teilklage handelt, sie insgesamt nur diesen Betrag als Ersatz für entstandene Absiedlungskosten von den Beklagten verlangt.

Dem Vortrag der Klägerin lässt sich aber schon nicht schlüssig entnehmen, welcher Betrag wofür als Entschädigung an die Kleingärtner gezahlt worden ist. Im vorliegenden Verfahren hat sich die Klägerin zunächst auf eine Planungsschätzung vom November 2001 – der Vertrag über die Umsiedlung stammt vom August 2005 – bezogen, die hinsichtlich der einzelnen Parzellen nur pauschale Wertangaben für äußere und innere Erschließung, Kulturen und Anpflanzungen sowie die Bebauung enthält (Bl. 356 d. A. bzw. Anlage K 27;Bl. 388 d. A. - Anlage K 34). Nähere Angaben dazu, was mit diesen Beträgen entschädigt werden sollte und ob diese Beträge vier Jahre später immer noch den Wertverhältnissen entsprachen, fehlen. Zwar wird für die Angemessenheit Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten. Einem solchen Beweisangebot könnte allerdings erst dann nachgegangen werden, wenn die Klägerin zunächst einmal darlegt, was der Sachverständige überhaupt begutachten soll, da die entschädigten Anlagen und Baulichkeiten der Kleingärtner ersichtlich in dieser Form nicht mehr vorhanden sind.

Nachfolgend hat die Klägerin dann die behaupteten Entschädigungszahlungen zwar mit der Anlage K 34 (Bl. 388 d. A.) nach den einzelnen Flurstücken aufgeschlüsselt, so dass sich der Aufstellung immerhin entnehmen lässt, dass auf die Flurstücke, die Gegenstand des Auflassungsanspruches sind, der Teilbetrag von 89.411,83 € entfällt. Da die Beklagten aber in Erbengemeinschaft lediglich Miteigentümer zu ½ dieser Grundstücke sind, könnte hiervon auf sie allenfalls der hälftige Betrag, also 44.705,92 €, entfallen. Aber auch in diesem Zusammenhang fehlt es an einer hinreichenden Darlegung der Höhe nach, wie im Termin vom 24. Juni 2010 erörtert. Aus der vorgelegten Anlage K 34 lässt sich nämlich weiter entnehmen, dass einzelne Parzellen, wie etwa die Parzellen 111 (…), 109 (…), 134 (…), 130 (…) auf mehreren Grundstücken verschiedener Eigentümer gelegen waren. Zwar trennt die Aufstellung dann dahingehend, dass einzelne zu entschädigende Maßnahmen, wie etwa Bebauung oder Anpflanzung immer einem Grundstück zugerechnet werden. Nachvollziehbar wird die Aufstellung dadurch indes nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass seitens der Kleingärtner trennscharf nach den einzelnen Grundstücken die zu entschädigenden Maßnahmen vorgenommen worden sind. Da die Kleingärtner jeweils eine einheitliche Parzelle genutzt haben, bestand für sie kein Anlass, sich an die für sie bedeutungslosen Grundstücksgrenzen zu halten, in der Weise, dass sie etwa die Anpflanzung auf dem einen und die Bebauung auf dem anderen vorgenommen haben. Dem Vortrag der Klägerin lässt sich so nicht entnehmen, dass sich die zu entschädigenden Maßnahmen der Kleingärtner bei den Parzellen, die sich über die Grundstücke verschiedener Eigentümer erstreckten, gerade auf dem Grundstück befanden, das Gegenstand des Kaufvertrages war.

Es kommt hinzu, dass sich die Entschädigungszahlungen für die einzelnen Kleingärtner zusammen auf 245.506,51 € addieren, nach dem Absiedlungsvertrag entfielen aber nur 190.000 €, also rund 77 % dieses Betrages auf diese Entschädigungsleistung. Wie sich letztlich diese Zahlung von 190.000 € auf die einzelnen Parzellen verteilen soll, ist gleichfalls nicht ersichtlich.

Ebenfalls nicht dargelegt ist, dass die Zahlung von 115.000 € aus dem Umsiedlungsvertrag vom 4. August 2005 die „Absiedlungspflicht“ der Beklagten betrifft. Der Anlage K 34 lässt sich entnehmen, dass Kleingärtner auf weiteren Grundstücken, die nicht mehr Gegenstand des Kaufvertrages sind, ebenfalls umgesiedelt und entschädigt worden sind. Dies sind die Kleingärtner auf den Flurstücken 299, 315, 317, 318 und 324. Die Entschädigungszahlungen sollen aber allein von den Beklagten und der weiteren Erbengemeinschaft gezahlt werden, die zudem noch die Eigentümer der Grundstücke sind (Flurstücke 323 und 325), auf die die Kleingärtner im Wesentlichen umgesiedelt worden sind. Es ist nicht vorstellbar, dass insoweit intern kein anderweitiger Ausgleich zwischen den Eigentümern der Grundstücke im Plangebiet erfolgt ist, die Umsiedlung letztlich also allein auf Kosten der hier verklagten Erbengemeinschaft und der weiteren Erbengemeinschaft ist, die gegenwärtig gemeinsam Eigentümer der Flurstücke 323 und 325 sind und die ebenfalls begünstigten weiteren Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet, zu deren Gunsten ebenfalls die Umsiedlung der Kleingärtner erfolgte, hierzu intern keinen Beitrag geleistet haben.

An der fehlenden schlüssigen Darlegung der entstandenen Aufwendungen hinsichtlich der Absiedlung der Kleingärtner ändert auch die weitere Aufstellung, die mit Schriftsatz vom 29. September 2009 vorgelegt worden ist und die inhaltlich der Anlage K 34 entspricht, nichts.

Ein Anspruch auf Ersatz der sogenannten „Absiedlungskosten“ besteht von daher gleichfalls nicht.

C) Feststellungsantrag (Klageantrag zu 3)

Der Feststellungsantrag hat im Ergebnis gleichfalls keinen Erfolg.

Allerdings war die teilweise Abweisung des Feststellungsantrages für bereits entstandene Schäden durch das Landgericht in der Begründung fehlerhaft, weil dann, wenn ein Schadensersatzanspruch nur teilweise beziffert werden kann, der Gläubiger nicht gehalten ist, teilweise Feststellungs- und teilweise Leistungsklage zu erheben, sondern insgesamt Feststellungsklage erheben kann (m. w. N. Zöller/Greger, 28. Aufl. 2010, § 256 ZPO, Rn 7a).

Der Feststellungsantrag hat aber in der Sache keinen Erfolg, weil wegen der Nichtigkeit des im Jahre 1994 geschlossenen Grundstückskaufvertrages der Klägerin ein Schaden wegen verspäteter Auflassung der Grundstücke bereits dem Grunde nach nicht entstanden sein kann.

D) Nebenentscheidungen

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 2 ZPO, 97 Abs. 1 ZPO. Soweit in erster Instanz die Klage hinsichtlich eines Teilbetrages von 1.500 € Erfolg hatte, handelt es sich um eine geringfügige Zuvielforderung, die keine höheren Kosten veranlasst hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Der Streitwert war für den Klageantrag zu 1 auf 408.929,00 €, für den Klageantrag zu 2 auf 183.358,25 € und für den Klageantrag zu 3 auf 50.000,00 €, insgesamt also auf 642.287,25 € festzusetzen.