Entscheidung VG 1 K 265/15

Der Zweitwohnungssteuerbescheid des Beklagten vom 9. Januar 2015, Buchungszeichen 5... in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Februar 2015 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger wendet sich gegen einen Zweitwohnungssteuerbescheid des Beklagten für das Jahr 2015, der gegenüber seiner inzwischen verstorbenen Mutter ergangen ist.

Die Mutter des Klägers, die mit Hauptwohnung in 0..., gemeldet war, war Eigentümerin des Grundstücks G...). Das Grundstück ist mit einem Bungalow (Wohnfläche: 42,25 m², Baujahr: 1979) bebaut und wurde von der Mutter des Klägers bis zum Versterben ihres Ehemanns im Jahre 2006 als Wochenendgrundstück entsprechend genutzt. Seither wird das Grundstück durch den Kläger instandgehalten.

Der Bungalow verfügt über mehrere Fenster (Einfachverglasung), eine Strom- sowie eine Trinkwasserversorgung. Darüber hinaus weist der Bungalow einen Raum mit WC und Handwaschbecken, eine Küche und eine Terrasse auf. Über einen Balkon verfügt der Bungalow nicht. Das WC ist gefliest, nicht beheizbar, und ohne Stellplatz für eine Waschmaschine. Die Küche ist mit einem Herd und Wandfliesen im Arbeitsbereich ausgestattet. Sie ist nicht beheizbar und verfügt über keine Warmwasserversorgung.

Mit Bescheid vom 09. Januar 2015 zog der Beklagte die Mutter des Klägers zur Zahlung einer Zweitwohnungssteuer für das oben genannte Grundstück für das Jahr 2015 in Höhe von EUR 148,99 heran. Dabei legte der Beklagte eine geschätzte Jahresnettokaltmiete in Höhe von EUR 993,27 zugrunde.

Hiergegen erhob der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Namen der Mutter des Klägers mit Schreiben vom 22. Januar 2015 Widerspruch. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die Mutter des Klägers habe das Grundstück schon länger nicht mehr genutzt, sodass es nicht ihrem persönlichen Lebensbedarf gedient habe. Der Begriff des „Innehabens“ knüpfe an den melderechtlichen Status an, die Mutter sei jedoch nicht mit Nebenwohnsitz an dem betreffenden Grundstück gemeldet gewesen. Darüber hinaus sei die in dem angegriffenen Bescheid vorgenommene Schätzung der Nettokaltmiete nicht nachvollziehbar.

Mit Widerspruchsbescheid vom 10. Februar 2015 wies der Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass es für die Beantwortung der Frage des Innehabens einer Zweitwohnung auf die Eigenschaft als Nebenwohnung im Sinne des Brandenburgischen Meldegesetzes nicht ankomme. Das maßgebliche Satzungsrecht definiere ausdrücklich einen eigenen Wohnungsbegriff, der über die Bestimmungen des Brandenburgischen Meldegesetzes hinausgehe. Danach sei bereits die Möglichkeit der Nutzung entscheidend. Weiterhin spreche die Definition des Innehabens einer Zweitwohnung nach dem maßgeblichen Satzungsrecht dafür, bereits die Verfügungsbefugnis über die Wohnung – unabhängig von deren tatsächlichen Nutzung – als hinreichenden Anknüpfungspunkt für die Besteuerung anzusehen. Nach objektiver Betrachtungsweise habe für die Mutter des Klägers, ihre Familienangehörigen oder sonstige Dritte grundsätzlich die Möglichkeit der tatsächlichen Nutzung des Bungalows bestanden. Hinsichtlich der Ermittlung der Nettokaltmiete sei der Beklagte mangels vergleichbarer Mietobjekte zu Schätzung befugt gewesen, die er sodann im Einzelnen unter Hinweis auf die verwaltungsinterne „Richtlinie zur Steuerbemessung für die Zweitwohnungssteuer ab 2012“ näher erläutert.

Hiergegen wendet sich die durch die Mutter des Klägers am 02. März 2015 erhobene Klage, zu deren Begründung der Kläger im Wesentlichen ausführt, die in dem angegriffenen Bescheid vorgenommene Schätzung der Nettokaltmiete sei fehlerhaft erfolgt. Es fehle an einer sachgerechten Ermittlung der Ausgangsmiete. Zwar dürfte diese Ausgangsmiete ein Durchschnittswert sein, der Durchschnitt müsse sich aber auf eine nach Art, Lage und Ausstattung fassbare Wohnungskategorie beziehen. Ein Durchschnittswert der Mieten für Wohnungen unterschiedlicher Art, Lage und Ausstattung könne nicht Ausgangspunkt für Zu- und Abschläge in Bezug auf Art, Lage und Ausstattung sein. Überdies seien die vorgenommenen Abschläge nicht plausibel.

Die Mutter des Klägers ist am 29. Juni 2016 verstorben. Mit Schriftsatz vom 26. Januar 2017 hat der Kläger als Alleinerbe seiner verstorbenen Mutter mitgeteilt, das verwaltungsgerichtliche Verfahren fortzuführen.

Der Kläger beantragt,

den Zweitwohnungssteuerbescheid vom 09. Januar 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Februar 2015 aufzuheben und

festzustellen, dass die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren erforderlich war.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er tritt dem Klagevorbringen entgegen und führt aus, dass eine Schätzung auf der Grundlage von Zu- und Abschlägen zulässig sei, wenn eine ausreichende und plausible Differenzierung nach Art, Lage und Ausstattung erfolge. Die Heranziehung des Mietspiegels als Schätzungsgrundlage gewährleiste dies. Das Arbeiten mit Abschlägen sei erforderlich, da Wohnungen gleicher Art, Lage und Ausstattung wie die der Mutter der Klägerin im Stadtgebiet nicht existierten. Eine Differenzierung nach Wohnlage unterbleibe nach dem als Schätzungsgrundlage herangezogenen Mietspiegel, da es bislang keinen nachweisbaren Einfluss der Wohnlage auf die Mietpreisbildung gebe.

Mit Schriftsätzen vom 28. April 2020 und 30. April 2020 haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten des vorliegenden Verfahrens und des Parallelverfahrens V...und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung der Kammer.

Die Kammer war nicht gehindert, in ihrer von § 5 Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) vorgegebenen Besetzung zu entscheiden. Anders als im Falle der Einzelrichterübertragung nach § 6 Abs. 1 Satz 1 VwGO steht es im Ermessen des Berichterstatters, ob er von der Möglichkeit nach § 87a Abs. 2, 3 VwGO Gebrauch macht (Kopp/Schenke, VwGO, 25. Auflage 2019, § 87a Rn. 8). Das nach § 87a Abs. 2, 3 VwGO erklärte Einverständnis der Beteiligten mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter steht daher der Entscheidung durch die Kammer nicht entgegen.

I. Die zulässige Klage hat Erfolg.

Der Zweitwohnungssteuerbescheid des Beklagten vom 09. Januar 2015 in der Gestalt des Widerspruchbescheides vom 10. Februar 2015 ist rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Rechtsgrundlage für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer sind die §§ 1 Abs. 1 Satz 1, 2 Abs. 1 Satz 1, 3 Abs. 1 Satz 1 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Brandenburg (KAG) in Verbindung mit den Bestimmungen der Satzung der Stadt C...über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer (Zeitwohnungssteuersatzung) vom 15. Dezember 2010, in Kraft getreten am 01. April 2011 (ZwStS).

1. Gegen die Wirksamkeit der Zweitwohnungssteuersatzung bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Die Satzung enthält in abgabenrechtlicher Hinsicht die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG erforderlichen Mindestbestandteile, insbesondere den die Abgabe begründenden Tatbestand und den Maßstab der Abgabe.

a) Die Bestimmung des Steuertatbestands, das Innehaben einer Zweitwohnung im Stadtgebiet (vgl. §§ 1 und 2 ZwStS), ist nicht zu beanstanden. Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer. Sie ist eine Steuer auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die in der Verwendung des Einkommens für den persönlichen Lebensbedarf zum Ausdruck kommt. Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf neben der Hauptwohnung (Zweitwohnung, vgl. § 2 Abs. 1 ZwStS ) ist ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zum Ausdruck bringt (BVerfG, Beschluss vom 06. Dezember 1983 – 2 BvR 1275/79 –, juris Rn. 66 ff.; BVerwG, Urteil vom 13. Mai 2009 – 9 C 8/08 –, juris Rn. 16). Rechtlich unbedenklich ist dabei insbesondere, dass als Steuergegenstand auch Wohnungen erfasst werden, die ausschließlich zu Freizeit- und Erholungszwecken und nicht dauerhaft genutzt werden (vgl. § 2 Abs. 4 ZwStS). Auch der für diese Wohnungen betriebene Aufwand rechtfertigt die Besteuerung, weil die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer keine besonders aufwendige oder luxuriöse Einkommensverwendung erfordert (OVG für das Land Brandenburg, Urteil vom 16. April 2003 – 2 D 19/02.NE –, juris Rn 56; VG Frankfurt (Oder), Urteil vom 02. Oktober 2003 – 4 K 2306/02 –, juris Rn. 18).

b) Auch ist die in § 4 ZwStS enthaltene Regelung über den Steuermaßstab mit höherrangigem Recht vereinbar. Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf (Zweitwohnung) neben der Hauptwohnung ist ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zum Ausdruck bringt. Es ist weithin üblich und nicht zu beanstanden, den Aufwand nicht in seiner Gänze, sondern gleichsam ausschnittsweise zur Bemessungsgrundlage der Zweitwohnungssteuer zu machen (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2003 – 9 C 3/02 –, juris Rn. 28; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Januar 2015 – OVG 9 B 7.14 –, juris Rn. 21). Das geschieht vorliegend zulässigerweise durch den Rückgriff entweder auf die im Besteuerungszeitraum geschuldete Nettokaltmiete (§ 4 Abs. 1 Satz 1 ZwStS) oder – in den Fällen des § 4 Abs. 2 Satz 1 ZwStS – durch Schätzung der üblichen Miete gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 ZwStS, die für Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Ist die übliche Miete für Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung nicht zu ermitteln, wird die übliche Miete gemäß § 162 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) sachgerecht geschätzt, § 4 Abs. 2 Satz 3 ZwStS. Die tatsächlich gezahlte bzw. die ortsübliche Miete für vergleichbare Objekte sind als zulässige und hinreichend praktikable Steuermaßstäbe anerkannt (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 27. November 2019 – 9 C 4/19 –, juris Rn. 18).

c) Die Einräumung einer Schätzungsbefugnis führt noch nicht dazu, dass der Satzungsgeber die Entscheidung über die Bemessung der Zweitwohnungssteuer – unter Verstoß gegen das Wesentlichkeitsprinzip und das Gebot, den Abgabenmaßstab in der Satzung zu regeln – unzulässig in die Hand der Stadtverwaltung gelegt hätte. Denn die Stadtverwaltung ist bei der Schätzung nicht frei, sondern hat mit Blick auf § 4 Abs. 1 und 2 ZwStS gerade die hypothetische Jahreskaltmiete für die jeweils in Rede stehende Wohnung sachgerecht, d.h. im Bemühen um ein möglichst richtiges Ergebnis plausibel zu schätzen. Jahreskaltmiete ist hierbei das Gesamtentgelt, das der Mieter als Steuerschuldner für die Benutzung der Wohnung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für ein Jahr zu entrichten hat. Ausgenommen bleiben die Nebenkosten, insbesondere Heizung, Wasser- und Abwassergebühren, Müllgebühren und Kabelanschluss. Die Kaltmiete unterscheidet sich begrifflich damit von der Jahresrohmiete, in der entsprechende Nebenkosten teilweise mit enthalten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Januar 2015 – OVG 9 B 7.14 –, juris Rn. 21).

d) Der von dem Beklagten in § 4 ZwStS gewählte Steuermaßstab des jährlichen Mietaufwandes ist auch nicht insoweit unverhältnismäßig, weil er – wie soeben ausgeführt – auch auf Zweitwohnungen anzuwenden ist, die nur einige Monate im Jahr nutzbar sind (so z.B. Erholungsbauten leichter Bauweise). Denn die jährliche Nettokaltmiete solcher Objekte wird in ihrer Höhe gerade auch durch den Wertfaktor ihrer zeitlich eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit bestimmt (OVG Brandenburg, Urteil vom 16. April 2003 – 2 D 19/02.NE –, juris Rn. 59). Im Übrigen muss eine Eigennutzungsmöglichkeit einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten umfassen, um die Auferlegung des Jahresbetrages der Zweitwohnungssteuer verhältnismäßig erscheinen zu lassen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1/01 –, juris Rn. 36). Das ist auch bei dem hier in Rede stehenden Bungalow der Fall. Zeiten des Leerstandes der Wohnung sind dabei ebenfalls zu berücksichtigen, wenn insoweit die Eigennutzungsmöglichkeit nicht rechtlich ausgeschlossen ist (BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 – 10 C 2/04 –, juris Rn. 25).

2. Auch die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Heranziehung der zwischenzeitlich verstorbenen Mutter des Klägers zur Zweitwohnungssteuer sind vorliegend erfüllt. Als Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung G...), das mit einem Bungalow bebaut ist, hatte sie eine Zweitwohnung inne.

Bei dem Bungalow handelt es sich um eine Wohnung im Sinne von § 2 Abs. 4 ZwStS. Als (Zweit-)Wohnung gilt danach jeder umschlossene Raum, der über mindestens ein Fenster, Strom- oder eine vergleichbare Energieversorgung und eine Wasserversorgung sowie die Möglichkeit der Toilettennutzung in vertretbarer Nähe verfügt und damit wenigstens vorübergehend zum Wohnen geeignet ist. Der hier in Rede stehende Bungalow erfüllt diese Anforderungen.

Des Weiteren handelt es sich auch um eine Zweitwohnung. Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 ZwStS ist eine Zweitwohnung jede Wohnung im Sinne von § 2 Abs. 4 ZwStS, die jemand neben seiner Hauptwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfes oder des persönlichen Lebensbedarfes seiner Familienangehörigen innehat. Die Mutter des Klägers war mit Hauptwohnung in 0...gemeldet.

Entgegen der Auffassung des Klägers knüpft der Begriff des „Innehabens“ nicht an den melderechtlichen Status an. Hinsichtlich der Einordnung als Zweitwohnung sind die melderechtlichen Begriffe nicht zwingend (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29. Januar 1996 – 2 S 1252/95 –, juris Rn. 2; Bayerischer VGH, Urteil vom 06. März 2003 – 4 B 12.1388 –, juris Rn. 19). Der Satzungsgeber ist daher nicht gehindert, eine von § 15 des Brandenburgischen Meldegesetzes (BbgMeldeG) abweichende Definition des Begriffs „Wohnung“ aufzunehmen. Das Innehaben setzt in diesem Zusammenhang die – alleinige oder gemeinschaftliche – tatsächliche Verfügungsmacht und die rechtliche Verfügungsbefugnis an der betreffenden Zweitwohnung zumindest für einen gewissen Zeitraum voraus. Dieses Merkmal bestimmt sich eigenständig und unabhängig von den melderechtlichen Verhältnissen (Bayerischer VGH, a.a.O., juris Rn. 22). Die Mutter des Klägers konnte in dem betreffenden Besteuerungszeitraum als Eigentümerin des in Rede stehenden Grundstücks über den Bungalow tatsächlich und rechtlich verfügen.

Insoweit ist es auch unerheblich, wenn der Kläger vorträgt, seine Mutter habe das Grundstück seit dem Jahr 2006 nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt. Wegen der Besteuerung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit durch die Zweitwohnungssteuer kommt es nicht darauf an, ob eine Zweitwohnung auch tatsächlich genutzt wird; ausreichend ist vielmehr die rechtlich bestehende Nutzungsmöglichkeit, die regelmäßig auf die der Besteuerung zugrunde liegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt (vgl. Henke in: Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: März 2020, § 3 Rn. 191). Das Bundesverwaltungsgericht betont in ständiger Rechtsprechung, dass der von der Aufwandsteuer erfasste konsumtive Aufwand für die persönliche Lebensführung auch ohne tatsächliche Inanspruchnahme der Zweitwohnung vorliegt. Es genügt, dass eine zeitweilige Eigennutzung während des Veranlagungszeitraums rechtlich offengehalten und die Zweitwohnung damit hierfür vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 – 10 C 2/04 –, juris Rn. 21 m.w.N.). Der nur vorübergehende Gebrauch einer Wohnung oder auch nur die Möglichkeit eines solchen Gebrauchs stellen einen steuerpflichtigen Aufwand dar, wenn er für die persönliche Lebensführung im Rahmen der Einkommensverwendung bestimmt ist. Es scheiden lediglich solche Wohnungen als Gegenstand einer örtlichen Aufwandsteuer aus, die als reine Geld- oder Vermögensanlage gehalten werden und damit der Einkommenserzielung dienen (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 1999 – 8 C 6/98 –, juris Rn. 13). Die Zweckbestimmung, ob eine Wohnung als Zweitwohnung der Lebensführung dient oder ausschließlich Kapitalanlage ist, ist aufgrund objektiver und nachprüfbarer Umstände zu ermitteln. Dabei darf die Behörde von der Vermutung einer Zweitwohnung ausgehen, wenn der Eigentümer keine Umstände vorträgt, die diese Vermutung erschüttern (BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C 5/13 –, juris Rn. 13). Diese Vermutung ist vorliegend nicht erschüttert. Vielmehr spricht die fortlaufend vorgenommene Instandhaltung des Grundstücks dafür, dass die Zweitwohnung in dem hier maßgeblichen Besteuerungszeitraum für den eigenen Lebendbedarf der Mutter oder den Lebensbedarf ihrer Angehörigen „vorgehalten“, d.h. die Möglichkeit der Eigennutzung offengehalten wurde.

3. Jedoch ist die von dem Beklagten konkret vorgenommene Schätzung der üblichen Miete fehlerhaft und der Zweitwohnungssteuerbescheid dadurch rechtswidrig (nachfolgend unter a). Der Bescheid ist auch nicht teilweise aufrecht zu erhalten (nachfolgend unter b).

a) Da für die vorgehaltene Eigentumswohnung keine Nettokaltmiete geschuldet ist, anhand derer die Zweitwohnungssteuer bemessen werden könnte (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwStS), ist nach § 4 Abs. 2 ZwStS die übliche Miete zu ermitteln (Satz 1 und 2) oder, wo dies nicht möglich ist, die übliche Miete gemäß § 162 Abs. 1 AO sachgerecht zu schätzen (Satz 3).

aa) Für die Ermittlung der üblichen Miete für die Veranlagungsjahre ab 2012 ist die „Richtlinie zur Steuerbemessung für die Zweiwohnungssteuer ab 2012“ vom 22. Dezember 2011 maßgeblich. Danach ist der C...Mietspiegel 2011 zugrunde zu legen. Sieht der Mietspiegel für Wohnungstypen keine Spalte vor, legt der Beklagte den nächstliegenden vorhandenen Wert im Mietspiegel zugrunde und nimmt nach Ermittlung der üblichen Miete in einem zweiten Schritt folgende Abschläge vor:

- ohne WC in der Wohnung (IWC): 25 %

- ohne Bad oder Dusche (B/D): 10 %

- ohne Sammelheizung (SH): 20 %

Schließlich verringert der Beklagte die nach den vorstehenden Grundsätzen ermittelte Miete für nicht ganzjährig vermietbare Wohnungen (Bungalows) mit dem Faktor 0,6. Die übrigen Vorgaben der Richtlinie sind im vorliegenden Fall nicht anzuwenden, sodass es auf sie hier nicht weiter ankommt.

bb) Danach war die Miete im vorliegenden Fall zu schätzen. Nach Angaben des Beklagten existieren im Stadtgebiet keine Wohnungen gleicher Art, Lage und Ausstattung wie der Bungalow, der hier in Rede steht. Darüber hinaus weist der von dem Beklagten als Schätzungsgrundlage herangezogene C...Mietspiegel keine Werte für Wohnungen aus, die 1979 bezugsfertig waren, die aber weder über ein Bad oder eine Dusche (ohne B/D) noch über eine Sammelheizung (ohne SH) im Sinne des zugrunde gelegten Mietspiegels verfügen.

Unter einem Bad ist gemäß dem hier maßgeblichen Mietspiegel ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen (vgl. C...Mietspiegel 2011, Seite 5). Sammelheizung im Sinne des hier maßgeblichen Mietspiegels sind alle Heizungsarten, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung, aber auch eine Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume sowie Küche und Bad angemessen erwärmt (Gas-, Öl-, Elektroheizung) ist einer Sammelheizung gleichzusetzen. Ebenfalls Sammelheizungen gleichgestellt sind Heizungen, die im Bedienungskomfort und Feinregulierung einer Sammelheizung gleichwertig sind (z.B. Elektro-Nachtspeicherheizung, Gasautomatik-Einzelöfen) (vgl. C...Mietspiegel 2011, Seite 5 f.). Der hier in Rede stehende Bungalow verfügt lediglich über einen Raum mit WC und Handwaschbecken, nicht aber über ein Bad im vorgenannten Sinne. Eine Sammelheizung oder eine gleichzusetzende Heizung existiert ebenfalls nicht.

cc) Die Schätzung ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (vgl. BFH, Urteil vom 18. Dezember 1984 – VIII R 195/82 –, juris Rn. 39) ein Verfahren, Besteuerungsgrundlagen mit Hilfe von Wahrscheinlichkeitsüberlegungen zu ermitteln, wenn eine sichere Feststellung trotz des Bemühens um Aufklärung nicht möglich ist. Ziel der Schätzung ist es, in einem Akt wertenden Schlussfolgerns aus bloßen Anhaltspunkten diejenigen Tatsachen zu ermitteln, die die größtmögliche erreichbare Wahrscheinlichkeit für sich haben (vgl. Klein, Abgabenordnung, 15. Auflage 2020, § 162 Rn. 36). Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die für ein solches Verfahren von Bedeutung sein können. Daran fehlt es vorliegend in mehrfacher Hinsicht.

(1) Bereits an der Ermittlung der Ausgangsmiete ist fehlerhaft.

(a) Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 ZwStS wird die übliche Miete in Anlehnung an diejenige Nettokaltmiete geschätzt, die für Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Diesen Anforderungen wird die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Beklagten für Wohnungen wie den in Rede stehende Bungalow nicht gerecht.

Zwar kann die jährliche Nettokaltmiete auf Grundlage eines Vergleichs mit den Feststellungen des Mietspiegels ermittelt werden, wobei ggf. Zu- oder Abschläge vorzunehmen sind (vgl. Sächs. OVG – Urteil vom 10. September 2019 – 4 A 1403/18 –, juris Rn 26 m.w.N.). Die von dem Beklagten auf Grundlage des C...Mietspiegels herangezogenen Vergleichswerte erweisen sich im vorliegenden Fall jedoch als untauglich für „Räume gleicher oder ähnlicher Art“. Denn der Mietspiegel trifft nur Aussagen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten für die in C...überwiegend anzutreffenden Mietwohnungstypen (so ausdrücklich: C...Mietspiegel 2011, Seite 3).

Anhand dieser Mietwerte lassen sich die Besonderheiten von Wochenendhäusern und Erholungsbauwerken, zu denen auch der hier verfahrensgegenständliche Bungalow gehört (landläufig auch „Datschen“ genannt), gleich ob sie ganzjährig nutzbar sind oder nicht, nicht hinreichend abbilden. Auch ganzjährig nutzbare „Datschen“ werden schon aufgrund ihrer geringen Größe, ihrer Lage und ihrer Ausstattung mehr oder minder ausnahmslos lediglich zu Erholungszwecken als „Wochenendhaus“ und damit offenkundig eben nicht wie eine gewöhnliche Wohnung, die zumeist als Hauptwohnsitz dient, genutzt. Es liegt auf der Hand, dass deshalb für – auch winterfeste – „Datschen“, wenn überhaupt, ein gesonderter Mietmarkt besteht, der auch eigens zu betrachten wäre (VG Potsdam, Urteil vom 19. September 2011 – 10 K 1548/06 –, juris Rn. 20). Solche gesonderten Vergleichswerte hat der Beklagte jedoch nicht ermittelt. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass nach Angaben des Beklagten im Gebiet der Stadt C...keine Wohnungen existieren, die nach Art, Lage und Ausstattung mit der hier in Rede stehenden Bungalow vergleichbar sind. Jedenfalls in Ermangelung anderer Erkenntnisquellen ist es nämlich zulässig, auf konkrete Daten aus Nachbargemeinden zurückzugreifen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. Mai 2011 – OVG 9 B 19.10 u.a. –, juris Rn. 12). Auch eine solche Ermittlung ist nach Angaben des Beklagten – auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung – unterblieben. Auch ein mögliches Sachverständigengutachten, das den Ansatz einer bestimmten Miete für „Datschen“ als sachgerechte Schätzung erscheinen lässt, hat der Beklagte nicht eingeholt.

(b) Der von dem Beklagten jeweils herangezogene Mietspiegel ist auch nicht geeignet, die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Hilfsmaßstab des § 4 Abs. 2 Satz 3 ZwStS zu bestimmen. Danach wird die übliche Miete, wenn sie für Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung nicht zu ermitteln ist, gemäß § 162 Abs. 1 AO sachgerecht geschätzt. Zwar erscheint es methodisch nicht unzulässig, ausgehend von der ortsüblichen Miete, die für eine bestimmte Kategorie von vermieteten Erstwohnungen gezahlt wird, auf die hypothetische Miete von Zweitwohnungen zu schließen, indem Zu- und Abschläge nach Lage, Bauart und Ausstattung vorgenommen werden. Allerdings muss die Bemessung der Zu- und Abschläge nach plausiblen und nachvollziehbaren Parametern erfolgen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 13. Mai 2011 – 9 B 19.10 u.a. –, juris Rn. 12; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Januar 2015 – 9 B 7.14 –, juris Rn. 23).

Vorliegend hat der Beklagte die prozentualen Abschläge für die Ausstattung nicht in einer Weise näher erläutern können, die erkennen lässt, ob den konkreten prozentualen Abschlagsstufen lediglich weitgehend beliebige Setzungen oder aber Erfahrungswerte zu Grunde liegen, die in Bezug auf „Datschen“ und vergleichbare Objekte durch Tatsachen- und Erfahrungswissen unterlegt sind. Zu dem vorliegend vorgenommenen pauschalen Abschlag von 10 % für das nicht vorhandene Bad bzw. die nicht vorhandene Dusche hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklärt, dieser Ansatz beruhe auf dem C...Mietspiegel. Die gemäß den Richtlinien des Beklagten in Ansatz zu bringenden Abschläge orientieren sich damit an Werten, die für „normale“, nämlich regelmäßig dauerhaft genutzte Wohnungen ermittelt worden sind. Dass die pauschalen Abschläge die Besonderheiten von Ferienhäusern oder ähnlichen Erholungsbauten gegenüber regelmäßig dauerhaft genutzten Wohnungen berücksichtigen, ergibt sich dagegen weder aus dem Vortrag des Beklagten noch aus seinen Richtlinien. Der von dem Beklagten ermittelte Vergleichswert erweist sich damit für Wohnungen der Art wie den in Rede stehenden Bungalow letztlich als ein lediglich gegriffener Wert, der mit Blick auf Wohnungen der hier in Rede stehenden Art nicht durch hinreichendes Tatsachen- und Erfahrungswissen unterlegt ist. Das vom Beklagten verwendete Datenmaterial – einschließlich der angeführten Abschläge – erschließt keine Vergleichswerte, anhand derer sich die Besonderheiten von „Datschen“, wie sie bereits zuvor ausgeführt worden sind, überhaupt der Miethöhe nach abbilden lassen.

Auch eine Berücksichtigung der Erwägungen des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz im Urteil vom 26. April 2002 (– 6 A 11634/01 –, juris Rn 24 f.) führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar lag jener Entscheidung ebenfalls ein Fall zugrunde, in dem satzungsrechtlich bei eigengenutzten Zweitwohnungen zur Ermittlung des jährlichen Mietaufwands auf Vergleichswerte abzustellen war, die für „Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird“, und die Steuerbehörde bei der Schätzung der Vergleichsmiete auf Werte aus einem Mietspiegel zurückgegriffen hatte. In jenem Fall sah das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz die Anforderungen an die Schätzung der üblichen Miete für ein nicht dauerhaft nutzbares Ferienhaus allerdings als erfüllt an, indem es davon ausging, die Behörde habe die Schätzung „durch Berücksichtigung der Besonderheiten solcher Objekte“ vorgenommen. Insoweit konnte das Gericht den Vergleichswert, den die Behörde für die in einem Ferienhausgebiet gelegene Zweitwohnung mittels eines Abschlags von den im Mietspiegel aufgeführten Werten ermittelt hatte, zusätzlich abgleichen mit Werten, die sich aus einem „Ferienkatalog“ für Wohnungen in einem vergleichbaren Ferienhausgebiet ergaben. Im Unterschied hierzu konnte der Beklagte nach dem Gesagten aber gerade nicht auf ähnlich konkrete Anhaltspunkte zurückgreifen, aus denen sich realitätsnahe Werte ermitteln ließen, die den Besonderheiten von „Datschen“ Rechnung tragen.

c) Ohne dass es nach dem Vorstehenden noch entscheidend darauf ankäme, erweist sich auch der für nur eingeschränkt nutzbare Wohnungen, wie den hier in Rede stehenden Bungalow, weitere Abschlag als nicht sachgerecht. Auf Grundlage der „Richtlinie zur Steuerbemessung für die Zweiwohnungssteuer ab 2012“ vom 22. Dezember 2011 verringert der Beklagte die ermittelte Miete für nicht ganzjährig ermittelte Wohnungen (Bungalows) mit dem Faktor 0,6.

Ein Erfahrungssatz, demgemäß der Mietwert von Erholungsbauten mit 50 % des Mietwertes regulärer Wohnungen oder noch darunter anzusetzen wäre, was insbesondere auch dann gilt, wenn keine nachvollziehbaren Wertungskriterien zur Anwendung kommen, nach denen etwaige Ausstattungs- und Nutzungsunterschiede (zumindest pauschalierend) insoweit quantifiziert werden könnten, gibt es nicht (OVG für das Land Brandenburg, Urteil vom 31. Juli 2003 – 2 D 27/02.NE – Seite 10 Entscheidungsabdruck (E.A.) [n.v.]; VG Frankfurt (Oder), Urteil vom 02. Oktober 2003 – 4 K 2306/02 –, juris Rn. 18).

Insofern ist der Ansatz des Faktors 0,6 für sich genommen nicht plausibel. Darüber hinaus erschließt sich nicht, weshalb der Beklage mit unterschiedlichen Faktoren (ab 2010: 0,7; ab 2012: 0,6) arbeitet und zudem seit dem Jahr 2012 alle zwölf Monate zur Ermittlung der Miete berücksichtigt, während er zuvor lediglich acht Monatsmieten zugrunde legte. Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung den Ansatz des Faktors von 0,6 damit erklärt hat, dass er – mangels ausreichender Möglichkeit, den Bungalow zu beheizen – von einer Nutzbarkeit nur in der warmen Jahreszeit einschließlich der Übergangsmonate (acht Monate, vgl. VG Greifswald, Urteil vom 26. Oktober 2005 – 3 A 4018/03 –, juris Rn. 22) ausgehe, erschließt sich das nicht. Denn bei Ansatz des Faktors 0,6 ergeben sich lediglich 7,2 berücksichtigungsfähige Monate. Zudem wurde auf Grundlage der zuvor geltenden Richtlinie 2010 für Bungalows ein Faktor von 0,7 in Ansatz gebracht und zusätzlich nur acht Monate berücksichtigt. Die unterschiedliche Anwendung von Faktoren und die unterschiedliche Berücksichtigung von Monaten erscheint danach nicht plausibel.

Darüber hinaus fehlt es vor allem aber an einer schlüssigen Darlegung des Beklagten, die es ermöglicht, zu überprüfen, ob der Ansatz der vorgenannten Faktoren auf nachvollziehbaren Wertungskriterien, d.h. auf Kriterien, die erkennen lassen, dass die Besonderheit von „Datschen“ und ähnlichen Erholungsbauten damit hinreichende Berücksichtigung gefunden haben, beruht.

(2) Auch die konkrete Anwendung des Mietspiegels im vorliegenden Fall erweist sich als nicht sachgerecht.

In Anlehnung an den Mietspiegel 2011 hat der Beklagte zunächst den Mittelwert von EUR 3,70 (Spalte Bezugsfertigkeit 1969 bis 02. Oktober 1990, mit IWC, mit B/D, ohne SH; Zeile 40 bis unter 60 m²) in Ansatz gebracht. Dieser Ansatz erscheint nach Auffassung der Kammer nicht sachgerecht, da sich die herangezogene Vergleichsmiete auf Wohnungen erstreckt, die – im Gegensatz zu der zu besteuernden Wohnung – über ein Bad oder eine Dusche verfügen. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Beklagte in einem weiteren Schritt einen pauschalen Abzug für die Ausstattung ohne Bad/Dusche von 10 % vorgenommen hat. Der Beklagte übersieht jedoch, dass selbst die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen mit dem unteren Wert der Mietpreisspanne im Gegensatz zu dem hier besteuerten Objekt über ein Bad
oder eine Dusche verfügen. Es ist daher nicht sachgerecht, die gemäß Erklärungsbogen anzukreuzenden Ausstattungsmerkmale für Bad und WC (hier mit 0 % berücksichtigt, da kein „Bad“ vorhanden ist) zur Einordnung der Vergleichsmiete ausgehend vom Mittelwert zu berücksichtigen. Denn wohnwertmindernde oder auch -erhöhende Ausstattungsmerkmale eines Bades können hier nicht berücksichtigt werden und können sich daher auch nicht auf die Ermittlung der Vergleichsmiete, ausgehend vom Mittelwert, auswirken.

Denkbar wäre, in diesen Fällen entweder sogleich den unteren Wert der Mietpreisspanne von EUR 3,52 zugrunde zu legen oder aber zumindest das Überwiegen der negativen Ausstattungsmerkmale für Bad und WC pauschal anzunehmen, sodass hier nicht 40, sondern 70 % der unteren Mietpreisspanne vom Mittelwert abzuziehen gewesen wären.

b) Der angegriffene Bescheid ist nicht zu einem – jedenfalls gerechtfertigten – Teil aufrecht zu erhalten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Beschluss des 9. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 27. Mai 2009
(– OVG 9 N 61.07 –, juris Rn. 6). Mit diesem Beschluss hat der 9. Senat die Berufung gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils zugelassen, nachdem der dortige Beklagte darauf hingewiesen hatte, dass auch nach der vom Verwaltungsgericht selbst für zutreffend angesehenen Schätzungsmethode immer noch ein Teilbetrag der festgesetzten Zweitwohnungssteuer gerechtfertigt gewesen wäre.

So liegt es hier indessen nicht; die bisherigen Überlegungen des Beklagten enthalten keinen Kern, der eine ausreichende Grundlage für die Feststellung bieten würde, dass die festgesetzte Zweitwohnungssteuer jedenfalls in einer bestimmten Höhe gerechtfertigt ist. Insbesondere erscheinen die prozentualen Abschläge für die Ausstattung nur gegriffen und nicht plausibel geschätzt. Eine eigene Schätzungsbefugnis auf die Jahreskaltmiete kommt der Kammer ohnehin nicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Janaur 2015 – OVG 9 B 7.14 –, juris Rn. 26).

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hinsichtlich der Kosten beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 Zivilprozessordnung (ZPO).