(formelle Präklusion auch wenn Miteigentümer Einwendungen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung geltend gemacht haben; Abwägung der Überplanung unbebauter Grundstücke als Grünflächen zwecks Vermeidung von Sichtbeeinträchtigungen)

Die Satzung der Landeshauptstadt Potsdam über die erste (förmliche) Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 „Berliner Straße/Havelseite", Teilbereich Berliner Straße 75 G – 75 L", bekannt gemacht im Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam Nr. 9/2008 vom 29. Mai 2008, ist unwirksam.

Der Normenkontrollantrag der Antragsteller zu 3. und 4. wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller zu 3. und 4. tragen ¼ der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin. Die Antragsgegnerin trägt ¾ der Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerinnen zu 1. und 2. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragsteller sind Eigentümer von Grundstücksflächen und zum Teil von Wohnungen in der Wohnanlage „A...“, die im Plangebiet des am 17. Februar 1995 in Kraft getretenen (ursprünglichen) Bebauungsplans Nr. 7 „Berliner Straße/Havelseite“ liegt. Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans erstreckt sich auf das so genannte Glienicker Horn, eine an die Havel grenzende Landzunge nordwestlich des Babelsberger Parks. Sowohl der Babelsberger Park als auch die angrenzenden Gewässer der Havel befinden sich im räumlichen Geltungsbereich der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, gemäß Eintragung in die Liste des Kulturerbes der Welt (World Heritage List der UNESCO), vom 30. Oktober 1996. In östlicher Richtung des Plangebiets liegen jenseits der Havel auf Berliner Gebiet die ebenfalls zum Bereich des Weltkulturerbes gehörenden Parkanlagen des Jagdschlosses Glienicke und des Volksparks Klein Glienicke.

Aufgrund einer notariellen Urkunde (Teilungserklärung) vom 2. März 1998 wurde u.a. das dort als Gemeinschaftsgrundstück L bezeichnete Flurstück 788/12 der Flur 2 der Gemarkung Potsdam geschaffen, das als Verkehrsfläche der Erschließung der anliegenden Grundstücke A bis K dient. Auf den Grundstücken A bis J sollten Villen errichtet und Wohnungseigentumsrechte begründet werden. Das Grundstück K (Flurstück 788/6) war bereits mit der im Eigentum der Antragstellerin zu 1. stehenden „Villa K...“ bebaut. Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftsgrundstück L wurden nach dem Verhältnis der Flächengrößen der Grundstücke A bis K gebildet und den Eigentümern dieser Grundstücke zugeordnet. Auf diese Weise sollte an dem Gemeinschaftsgrundstück L eine Miteigentümergemeinschaft gemäß §§ 1008 ff., 742 ff. BGB errichtet werden. In Ziffer VII. der notariellen Urkunde vom 2. März 1998 ist zur Lasten- und Kostentragung folgendes bestimmt: Jeder Miteigentümer trägt die Lasten sowie die Kosten der Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung des Grundstücks L und seiner Anlagen entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Zu diesen Kosten gehören auch die Kosten der Unterhaltung und Erhaltung der auf dem Grundstück L einzurichtenden Leitungen, Geh- und Fahrflächen, des Schmutzwasser-Übergabeschachtes, der Transformatorenstation, der Pförtnerloge und der Sicherungsanlagen, soweit diese nach den unter Ziffer V. bestellten Grunddienstbarkeiten auf das Grundstück L entfallen, sowie sämtliche Betriebskosten hierfür, einschließlich der Kosten für das Personal der Pförtnerlogen-Anlage."

Nach 1998 wurden die in der Teilungserklärung genannten Grundstücke A bis F veräußert, entsprechend den Bestimmungen des Bebauungsplans Nr. 7 mit mehrgeschossigen Wohnhäusern (so genannten Stadtvillen) bebaut, in Wohnungseigentum aufgeteilt und bezogen. Die im ufernahen Bereich südlich der Villa K... gelegenen, im Teilungsplan genannten Grundstücke G bis J (Flurstücke 788/10, 788/11, 788/13 und 788/14) sind bis heute unbebaut. Diese (im Geltungsbereich des angegriffenen Änderungsbebauungsplans gelegenen Grundstücke) wurden im Jahr 2002 von der Antragstellerin zu 1. (Flurstücke 788/10 und 788/11) und der Antragstellerin zu 2. (Flurstücke 788/13 und 788/14) erworben. Das zuletzt genannte Grundstück (Grundstück I) veräußerte die Antragstellerin zu 2. im Jahr 2005 ihrerseits weiter an die Eheleute L.... Für die übrigen Grundstücke (Grundstücke G, H und J) stellten die Antragstellerinnen zu 1. und 2. am 9. Mai 2006 jeweils Anträge auf Bauvorbescheid, die - unter Berufung auf die am 31. August 2005 zugleich mit dem Aufstellungsbeschluss für den Änderungsbebauungsplan beschlossene Veränderungssperre - abgelehnt worden sind. Die hiergegen erhobenen Klagen sind – ebenso wie die Klage der Eigentümer des Grundstücks I (Berliner Straße 75 H) gegen die Versagung der beantragten Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses - noch beim Verwaltungsgericht Potsdam anhängig (4 K 2222/06, 4 K 2217/06 und 4 K 1787/06).

Die Antragsteller 3. und 4. sind jeweils gemeinsam (Antragsteller zu 3.) bzw. allein (Antragstellerin zu 4.) Wohnungseigentümer in einer der Wohnungseigentümergemeinschaften auf den bebauten Grundstücken im Bereich des Bebauungsplans Nr. 7. Zu den Wohnungen gehört jeweils ein Miteigentumsanteil an dem teilweise im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans gelegenen Erschließungsgrundstück (Flurstück 788/12). Mit am 14. Dezember 2007 verkündetem Urteil (1 O 410/06) hat das Landgericht Potsdam die (weiteren) Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft Eigentümergemeinschaft A...Grundstück L,..., antragsgemäß u.a. zur Zustimmung der von den Eigentümern des Grundstücks I begehrten Änderung der Kostenverteilungsregelung verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Brandenburgische Oberlandesgericht mit am 5. Februar 2009 verkündetem Urteil (5 U 32/08) unter Neufassung des Tenors des erstinstanzlichen Urteils zurückgewiesen.

Am 31. August 2005 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin, den Bebauungsplan Nr. 7 „Berliner Straße/Havelseite“ im Teilbereich Berliner Straße 75 G bis 75 L zu ändern. Zur Sicherung der Planung beschloss die Stadtverordnetenversammlung ferner eine Veränderungssperre; ein hiergegen gerichteter Normenkontrollantrag der Eigentümer des Grundstücks I (Flurstück 788/14) blieb ohne Erfolg (Urteil des Senats vom 19. Dezember 2006 – OVG 2 A 21.05 –, juris). Die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Änderungsbebauungsplans und der Begründung erfolgte in der Zeit vom 10. April bis 11. Mai 2007. In der Auslegungsbekanntmachung im Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam vom 29. März 2007 wurde darauf hingewiesen, dass ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 4. Mai 2007 nahmen die Antragstellerinnen zu 1. und 2. zu dem Entwurf Stellung. Mit Schreiben vom 9. Mai 2007 machten ferner „Eigentümer der Wohnanlage Arkadien gemäß anliegender Unterschriftenliste“ Bedenken gegen die Planung geltend. Das von den Antragstellern (unstreitig) nicht unterschriebene Schreiben, in dem als „Kontaktadresse“ Name und Anschrift eines Regierungsbaudirektors a.D. S... angegeben werden, schließt mit der Bemerkung: „Diese Ausführungen werden von der wesentlichen Mehrheit der Wohnungseigentümer mit getragen, wenn auch wegen Abwesenheit nicht alle Befürworter hier unterzeichnen können“. Ferner ist das Schreiben mit folgender handschriftlicher Anmerkung versehen: „Nicht unterschrieben haben auch Anwohner, die zwar anwesend sind, sich aber gegen diesen Brief aussprechen.“

In ihrer Sitzung vom 7. Mai 2008 entschied die Stadtverordnetenversammlung über die vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit und beschloss die erste (förmliche) Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 „Berliner Straße/Havelseite“, Teilbereich Berliner Straße 75 G bis 75 L als Satzung. Der Beschluss des Bebauungsplanes wurde im Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam vom 29. Mai 2008 bekannt gemacht. Durch den angegriffenen Änderungsbebauungsplan wird der ursprüngliche Bebauungsplan insoweit geändert, als die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes in Bezug auf die im ufernahen südöstlichen Bereich des Glienicker Horns belegenen Flurstücke 788/10, 788/11, 788/12 (teilweise), 788/13 und 788/14 (teilweise) der Flur 2 der Gemarkung Potsdam durch die Festsetzung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage ersetzt wird und die im ursprünglichen Bebauungsplan vorhandenen vier Baufelder gestrichen werden. Nach den textlichen Festsetzungen sind vorhandene Bäume, Sträucher und offene Wiesenflächen zu erhalten (1.1); bei Abgang von Bäumen, für die der Plan eine Erhaltungsbindung festsetzt, ist an gleicher Stelle gleichartiger Ersatz zu pflanzen (1.2). Als Ziel der Planänderung wird in der Planbegründung „die Verbesserung der Verträglichkeit der städtebaulichen Situation im Hinblick auf die bestehenden Sichten aus den historischen Parkanlagen und den Schutz des empfindlichen landschaftlich-architektonischen Gefüges im Weltkulturerbebereich“ genannt (S. 4). Ferner wird zur Begründung der Änderung u.a. ausgeführt, dass die Anfang 1990 errichtete Bebauung des Glienicker Horns mit Stadtvillen für die umgebenden Parkanlagen (Park Babelsberg, Park Glienicke, Jagdschlosspark Glienicke) eine erhebliche Beeinträchtigung darstelle. Die fachlichen und politischen Diskussionen und geäußerten Bedenken zur entstehenden Bebauung am Glienicker Horn hätten zur Konkretisierung und einer neuen Bewertung der denkmalpflegerischen Gesichtspunkte geführt (S. 5).

Die Antragstellerinnen zu 1. und 2. haben am 2. Juni 2008 den Normenkontrollantrag gestellt, dem die Antragsteller zu 3. und 4. mit am 5. August 2008 eingegangenem Schriftsatz beigetreten sind. Zur Begründung machen sie im Wesentlichen geltend, die Festsetzung „Private Grünfläche – Parkanlage“ sei weder rechtlich noch tatsächlich vollzugsfähig. Die betroffenen Baugrundstücke und die Erschließungsfläche seien jeweils zu klein, um für sich eine Parkanlage im Sinne des Gesetzes bilden zu können. Es bestehe auch keine gesetzliche Grundlage, wonach die verschiedenen Eigentümer zur gemeinsamen Herstellung und Unterhaltung einer Parkanlage gezwungen werden könnten. Es handele sich um eine ausschließlich negative und daher planungsrechtlich unzulässige Festsetzung zum Ausschluss der bisher im Bebauungsplan Nr. 7 vorgesehenen baulichen Nutzung.

Die Abwägung beruhe auf einem unzutreffenden Sachverhalt in Bezug auf die Schutzwürdigkeit der Eigentümerposition. Die Festsetzung als „Private Grünfläche – Parkanlage“ habe eine vollständige Entwertung der im Eigentum der Antragstellerinnen zu 1. und 2. stehenden Flächen zur Folge, weil diese weder veräußert werden könnten noch ihnen irgendein privatnütziger Zweck verbleibe. Die Antragstellerinnen hätten sich überdies weiterhin mit einem hohen Anteil an der Unterhaltung der im Miteigentum aller Wohnungs- bzw. Grundstückseigentümer stehenden Erschließungsanlage im Umfang von insgesamt ca. 55.000 € im Jahr zu beteiligen, obwohl diese nicht mehr Erschließungszwecken für die bauliche Nutzung ihrer Grundstücke diene. Der bis auf den umstrittenen Bereich umgesetzte Bebauungsplan Nr. 7 habe ein eigentumsrechtlich geschütztes hohes Vertrauen in den Fortbestand der Bebaubarkeit der Grundstücke begründet. Eine verstärkte Schutzwürdigkeit der Eigentümerposition folge zudem daraus, dass die Voreigentümerin auf der Grundlage des Bebauungsplans sowie einer Vereinbarung mit der Stadt den Uferstreifen zur öffentlichen Nutzung freigegeben und auf eigene Kosten entsprechend hergerichtet habe. Gehe man mit der Antragsgegnerin davon aus, dass sie wegen des Ablaufs der Siebenjahresfrist des § 42 Abs. 2 BauGB keine Entschädigung für den Baulandverlust verlangen können, komme die Herabzonung einer entschädigungslosen Enteignung nahe. Die Annahme des Plangebers, dass die Antragstellerinnen bzw. die Voreigentümerin die umstrittenen Flächen bereits als private Grünfläche hergerichtet hätten und diese entsprechend genutzt würden, sei unzutreffend. Das an die Villa K... angrenzende Grundstück sei nur deshalb als Teil der leer stehenden Gesamtanlage gärtnerisch angelegt, um potentiellen Käufern dieser Villa eine Nutzungsoption zu zeigen. Auf den übrigen Grundstücken sei Spontanvegetation entstanden. Soweit Anwohner diese Fläche für Freizeitzwecke nutzten, handele es sich um eine aus der Situation gegebene „wilde“ Nutzung. Die Tatsache, dass die vier Grundstücke zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Veränderungssperre nicht bebaut gewesen seien, beruhe ausschließlich auf internen wirtschaftlichen Entwicklungen bei der damaligen Eigentümergesellschaft. Die Belange der Antragsteller zu 3. und 4. seien bei der Änderungsplanung überhaupt nicht berücksichtigt worden, obwohl die Frage der Höhe des Wohngelds sowohl für den Wert einer Eigentumswohnung als auch für die wirtschaftliche Lebensführung des Eigentümers von erheblichem Gewicht sei. Den zu erwartenden zusätzlichen Kosten stehe kein zusätzlicher Nutzen für die Antragsteller zu 3. und 4. gegenüber, da sie entgegen der Annahme der Antragsgegnerin an einer Nutzung der privaten Grünflächen nicht interessiert seien.

Weiter liege eine Fehlgewichtung der öffentlichen Belange vor. Entgegen der Auffassung der Stadt seien die denkmalpflegerischen Belange bereits bei der Abwägung zum ursprünglichen Bebauungsplan zutreffend ermittelt und abgewogen worden. Die Höhenentwicklung der zukünftigen Bebauung sei genauestens unter Berücksichtigung ausgewählter Sichtbeziehungen untersucht und entsprechend konzipiert worden; die Baugrenzen seien zurückverlagert worden. Entgegen der Annahme des Plangebers habe sich das Gewicht der Denkmalbelange seit der Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 7 nicht erheblich verstärkt. Der Babelsberger Park habe bereits seit 1979 unter Denkmalschutz gestanden. Der räumliche Geltungsbereich der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, gemäß Eintragung in die Liste des Kulturerbes der Welt (World Heritage List der UNESCO), vom 30. Oktober 1996, umfasse entgegen der Darstellung des Plangebers nicht den dem Babelsberger Park gegenüberliegenden Uferstreifen des Tiefen Sees am Glienicker Horn. Die Annahme des Plangebers, dass die Sicht vom Denkmal auf die Umgebung geschützt sei, führe im Ergebnis zu einer rechtswidrigen Erweiterung des Denkmalschutzbereichs. Die Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berliner Vorstadt der Landeshauptstadt Potsdam vom 9. Juni 2005 habe für die hier in Rede stehenden Denkmalbelange keine Bedeutung. Zudem würde die geplante Bebauung die Sichtbeziehungen in keiner ins Gewicht fallenden Weise stören. Die der Abwägung zugrunde liegenden Darstellungen der Computersimulation sowie die Bilddokumentation für einzelne Standorte seien irreführend und nicht geeignet, einen wirklichkeitsgetreuen Eindruck einer zukünftigen Bebauung zu vermitteln.

Der Bebauungsplan scheitere weiter auch an einer unzureichenden Alternativenprüfung. Im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung hätte es sich aufgedrängt, den alleinigen Zweck der Planung, angebliche Sichtbeziehungen im öffentlichen Interesse zu erhalten, durch die Festsetzung einer öffentlichen anstelle einer privaten Grünfläche zu erreichen. Damit hätten die Eigentümer einen Übernahmeanspruch gegen die Stadt mit einer entsprechenden Entschädigungsforderung nach § 42 BauGB, so dass sie geringer als mit der Festsetzung einer für sie nutzlosen privaten Grünfläche belastet wären. Zudem wäre dann die dauerhafte Gestaltung und Unterhaltung der umstrittenen Fläche sichergestellt gewesen.

Die Antragsteller beantragen,

die Unwirksamkeit der Satzung der Landeshauptstadt Potsdam über die erste (förmliche) Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 „Berliner Straße/Havelseite", Teilbereich „Berliner Straße 75 G – 75 L", bekannt gemacht im Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam Nr. 9/2008 vom 29. Mai 2008, festzustellen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie hält die Anträge der Antragsteller zu 3. und 4. mangels Antragsbefugnis für unzulässig, da es sich bei den geltend gemachten Auswirkungen der Planung auf die Höhe des Wohngelds sowie den Wert der Eigentumswohnungen nicht um Belange von städtebaulicher Relevanz handele. Zudem hätten die Antragsteller zu 3. und 4. im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Änderungsbebauungsplans keine Stellungnahme abgegeben. Das Schreiben vom 9. Mai 2007 könne weder als Erklärung aller Wohnungseigentümer verstanden werden noch handele es sich um eine notwendige Erhaltungsmaßregel gemäß § 744 Abs. 2 BGB.

Die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage sei nicht als unzulässige Negativplanung anzusehen, da der Ausschluss der Bebauung nicht das Primärziel der Planung sei, sondern dieses vielmehr vorrangig darin liege, weitere Beeinträchtigungen des empfindlichen landschaftlich-architektonischen Gefüges im Weltkulturerbebereich zu vermeiden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dürften Grünflächen auch aus Gründen des städtebaulichen Denkmalschutzes festgesetzt werden. Das von der Festsetzung betroffene Areal weise keine spontan gewachsene Vegetation auf, sondern eine gestaltete Freifläche, die im Zusammenhang mit der Bebauung des Glienicker Horns erstellt worden sei und auch im Verkaufsprospekt für die Wohnanlage dargestellt werde. Da es im Wesentlichen um einen Erhalt des Bestands gehe, komme es nicht darauf an, ob es rechtlich und wirtschaftlich möglich sei, dass auf den streitgegenständlichen Flächen künftig eine Parkanlage errichtet werde. Selbst wenn die Festsetzung „Parkanlage“ unwirksam sei, würde dies nicht zur Unwirksamkeit des ganzen Bebauungsplans führen, da die Festsetzung einer privaten Grünfläche auch ohne den konkretisierenden Zusatz „Parkanlage“ den Hauptzweck der Planung, die Sicherung der denkmalrechtlichen Sichtbeziehungen, gewährleisten würde.

Der der Abwägung zu Grunde liegende Sachverhalt sei zutreffend ermittelt worden. Es bestünden im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte zur Annahme eines besonderen Vertrauensschutzes. Auch gebe es keinen allgemeinen Grundsatz, dass Baurechte die ein Bebauungsplan einmal eingeräumt hat, auf alle Ewigkeit weiterbestehen müssten. Seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans im Februar 1995 seien mehr als 13 Jahre vergangen, so dass sich ohne weiteres eine veränderte städtebauliche Beurteilung der Situation am Glienicker Horn habe ergeben können. Die fehlende Realisierung der Bebauung auf den betroffenen Grundstücken habe allein auf einer Entscheidung der Eigentümer beruht und sei der Gemeinde nicht anzulasten. Aus dem Vertrag über die Errichtung des Uferwanderwegs ergebe sich keine Vertrauenslage auch für spätere Erwerber im Hinblick auf die Bebaubarkeit der nunmehr mit dem Änderungsbebauungsplan überplanten Flächen. Dass die Antragsteller zu 1. und 2. die Grundstücke im Vertrauen auf deren Bebaubarkeit erworben hätten, begründe kein erhöhtes Maß an Vertrauensschutz. Der Umstand, dass die Antragsteller nach Ablauf der Siebenjahresfrist keine Entschädigung für den Baulandverlust mehr verlangen könnten, führe nicht zu einer stärkeren, sondern eher zu einer geringeren Bedeutung der betroffenen Eigentümerrechte. Im übrigen müssten Auswirkungen auf den Verkehrswert nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in der Abwägung nicht berücksichtigt werden.

Das öffentliche Interesse an einer Freihaltung der maßgeblichen Sichtachsen sei im vorliegenden Fall zutreffend höher gewichtet worden als die betroffenen Eigentümerbelange. Die neue Abwägung habe in zutreffender Weise der gestiegenen Sensibilität der Fragen rund um den Schutz des Weltkulturerbes Rechnung getragen. Maßgeblich sei, dass die Festlegung der von der UNESCO geforderten „Pufferzonen“ für die Bereiche des Weltkulturerbes einen hinreichenden städtebaulichen Grund für die Festsetzung von Freiflächen darstelle. Dass die geplante Bebauung auf den hier umstrittenen Baufeldern die Sichtbeziehungen störe, ergebe sich aus den in den Verfahrensakten befindlichen Computersimulationen. Die als Alternative geprüfte Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche wäre nur dann sinnvoll, wenn es tatsächlich auch einen Bedarf an einer öffentlichen Nutzung und Zugänglichkeit dieser Flächen gebe. Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Festsetzung einer öffentlichen Fläche wäre auch nicht interessengerecht, da die Privatnützigkeit der Grundstücke noch weiter eingeschränkt würde. Den Antragstellern bleibe als sinnvolle Verwendungsmöglichkeit ihrer Grundstücke die Veräußerung an die Eigentümergemeinschaften der Wohnanlage, die auch ein Interesse sowohl an der Nutzung als auch an der Pflege der dann gemeinschaftlichen privaten Grünfläche haben dürften.

Der Senat hat am 29. April 2010 eine Augenscheinseinnahme des Plangebiets sowie der sich von verschiedenen Blickpunkten im Babelsberger Park sowie im Park des Jagdschlosses Glienicke aus ergebenden Sichtbeziehungen durchgeführt. Auf die Niederschrift wird verwiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt des beigezogenen Verwaltungsvorgangs und der Gerichtsakte verwiesen.

I.

Der Normenkontrollantrag ist in Bezug auf die Antragsteller zu 3. und 4. unzulässig.

Zwar ist die subjektive Antragserweiterung grundsätzlich entsprechend § 91 Abs. 1 und 2 VwGO zulässig, da sich die Antragsgegnerin, ohne ihr zu widersprechen, auf die Änderung eingelassen hat. Der am 5. August 2008 eingegangene Antrag der Antragsteller zu 3. und 4. ist ferner fristgerecht innerhalb von einem Jahr nach der am 29. Mai 2008 erfolgten Bekanntmachung des Änderungsbebauungsplans (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) gestellt worden. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin fehlt es den Antragstellern zu 3. und 4. auch nicht an der Antragsbefugnis. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei den von ihnen geltend gemachten Auswirkungen auf die Höhe des Wohngelds sowie den Wert ihrer Eigentumswohnungen um abwägungserhebliche Belange handelt. Denn hierauf kommt es nur an, soweit sich die Antragsteller zu 3. und 4. als Eigentümer von außerhalb des Plangebiets befindlichen Wohnungen - mithin als Plannachbarn - gegen den Änderungsbebauungsplan wenden. Zu den Wohnungen gehört jedoch jeweils auch ein Miteigentumsanteil an dem teilweise im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans gelegenen Erschließungsgrundstück (Flurstück 788/12), das in seiner baulichen Nutzbarkeit eingeschränkt wird. Jedenfalls insoweit sind die Antragsteller zu 3. und 4. in einer durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundrechtlich geschützten Rechtsstellung betroffen. Der Einwand der Antragsgegnerin, dass das betreffende Teilstück des Flurstücks 788/12 auch nach den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht bebaubar gewesen sei, überzeugt nicht, da die Festsetzung einer Grünfläche jedenfalls auch die bisher zulässige Herstellung einer Privatstraße ausschließt.

Der Normenkontrollantrag ist in Bezug auf die Antragsteller zu 3. und 4. jedoch deshalb unzulässig, weil diese mit ihren Einwendungen gemäß § 47 Abs. 2a VwGO in formeller Hinsicht präkludiert sind. Nach dieser Vorschrift ist der Antrag einer natürlichen oder juristischen Person, der einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 oder § 35 Abs. 6 des Baugesetzbuchs zum Gegenstand hat, unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) oder im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 und § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist. So liegt der Fall hier. Die Antragsgegnerin hat den Entwurf des Bebauungsplans entsprechend § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der Zeit vom 10. April bis 11. Mai 2007 öffentlich ausgelegt. Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam vom 29. März 2007. Bedenken gegen die Ordnungsgemäßheit der Auslegung sind weder von den Antragstellern vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Beteiligung - konkret: in der Auslegungsbekanntmachung - ferner in nicht zu beanstandender Weise auf die in § 47 Abs. 2a VwGO angeordnete Rechtsfolge der (formellen) Präklusion hingewiesen. Dass sie bei dem Hinweis auf die Fehlerfolgen nicht den Wortlaut des § 47 Abs. 2a VwGO verwendet, sondern - entsprechend ihrer gesetzlichen Verpflichtung - den Hinweis dem Wortlaut des § 3 Abs. 2 Satz 2, Halbsatz 2, 3. Alternative BauGB entnommen hat, ist unschädlich (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 2. November 2009 – 3 S 3013/08 –, juris). Die Antragsteller zu 3. und 4. haben im Rahmen der öffentlichen Auslegung keine Einwendungen geltend gemacht. Alle nunmehr im Normenkontrollantrag erhobenen Einwendungen hätten indes schon im Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung geltend gemacht werden können, denn die maßgeblichen Umstände, auf die die Antragsteller ihr Vorbringen zur fehlenden Vollzugsfähigkeit der Festsetzung „Private Grünfläche – Parkanlage“ sowie diverser Verstöße gegen das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB stützen, sind nicht etwa nachträglich entstanden, sondern bestanden unstreitig bereits im Zeitpunkt der Auslegung.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller können sie sich zur Vermeidung einer Präklusion ihrer Abwehrrechte gemäß § 47 Abs. 2a VwGO nicht auf diejenigen Einwendungen berufen, die verschiedene „Eigentümer der Wohnanlage A... gemäß anliegender Unterschriftenliste“ mit Schreiben vom 9. Mai 2007 fristgemäß gegen die Planung geltend gemacht haben. Die Antragsteller zu 3. und 4. haben die zuletzt genannte Stellungnahme unstreitig nicht mit unterschrieben. Die von ihnen behauptete Möglichkeit einer Zurechnung der Einwendungen Dritter auf der Grundlage einer zwischen den Miteigentümern an einem im Plangebiet gelegenen Grundstück kraft Gesetzes bestehenden Bruchteilsgemeinschaft i.S.d. §§ 1008 ff., 741 BGB findet im Wortlaut des § 47 Abs. 2a VwGO keine Stütze und lässt sich auch nicht im Wege einer teleologischen Reduktion der Vorschrift begründen. Gegen eine solche Auslegung spricht schon, dass es im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung für die planende Gemeinde regelmäßig von entscheidender Bedeutung ist, nicht nur möglichst vollständige Kenntnis von allen abwägungserheblichen Belangen, sondern insbesondere auch Klarheit über die Zahl der Einwender und die von ihnen verfolgten - möglicherweise divergierenden – Interessen zu erlangen; denn nur so ist es ihr möglich, die widerstreitenden öffentlichen und privaten Interessen mit dem zutreffenden Gewicht in die Abwägung einzustellen. Könnten Antragsteller im Normenkontrollverfahren die Präklusionsfolge des § 47 Abs. 2a VwGO unter Berufung darauf umgehen, dass ein von ihnen geltend gemachter Belang im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung von in gleicher Weise betroffenen anderen Grundstückseigentümern geltend gemacht worden ist, stünde dies schwerlich in Einklang mit dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Präklusionsvorschrift und der Folgeänderungen in § 3 Abs. 2 Satz 2, Halbsatz 2, § 13 Abs. 2 Satz 2 und § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB, dass die Betroffenen ihrer Obliegenheit nachkommen, im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwände möglichst frühzeitig zu erheben, und über die Rechtsfolgen einer unterbliebenen Mitwirkung ausreichend informiert sind (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung, BTDrucks 16/2496 S. 18; BVerwG, Urteil vom 26.April 2007 - 4 CN 3.06 -, BVerwGE 128, 382).

Diese allgemeinen Erwägungen gelten auch für den hier vorliegenden Fall, dass im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwände von anderen Teilhabern einer aufgrund des Miteigentums an einem im Plangebiet gelegenen Grundstück - hier des Erschließungsgrundstücks (Flurstück 788/12) – bestehenden Bruchteilsgemeinschaft i.S.d. §§ 1008 ff., 741 BGB geltend gemacht worden sind. Insbesondere ist kein Grund für die Annahme der Antragsteller ersichtlich, dass im Anwendungsbereich des § 47 Abs. 2a VwGO die rechtzeitigen Einwendungen anderer Bruchteilseigentümer in entsprechender Anwendung des § 744 Abs. 2 BGB für und gegen alle Bruchteilseigentümer gelten. Nach der erwähnten Vorschrift ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen. Normzweck des § 744 Abs. 2 BGB ist die Sicherung des Rechts jedes Teilhabers auf Werterhaltung (vgl. K. Schmidt, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, § 744, 745 Rn. 41). Erfasst sind solche Maßnahmen, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes in der Substanz oder in der Nutzungsmöglichkeit, bei einem Recht auch der Geltendmachung dienen (vgl. K. Schmidt, a.a.O., Rn. 42). Soweit zu den zur Erhaltung eines der Gemeinschaft gehörenden Gegenstandes notwendigen Maßnahmen nach der von den Antragstellern erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die Verjährungsunterbrechung durch Klage nur eines Teilhabers gerechnet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 1985 – VII ZR 148/83 – , NJW 1985, 1826), ist dieser Fall nicht vergleichbar mit der Geltendmachung von Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) oder im Rahmen der Beteiligung der betreffenden Öffentlichkeit (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 und § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Für die dieser Rechtsprechung zugrunde liegende Annahme einer gesetzlichen Prozessführungsbefugnis jedes Teilhabers gemäß § 744 Abs. 2 BGB besteht im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit im Planaufstellungsverfahren kein Bedarf, da jeder Miteigentümer seine Belange ohne Mitwirkung der anderen Miteigentümer in die Abwägung einbringen kann.

Selbst wenn es sich bei der Geltendmachung von Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auslegung um eine Maßnahme zur Erhaltung - hier der Funktion des Flurstücks 788/12 als Erschließungsfläche - handeln sollte, lassen sich diese Einwendungen nicht wegen der nach Maßgabe der §§ 1008 ff., 741 BGB bestehenden Bruchteilsgemeinschaft ohne weiteres den anderen Miteigentümern zurechnen. Gerade der vorliegende Fall zeigt nämlich sehr anschaulich, dass die Interessen der Miteigentümer in Bezug auf die den gemeinschaftlichen Gegenstand erfassende Planung durchaus divergieren können und sich nicht auf das Erhaltungsinteresse reduzieren lassen. Ein Teil der Miteigentümer hat sich im Aufstellungsverfahren nachdrücklich für den Entwurf des Änderungsbebauungsplans ausgesprochen. Dies kommt in dem von den Antragstellern für sich in Anspruch genommenen Schreiben vom 9. Mai 2007 deutlich zum Ausdruck. Schon die darin enthaltene Bemerkung, dass die Ausführungen „von der wesentlichen Mehrheit der Wohnungseigentümer mit getragen“ würden, „wenn auch wegen Abwesenheit nicht alle Befürworter hier unterzeichnen können“, lässt erkennen, dass zumindest eine Minderheit der Wohnungseigentümer das geltend gemachte Interesse nicht teilt. Noch deutlicher wird dies durch die handschriftliche Anmerkung, dass auch Anwohner, „die zwar anwesend sind, sich aber gegen diesen Brief aussprechen“, nicht unterschrieben hätten. Jedenfalls bei einer solchen Sachlage fehlt es offensichtlich an der tatsächlichen Grundlage für die Annahme, dass mit der Stellungnahme nicht nur die individuellen Interessen einzelner Miteigentümer verfolgt werden soll, sondern es sich um eine im Interesse der Werterhaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks gleichsam unabweisbar gebotene Maßnahme handelt. Ob der Senat der in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung folgen würde, dass § 47 Abs. 2a VwGO nicht zulasten des Ehemannes eingreife, wenn seine Ehefrau für das im Miteigentum stehende Grundstück im Planaufstellungsverfahren Einwendungen vorgebracht hatte (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 19. Mai 2009 – 1 MN 12/09 -, NVwZ-RR 2009, 830), kann dahinstehen, da es sich offensichtlich um eine besondere Fallgestaltung handelt, die mit der vorliegenden nicht vergleichbar ist.

II.

In Bezug auf die Antragsteller zu 1. und 2. ist der Normenkontrollantrag zulässig und begründet.

1. Der angegriffene Bebauungsplan ist allerdings nicht bereits unter dem Gesichtspunkt mangelnder Erforderlichkeit für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu beanstanden.

Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was im Sinne dieser Vorschrift erforderlich ist, folgt nicht allein aus räumlichen Vorgegebenheiten sowie aus allgemeinen Grundsätzen oder sonstigen abstrakten Vorgaben, sondern hängt weitgehend von Willensentscheidungen der Gemeinde ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 - 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41, 46 f.). Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15-99 -, NVwZ 1999, 1338, m.w.N.). Nicht erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon wäre etwa auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine städtebauliche Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999, a.a.O., S. 1137, m.w.N.).

Ein solcher Fall liegt hier entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht vor. Eine positive Plankonzeption ist vorhanden. In der Planbegründung wird auf S. 4 als Ziel der Planänderung „die Verbesserung der Verträglichkeit der städtebaulichen Situation im Hinblick auf die bestehenden Sichten aus den historischen Parkanlagen und den Schutz des empfindlichen landschaftlich-architektonischen Gefüges im Weltkulturerbebereich“ genannt. Ferner wird zur Begründung der Änderung u.a. ausgeführt, dass die Anfang 1990 errichtete Bebauung des Glienicker Horns mit Stadtvillen für die umgebenden Parkanlagen (Park Babelsberg, Park Glienicke, Jagdschlosspark Glienicke) eine erhebliche Beeinträchtigung darstelle. Die fachlichen und politischen Diskussionen und geäußerten Bedenken zur entstehenden Bebauung am Glienicker Horn hätten zur Konkretisierung und einer neuen Bewertung der dem denkmalpflegerischen Gesichtspunkte geführt (S. 5). Ferner wird hervorgehoben (S. 6 f.), dass sich die Fläche in unmittelbarer Nachbarschaft zum räumlichen Geltungsbereich des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft gemäß § 1 der Denkmalbereichssatzung (d.h. der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, gemäß Eintragung in die Liste des Kulturerbes der Welt (World Heritage List der UNESCO), vom 30. Oktober 1996) befinde, in dem nach § 2 der Satzung „die aufeinander wirkenden optischen Bezüge der einzelnen Teilbereiche geschützt“ seien. Die Verknüpfung des Babelsberger Parks mit der umliegenden Landschaft, den Parkanlagen und der Stadt Potsdam sei ein wesentliches Gestaltungsmerkmal der ab 1833 durch Peter Joseph Lenné und Fürst Pückler angelegten bedeutenden landschaftlichen Parkanlage. Von den auf unterschiedlichen Höhen verlaufenden Wegen des Parks ergebe sich „eine Vielzahl bewusst komponierter Sichten nicht als lineare Sichtachse, sondern als erlebbare Sichtbereiche, in denen der Blick geführt“ werde. Dabei sei „nicht nur der Zielpunkt der Sicht entscheidend (von einem Anfangs- und Endpunkt), sondern auch der wesentlich für die künstlerische Blickführung verantwortliche Vorder- und Mittelgrund“. Von den höher gelegenen Wegen wirke „der verbliebene Geländestreifen der noch unbebauten Grundstücke als landschaftlicher Vorder- oder Mittelgrund (z.B. für die Sichten auf den Pfingstberg), von den tiefer gelegenen Wegen als unmittelbares Gegenüber, das in Bezug auf die vorhandene Bebauung am Glienicker Horn eine puffernde Wirkung“ entfalte.

Die genannten Planungsziele, nämlich der Schutz des empfindlichen landschaftlich-architektonischen Gefüges im Weltkulturerbebereich und insbesondere die Verhinderung weiterer Beeinträchtigungen der Sichtbeziehungen aus den historischen Parkanlagen und die Bewahrung der (zwischen den Parkanlagen und der bereits vorhandenen Bebauung) puffernden Wirkung der auf dem Glienicker Horn verbliebenen Grünfläche lassen ein tragfähiges städtebauliches Konzept erkennen. Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind insbesondere auch Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sowie die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) zu berücksichtigen. Als Vertragsstaat des Übereinkommens zum Schutz des Kultur- und Naturerbes der Welt vom 16. November 1972 ist die Bundesrepublik Deutschland zudem verpflichtet, den Schutz der Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft als Weltkulturerbe zu gewährleisten (vgl. Art. 4 des Übereinkommens, BGBl. 1977 II S. 213). Dass die Verhinderung der durch den ursprünglichen Bebauungsplan zugelassenen Ausdehnung der mehrgeschossigen Wohnbebauung in unmittelbarer Nachbarschaft zu den denkmalgeschützten Parkanlagen den Schutz des Weltkulturerbebereichs vor weiteren Beeinträchtigungen verbessern kann, erscheint plausibel. Ob der öffentliche Belang zutreffend ermittelt und gewichtet wurde, ist eine Frage der Abwägung.

Die Auffassung der Antragsteller, dass es sich hier um eine ausschließlich negative und daher planungsrechtlich unzulässige Festsetzung zum Ausschluss der bisher im Bebauungsplan Nr. 7 vorgesehenen baulichen Nutzung handele, lässt sich auch nicht damit begründen, dass die maßgeblichen öffentlichen Belange bereits im Rahmen der dem ursprünglichen Bebauungsplan zugrunde liegenden Abwägung berücksichtigt worden seien und seither keine Änderungen eingetreten seien. In der Planbegründung (S. 4) wird darauf hingewiesen, dass die erneuten Diskussionen um das "Glienicker Horn" aktuell ausgelöst worden seien durch die fachliche Erörterung einer Simulation, die das für die Bauantragstellung vorbereitete Bauvorhaben auf dem Grundstück Berliner Straße 75 H dargestellt habe. Die fachliche Beurteilung dieses Vorhabens durch die beteiligten Denkmalbehörden habe die widerstreitenden Beurteilungen aus dem seinerzeitigen Bebauungsplanverfahren wieder aufleben lassen und die Notwendigkeit aufgezeigt, die schon 1993 getroffene Abwägungsentscheidung des Bebauungsplanverfahrens zu überprüfen. Die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob sich das Gewicht der Denkmalbelange seit der Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 7 durch das Inkrafttreten der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, gemäß Eintragung in die Liste des Kulturerbes der Welt (World Heritage List der UNESCO), vom 30. Oktober 1996 sowie der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berliner Vorstadt der Landeshauptstadt Potsdam vom 9. Juni 2005 (gewissermaßen objektiv) verstärkt hat, kann in diesem Zusammenhang offen bleiben. Denn da die Entscheidung über planerische Zielsetzungen - wie oben dargelegt - eine Frage der Gemeindepolitik und nicht bloße Rechtsanwendung ist, kann es der Gemeinde auch nicht verwehrt sein, ihre planerischen Zielsetzungen in Bezug auf ein bestimmtes Gebiet zu ändern und die abwägungserheblichen Belange zu einem späteren Zeitpunkt anders zu gewichten (vgl. bereits Urteil des Senats vom 19. Dezember 2006 - OVG 2 A 21.05 -, LKV 2007, 468, 469). Die unzureichende Berücksichtigung früherer Planungen und der hierdurch ggf. begründeten privaten Rechtspositionen kann zwar gegebenenfalls zu einem Abwägungsfehler führen, stellt jedoch nicht schon die städtebauliche Erforderlichkeit der Planung in Frage.

Die städtebauliche Erforderlichkeit fehlt auch nicht aus anderen Gründen. Zwar folgt aus dem in § 1 Abs. 3 BauGB enthaltenen Gebot der Erforderlichkeit, dass die Gemeinde keinen Bebauungsplan aufstellen darf, der aus Rechtsgründen nicht vollzugsfähig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002 - 4 CN 5/01 -, NVwZ 2002, 1114, 1117, für den Fall, dass sich im Fall der Umsetzung der getroffenen Festsetzungen die immissionsschutzrechtlich maßgeblichen Grenzwerte nicht werden einhalten lassen). Bei dem von den Antragstellern in diesem Zusammenhang geltend gemachten Umstand, dass keine gesetzliche Grundlage bestehe, wonach die Eigentümer der vier Grundstücke sowie die Eigentümergemeinschaft an dem Erschließungsgrundstück zur gemeinsamen Herstellung und Unterhaltung einer Parkanlage gezwungen werden könnten, handelt es sich nicht um eine Frage der Vollzugsfähigkeit in diesem Sinne. Zwar kann dieses Vorbringen der Antragsteller angesichts ihres Widerstands gegen die Planung abwägungserheblich sein und im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung gegen die Eignung der Festsetzungen zur Erreichung des Planungsziels sprechen; es stellt jedoch nicht schon deren Vollzugsfähigkeit infrage, da es sich bei der fehlenden Bereitschaft betroffener Grundeigentümer zur Umsetzung der Festsetzungen jedenfalls nicht um ein zwingendes (rechtliches oder auch nur tatsächliches) Hindernis handelt. Für die tatsächliche Realisierbarkeit der Planung spricht nicht zuletzt der gegenwärtige Zustand des Plangebiets; denn nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme im Ortstermin ist ungeachtet der Eigentumsverhältnisse jedenfalls derzeit durchaus eine zusammenhängende Fläche vorhanden, die als Grünfläche hergestellt und von einem privaten Benutzerkreis für Freizeitzwecke genutzt werden könnte.

2. Auch der Inhalt der Festsetzungen des Änderungsbebauungsplans ist für sich genommen nicht zu beanstanden.

Soweit im Geltungsbereich eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt wird, ist dies nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB grundsätzlich zulässig. Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist die Zweckbestimmung „Parkanlage“ nicht nur im Zusammenhang mit öffentlichen Grünflächen zulässig. Zwar trifft es zu, dass Parkflächen in den meisten Fällen öffentlich sind; es kann aber auch eine private Parkanlage als Grünfläche festgesetzt werden, sofern hierfür ein städtebaulicher Grund vorliegt (vgl. Gierke, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2010, § 9 Rn. 284). Ein solcher - mit Rücksicht auf § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB anzuerkennender - Grund ist hier wegen der unmittelbaren Nachbarschaft zum Weltkulturerbebereich gegeben. Der durch die Planung angestrebte Schutz der denkmalgeschützten Parkanlagen und der zwischen ihnen bestehenden Sichtbeziehungen lässt sich zweifellos besser durch eine parkartige Gestaltung der angrenzenden Freifläche erreichen als etwa durch abgetrennte Einzelgärten. Ob aus Gründen der Verhältnismäßigkeit die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche vorzugswürdig gewesen wäre, ist eine im Rahmen der Abwägung zu prüfende Frage.

3. Die den Festsetzungen des angegriffenen Änderungsbebauungsplans zugrunde liegende Abwägung weist erhebliche Mängel auf.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301, 309). Soweit die Ermittlung und Bewertung der Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, in § 2 Abs. 3 BauGB nunmehr auch als verfahrensbezogene Pflicht ausgestaltet worden ist, ergeben sich hieraus keine inhaltlichen Änderungen gegenüber den in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Abwägungsgebot entwickelten Anforderungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 – 4 CN 1.07 –, BVerwGE 131, 100, 106). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Mängel bei der Ermittlung des Abwägungsmaterials und sonstige Mängel im Abwägungsvorgang sind nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB).

Wie sich aus der Begründung des Änderungsbebauungsplans sowie aus den Abwägungsvorschlägen der Stadtverwaltung, die Gegenstand des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 7. Mai 2008 gewesen sind, ergibt, hat die Antragsgegnerin zwar die für die Planung sprechenden öffentlichen Belange im Planaufstellungsverfahren ausreichend ermittelt und mit dem ihnen zukommenden hohen Gewicht bei der Abwägung berücksichtigt (a), nicht jedoch die privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer, die mit dem öffentlichen Interesse an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abzuwägen sind (b). Dieser Abwägungsfehler ist auch erheblich (c).

a) Entgegen der Auffassung der Antragsteller sind die für die Planung sprechenden öffentlichen Belange im Planaufstellungsverfahren ausreichend ermittelt und zutreffend gewichtet worden.

Wie bereits im Zusammenhang mit der städtebaulichen Erforderlichkeit ausgeführt, dient die Planung dem Schutz des empfindlichen landschaftlich-architektonischen Gefüges im Weltkulturerbebereich und insbesondere der Verhinderung weiterer Beeinträchtigungen der Sichtbeziehungen aus den historischen Parkanlagen sowie der Bewahrung der (zwischen den Parkanlagen und der bereits vorhandenen Bebauung) puffernden Wirkung der auf dem Glienicker Horn verbliebenen Grünfläche. Dass es sich hierbei um einen erheblichen öffentlichen Belang handelt, ergibt sich aus § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, wonach bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, der erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu berücksichtigen sind. Besonderes Gewicht kommt diesen Belangen hier dadurch zu, dass sich das Plangebiet in unmittelbarer Nachbarschaft zum räumlichen Geltungsbereich der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, gemäß Eintragung in die Liste des Kulturerbes der Welt (World Heritage List der UNESCO), vom 30. Oktober 1996 befindet und die Bundesrepublik Deutschland als Vertragsstaat des Übereinkommens zum Schutz des Kultur- und Naturerbes der Welt vom 16. November 1972 verpflichtet ist, den Schutz der Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft als Weltkulturerbe zu gewährleisten (vgl. Art. 4 des Übereinkommens, BGBl. 1977 II S. 213).

Aufgrund des Ergebnisses der Augenscheinseinnahme im Ortstermin teilt der Senat die Einschätzung des Plangebers, dass die in den 90er Jahren des 20. Jahrhunderts errichtete Bebauung des Glienicker Horns mit so genannten Stadtvillen für die umgebenen Parkanlagen, insbesondere den Park Babelsberg, eine erheblich störende Beeinträchtigung darstellt, die als städtebauliche Fehlentwicklung anzusehen ist. Der Schutz der Sichtbeziehungen aus dem zum Denkmalbereich gehörenden Babelsberger Park heraus ist ein - sowohl in denkmalpflegerischer als auch städtebaulicher Hinsicht - schützenswerter öffentlicher Belang. Die auf die gesetzliche Regelung zum Umgebungsschutz (vgl. § 2 Abs. 3 BbgDSchG) gestützte Auffassung der Antragsteller, dass grundsätzlich nur die Sicht in Richtung auf das Denkmal vor erheblichen Störungen geschützt sei, greift hier zu kurz; denn nach § 2 der erwähnten Denkmalbereichssatzung werden in ihrem sachlichen Geltungsbereich gerade auch „die durch planmäßige Verteilung der Gebäude und Anlagen entwickelte räumliche Struktur“ sowie „die Silhouetten und aufeinander wirkenden optischen Bezüge in den ausgewählten Teilbereichen geschützt“. Sind die Sichtbeziehungen mithin unmittelbar Bestandteil des geschützten Denkmals, ist es hier nicht weiter relevant, ob nach § 2 Abs. 3 BbgDSchG auch die nähere Umgebung des Denkmals geschützt ist, weil sie für dessen Erhaltung, Erscheinungsbild oder städtebauliche Bedeutung erheblich ist. Die Annahme des Plangebers, dass im vorliegenden Fall auch die Sicht vom Denkmal auf die Umgebung geschützt sei, führt damit entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht im Ergebnis dazu, dass der Denkmalschutzbereich rechtswidrig erweitert wird, sondern erweist sich im Hinblick auf den konkreten Schutzgegenstand als zutreffend. Unabhängig davon teilt der Senat auch die Bewertung des Plangebers, dass der vorhandenen Grünfläche eine puffernde Wirkung zwischen dem - auch die Wasserfläche der Havel einschließenden - Denkmal- und Weltkulturerbebereich und der vorhandenen mehrgeschossigen Wohnbebauung auf dem Glienicker Horn zukommt.

Die Augenscheinseinnahme hat die Annahmen des Plangebers zur Schutzwürdigkeit der Sichtbeziehungen bestätigt. Diese werden in der Planbegründung (S. 7 f.) dahingehend beschrieben, dass sich von den auf unterschiedlichen Höhen verlaufenden Wegen des Parks „eine Vielzahl bewusst komponierter Sichten nicht als lineare Sichtachse, sondern als erlebbare Sichtbereiche, in denen der Blick geführt“ werde, ergebe. Dabei sei „nicht nur der Zielpunkt der Sicht entscheidend (von einem Anfangs- und Endpunkt), sondern auch der wesentlich für die künstlerische Blickführung verantwortliche Vorder- und Mittelgrund“. Im einzelnen werden sodann die prägenden Merkmale der Sichtbeziehungen vom Uferweg und den höher gelegenen Wegen des Babelsberger Parks sowie von verschiedenen Standpunkten des Jagdschlossparks Glienicke näher dargelegt. Durch die Engführung der beiden Uferlinien im Bereich der Babelsberger Enge wirke die Fläche vom Uferweg des Babelsberger Parks aus gesehen als unmittelbar in den Park einbezogen. Die Wasserflächen verschwänden optisch, das gegenüberliegende Ufer werde zur Fortsetzung des Parks. Jede weitere Bebauung der noch verbliebenen freien Fläche würde den Rest noch verbliebener Qualität dieses Gegenübers zerstören. Die mildernde Wirkung in Bezug auf die dahinter liegende Bebauung käme dann nicht mehr zum Tragen. Die noch vorhandene räumliche Tiefe ginge verloren, indem die Bebauung optisch wesentlich näher an den Park rücke. Von den höher gelegenen Wegen oberhalb der Rosentreppe wirke die vordere Fläche des Glienicker Horns als landschaftlicher Vordergrund der Aussichten, aus den Fußwegen im Pleasureground als unmittelbarer Hintergrund der Blumenbeete. Eine weitere Bebauung der noch freien Fläche würde die genannten Prospekte erheblich beeinträchtigen. Von diesen höheren Punkten sei nicht nur die Ansicht der geplanten Bebauung und damit der Verlust räumlicher Tiefe maßgeblich, vielmehr dominierten durch den veränderten Winkel die Dachflächen in der Draufsicht den Mittelgrund der Aussichten. Von verschiedenen Standpunkten des Jagdschlossparks Glienicke wirke das Glienicker Horn im Mittelgrund der Ansichten der Stadtsilhouette als landschaftliches Pendant der gegenüberliegenden Landzunge im Park Babelsberg. Der besondere Reiz liege in der „Übersichtlichkeit“ der Landzungen, wodurch die Wasserfläche dahinter sichtbar bleibe. Eine weitere Bebauung der noch vorhandenen Flächen würde diese Wirkung beeinträchtigen. Selbst wenn der zuletzt genannte Aspekt der Sichtbarkeit der Wasserfläche hinter dem Glienicker Horn vom Park des Jagdschlosses Glienicke aus wegen der jahreszeitbedingten Vegetation im Ortstermin nicht abschließend verifiziert werden konnte, hat sich der Senat insgesamt davon überzeugen können, dass die in der Planbegründung enthaltene Beschreibung der Sichtbeziehungen und der sich durch die Bebauung des Plangebiets ergebenden Beeinträchtigungen für den in durchschnittlichem Maße für gestalterische Eindrücke aufgeschlossenen Teil der Betrachter ohne weiteres nachvollziehbar ist.

Der von den Antragstellern hervorgehobene Umstand, dass „die das Glienicker Horn überstreichenden Sichtbeziehungen“ bereits in der Begründung und der Abwägung zum Bebauungsplan Nr. 7 hervorgehoben und im einzelnen erläutert worden seien, die Höhenentwicklungen der zukünftigen Bebauung unter Berücksichtigung dieser ausgewählten Sichtbeziehungen untersucht worden seien und im Rahmen der damaligen Abwägung hinsichtlich der nun umstrittenen Baufelder die Gebäudehöhen vermindert und die Baugrenzen zurückverlagert worden seien, mindert das Gewicht der öffentlichen Belange nicht. Da für die Abwägung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend ist (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB), kann die Frage, ob eine bauliche Fehlentwicklung vorliegt, nicht nach dem Kenntnisstand des damaligen Planaufstellungsverfahrens beurteilt werden. Im Abschnitt „Anlass und Erforderlichkeit der Planänderung“ der Planbegründung (S. 3 f.) wird darauf hingewiesen, dass die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7 „Berliner Straße/Havelseite“ schon Anfang der 90er Jahre erhebliche Kontroversen ausgelöst habe, und zwar gerade im Hinblick auf die Wirkung einer Neubebauung der Landzunge des Glienicker Horns. Dass sich eine damals noch für ausreichend gehaltene Konfliktlösung zwischen der vorgesehenen Bebauung und den denkmalpflegerischen Belangen nachträglich als unzureichend herausstellen kann, ist nicht zweifelhaft. Auf den von den Antragstellern massiv kritisierten Gesichtspunkt, dass sich die denkmalpflegerischen Gesichtspunkte wegen des Inkrafttretens der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft gemäß der Eintragung in die Liste des Kulturerbes der Welt sowie der Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs „Berliner Vorstadt“ zunehmend verfestigt und konkretisiert hätten (vgl. S. 3 f. der Planbegründung) kommt es deshalb nicht an. Nur ergänzend ist daher zu bemerken, dass die erwähnte Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Berliner Vorstadt der Landeshauptstadt Potsdam vom 9. Juni 2005 für die hier in Rede stehenden Denkmalbelange keine Bedeutung hat, da die streitgegenständliche Freifläche unter keinem Gesichtspunkt von dem sachlichen Geltungsbereich gemäß § 2 der Satzung erfasst wird; denn dieser beschränkt sich auf den „seit Anfang des 18. Jahrhunderts in mehreren Schritten entwickelten Grundriss der Vorstadt und die umfänglich erhaltene Substanz der baulichen Anlagen, soweit sie das Erscheinungsbild der Vorstadt trägt“. Dass hierzu auch die nach der teilweisen Realisierung der Stadtvillenbebauung auf dem Glienicker Horn verbliebene Freifläche gehören könnte, liegt fern.

Die weitere Annahme des Plangebers, dass der durch die Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 bewirkte Wegfall des Baurechts auf den noch unbebauten Grundstücken geeignet und erforderlich sei, „um eine Verstärkung von Beeinträchtigungen des empfindlichen landschaftlich-architektonischen Gefüges im Weltkulturerbebereich zu vermeiden“, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die hiergegen gerichteten Einwände der Antragsteller greifen nicht durch. Dass die schützenswerten Sichtbeziehungen vom Babelsberger Park zum Glienicker Horn bereits vollständig und unwiderruflich zerstört sind, lässt sich nicht feststellen. Der Senat hält vielmehr auch nach der im Rahmen der mündlichen Verhandlung durchgeführten Augenscheinseinnahme an der Feststellung in seinem die Veränderungssperre betreffenden Urteil vom 19. Dezember 2006 (OVG 2 A 21.05) fest, dass es sich bei dem bisher unbebauten Bereich, der in südlicher und östlicher Richtung an die Havel grenzt, um den topografisch exponiertesten und dem Babelsberger Park am nächsten liegenden Teil der Landzunge handelt und dass das – laut Planbegründung – ca. 1 ha große Plangebiet nicht zuletzt wegen dieser exponierten Lage vom gegenüberliegenden Babelsberger Park aus gesehen nicht etwa nur als untergeordnete „Baulücke“ zwischen der westlich gelegenen mehrgeschossigen Wohnbebauung und der nordöstlich gelegenen Villa K... erscheint, sondern als geschlossen wirkende, parkartige Grünfläche am Havelufer. Obwohl die vorhandene Bebauung am Rand dieser Fläche deutlich sichtbar ist, kann von einer gänzlichen Zerstörung der Sichtbeziehungen auf die unbebaute südöstliche Spitze des Glienicker Horns, die eine Abstimmung mit den Interessen des Weltkulturerbes hinsichtlich des noch unbebauten Bereichs von vornherein gegenstandslos machen würde, weiterhin keine Rede sein. Hieran ändert auch der im Rahmen der Augenscheinseinnahme festgestellte Umstand nichts, dass insbesondere das südlich an die Villa K... angrenzende Grundstück nicht von allen aufgesuchten Blickpunkten im Babelsberger Park und im Park des Jagdschlosses Glienicke gleichermaßen einsehbar ist bzw. sich ein Teil der geplanten Bebauung insoweit nicht oder nur geringfügig von der vorhandenen Bebauung abheben würde; maßgeblich ist vielmehr, dass von der überwiegenden Zahl der Blickpunkte aus - insbesondere im ufernahen Bereich des Babelsberger Parks - jegliche Bebauung im Plangebiet als deutlich störend wahrnehmbar wäre.

Von diesem Sachverhalt ist entgegen der Auffassung der Antragsteller auch die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin bei ihrer Beschlussfassung über die Abwägung zutreffend ausgegangen. Das im Aufstellungsvorgang vorhandene Bildmaterial lässt die in der Planbegründung (S. 6) hervorgehobene „hohe Bedeutung der unbebaut gebliebenen Geländestreifen für die Sichtbezüge und für die Wirkung auf die umliegenden Parkanlagen“ sowie die „negativen Folgen“, die eine „zusätzliche Bebauung auf das gesamte Erscheinungsbild dieses hochsensiblen Raumes erzeugen“ könne, hinreichend deutlich erkennen. Soweit die Antragsteller geltend machen, dass die der Abwägung zugrunde liegenden Darstellungen der Computersimulation sowie die Bilddokumentation für einzelne Standorte grob irreführend und nicht geeignet seien, einen wirklichkeitsgetreuen Eindruck einer zukünftigen Bebauung zu vermitteln, kann der Senat dem nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme im Ortstermin nicht folgen. Einzuräumen ist zwar, dass die störende Wirkung der bereits vorhandenen Bebauung auf den Fotos durch eine auffällig dunkle und kontrastarme Darstellung abgeschwächt erscheint. Auch dürften die Computersimulationen, auf denen die hinzukommende Bebauung in weißer Farbe und die vorhandene Bebauung in grauer Farbe jeweils als würfelförmige Baukörper dargestellt werden, für die Beurteilung der hier maßgeblichen Frage der Auswirkungen auf die Sichtbeziehungen wenig zweckdienlich sein. Letztlich konnte sich der erkennende Senat bei der Augenscheinseinnahme im Ortstermin aber davon überzeugen, dass die im Rahmen des Aufstellungsverfahrens angefertigten und den Stadtverordneten bei der Beschlussfassung über die Abwägung zugänglichen Fotos die tatsächlichen Sichtbeziehungen von den durch die Stiftung Preußische Schlösser und Gärten Berlin-Brandenburg ausgewählten Betrachtungsstandorten im Park des Jagdschlosses Glienicke und im Babelsberger Park hinreichend erkennen lassen. Hinzu kommt, dass auch die seitens der Antragsteller selbst im Abwägungsverfahren vorgelegten Bilder trotz ihrer sehr viel kontrastreicheren, die vorhandene Bebauung betonenden Darstellung belegen, dass eine zusätzliche Bebauung neben der bereits vorhandenen Bebauung erheblich störend ins Auge fallen würde.

b) Die Antragsgegnerin hat jedoch die privaten Belange der betroffenen Grundstückseigentümer, die mit dem öffentlichen Interesse an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abzuwägen sind, nicht ordnungsgemäß berücksichtigt.

Dabei ist davon auszugehen, dass ein (wirksamer) Bebauungsplan zwar Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmt und ihm gegenüber deshalb eine Berufung auf die Eigentumsgewährleistung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG versagt ist. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden. Die städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange, die hinter der Planung stehen, müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August 2000 - 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41, 48 f., m.w.N.). Die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigende Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 -, NVwZ 2003, 727, 728). Bei der Inanspruchnahme von Grundeigentum ist dem Grundsatz des geringst möglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsprinzips Geltung zu verschaffen. Es muss also stets geprüft werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet (BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01 -, NVwZ 2002, 1506).

Hiervon ausgehend sind die Anforderungen des Verhältnismäßigkeitsprinzips bei der vorliegenden Planung nicht mehr gewahrt. Zwar bestehen aus den bereits dargestellten Gründen hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange für die Planung der Antragsgegnerin. Ob die Festsetzungen des Änderungsbebauungsplans zur Erreichung des verfolgten Planungsziels uneingeschränkt geeignet sind, lässt der Senat offen. Die unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Vollzugsfähigkeit diesbezüglich geäußerten Zweifel der Antragsteller sind allerdings nicht von der Hand zu weisen, soweit es die Realisierung der Zweckbestimmung Parkanlage und die hierzu getroffenen textlichen Festsetzungen 1.1 und 1.2 betrifft, wonach vorhandene Bäume, Sträucher und offene Wiesenflächen zu erhalten und bei Abgang von Bäumen, für die der Plan eine Erhaltungsbindung festsetzt, an gleicher Stelle gleichartiger Ersatz zu pflanzen ist. Auch der Senat vermag nicht zu erkennen, wie die Erhaltung des gegenwärtigen Zustands der Freifläche gegen den absehbaren Widerstand der betroffenen Eigentümer durchgesetzt und die natürliche Entstehung einer dichten, waldartigen Vegetation, die die geschützten Sichtbeziehungen von den angrenzenden Parkanlagen aus ebenfalls beeinträchtigen würde, verhindert werden soll. Letztlich kann dies dahinstehen, da es jedenfalls aus anderen Gründen an einer tragfähigen Verhältnismäßigkeitsprüfung im Rahmen der Abwägung fehlt.

Die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage auf einer Fläche, bei der es sich nach dem bisher gültigen Bebauungsplan um hochwertiges Bauland gehandelt hat, beschränkt die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten in Bezug auf die betroffenen Grundstücke in einer Weise, die grundsätzlich die Substanz des grundrechtlich garantierten Eigentums berührt. Dass sich der Plangeber dieses weitreichenden Eingriffs bewusst gewesen ist, lässt sich weder der Planbegründung noch den Abwägungsvorschlägen entnehmen. Vielmehr ergibt sich aus den dortigen Ausführungen, dass die Antragsgegnerin von einer herabgesetzten Schutzwürdigkeit der Eigentumsinteressen ausgegangen ist.

Die Auswirkungen auf das Eigentumsrecht der betroffenen Grundstückseigentümer werden im Wesentlichen nur im Zusammenhang mit den sich für die Stadt aus der Änderungsplanung ergebenden möglichen Entschädigungsforderungen behandelt. Dabei ist der Plangeber ausweislich der Planbegründung (S. 10) davon ausgegangen, dass mögliche Entschädigungsforderungen der Grundstückseigentümer im Hinblick auf die Baurechte aus mehreren Gründen unberechtigt seien. Zum einen könne eine Entschädigung für die Aufhebung einer bisher zulässigen Nutzung gemäß § 42 Abs. 1 BauGB nicht verlangt werden, da die in § 42 Abs. 2 BauGB enthaltene Sieben-Jahres-Frist verstrichen sei. Gemäß § 42 Abs. 3 BauGB könne der Eigentümer nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung des Grundstücks ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Da auf „dem Grundstück“ seit langer Zeit keine Nutzung verwirklicht sei, seien Entschädigungsforderungen unbegründet. Daneben begründe ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan einen Vertrauensschutz für die Vorbereitung von Investitionen. Werde durch ein Änderungsverfahren in solche Vorbereitungen eingegriffen, so könne nach § 39 BauGB ein Vertrauensschaden geltend gemacht werden. Dieser umfasse den Ersatz von Aufwendungen, die zur Vorbereitung für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen wurden und mit der Änderung des Bebauungsplans an Wert verlören, beispielsweise die Planungsaufwendungen zur Stellung eines Bauantrags.

Im Rahmen der Abwägungvorschläge zu den „Baurechten auf den Grundstücken Berliner Straße 75 G, 75 L , 75 I/K und 75 H“ (S. 14 ff.) sowie zu den „öffentlichen und privaten Belangen“ (S. 36 ff.) finden sich jeweils auf mehreren Seiten ausschließlich Ausführungen zu den für die Planung sprechenden öffentlichen Interessen. Mit dem Einwand, dass die Baugrundstücke durch die Herabstufung zur privaten Grünfläche vollständig ihren Wert verlören und ohne die Bebauungsmöglichkeit nicht nur wertlos, sondern zu einer erheblichen finanziellen Belastung würden, setzt sich die Antragsgegnerin lediglich in dem Abwägungsvorschlag zur Festsetzung „Private Grünfläche – Parkanlage“ (S. 29) ausdrücklich auseinander. Dass nicht selbstständig nutzbare Grünflächen in ihrem Verkehrswert erheblich niedriger anzusetzen seien als Baulandflächen, wird dort zwar als „unzweifelhaft“ bezeichnet. Weiter wird jedoch wiederum nur ausgeführt, dass den öffentlichen Belangen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart, des Orts- und Landschaftsbildes der Berliner Vorstadt, dem Belang der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege der Vorrang vor den privaten Belangen, ein Baurecht zu erhalten, eingeräumt worden sei. Dem Umstand des praktisch vollständigen Wertverlusts der im Privateigentum stehenden hochwertigen Baulandflächen wird damit nicht ausreichend Rechnung getragen.

Dass die Antragsgegnerin die Schutzwürdigkeit des privaten Eigentums unzutreffend bewertet hat, ergibt sich auch aus den Ausführungen in dem Abwägungsvorschlag zu den „Folgen der Planung“, insbesondere zu den geltend gemachten Entschädigungsansprüchen der betroffenen Grundstückseigentümer (S. 32 ff.). In diesem Zusammenhang wird „auf die gesetzlichen Regelungen in § 42 BauGB (sog. Planungsschäden) verwiesen“. Danach habe der Eigentümer eines Grundstücks unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entschädigung bei Änderung einer zulässigen Nutzung, und zwar als Ausgleich der Differenz der Werte vor/nach der Planänderung. In diesem Fall seien „die gesetzlich geregelten Entschädigungsansprüche nur in dem Umfang zu erwarten, in dem Aufwendungen zur Vorbereitung für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen wurden und entsprechend nachgewiesen werden“. Dieser Anspruch komme insbesondere dann nicht in Betracht, wenn die zulässige Nutzung mehr als 7 Jahre nicht in Anspruch genommen wurde. Nach Ablauf dieser Frist seien nur Eingriffe in eine ausgeübte Nutzung zu entschädigen. Daneben begründe ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan einen Vertrauensschutz für die Vorbereitung von Investitionen. Werde durch ein Änderungsverfahren in solche Vorbereitungen eingegriffen, so könne nach § 39 BauGB ein Vertrauensschaden geltend gemacht werden. An anderer Stelle (S. 34) wird näher ausgeführt, dass die Geltendmachung eines Wertausgleichs gemäß § 42 Abs. 2 BauGB auch im Zeitpunkt der Einreichung der Vorbescheidsanträge für die Grundstücke Berliner Straße 75 G, 75 L und 75 J/K am 9. Mai 2006 bereits erloschen gewesen sei. Ferner findet sich dort folgende Passage:

„Auch die Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in Gestalt des Urteils vom 6. Mai 1999 - III ZR 174/98 - in: BGHZ 141, S. 319 ff., die zu einer einschränkenden Auslegung der Sieben-Jahres-Frist führen würde, kommt hier nicht in Betracht, da die zu Grunde liegende Fallkonstellation nicht mit der hier beabsichtigten Planänderung identisch ist. Der Bundesgerichtshof hatte einen Streit über den Wertansatz für die Höhe der Entschädigungsleistung eines Übernahmeverlangens zu entscheiden. Dabei wurde ein seit 1960 bestehendes, aber nicht ausgenutztes Baurecht für ein Grundstück mit der Festsetzung als allgemeines Wohngebiet 1994 in eine Fläche für „Gemeinbedarf - Zweckbestimmung Kindertagesstätte und Anlagen für soziale Zwecke" geändert. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes, in diesem Fall entgegen des Wortlautes von § 42 Abs. 2 BauGB mit Blick auf Art. 14 GG einen Wertausgleich anzunehmen, wird von zwei Erwägungen getragen. Einerseits muss es sich um eine „fremdnützige“, eigentumsverdrängende Planung handeln. Dazu trete der Gedanke der Lastengleichheit, also der Gedanke, dass andere - benachbarte - Grundstückseigentümer in einer ähnlichen Situation sind und die Belastung nicht zu tragen haben. Nicht zu vergleichen ist zunächst die Festsetzung der privaten Grünfläche mit einer ausschließlich fremdnützigen und damit eigentumsverdrängenden Planung. Die Aussage, den Eigentümerinnen verbleibe kein privater Nutzen, wäre dann zutreffend, wenn es sich um eine öffentliche Grünfläche gehandelt hätte. Dies ist aber gerade nicht der Fall. Schließlich läuft der Gedanke der Lastengleichheit ins Leere, da das übrige Plangebiet bereits bebaut wurde. Wäre dies nicht der Fall, so wäre mit Blick auf die veränderte Gewichtung der berührten Belange die Planänderung auch auf weitere gleich gelagerte Flächen erstreckt worden."

Auch diese Ausführungen machen deutlich, dass die Antragsgegnerin das Gewicht der privaten Eigentumsbelange in der Abwägung verkannt hat. Gerade aus der in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ergibt sich, dass die vorliegende Planung über eine Inhaltsbestimmung i.S. von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG hinausgeht und die betroffenen Eigentümer unmittelbar in ihrer grundrechtlich geschützten Rechtsstellung trifft. Nach der zitierten Rechtsprechung (vgl. zuletzt Urteil vom 19. Juli 2007 – III ZR 305/06 – BRS 68 Nr. 183) steht die (Wert-)Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigentümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei „isolierter" eigentumsverdrängender Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB), wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, könne deshalb ungeachtet des Ablaufes der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung komme es dabei nicht in einem technisch-formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begründenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt.

Hiervon ausgehend spricht gerade vieles dafür, dass jedenfalls diejenigen Eigentümer der im Plangebiet belegenen Baugrundstücke, die über keine weiteren Grundstücke im Geltungsbereich des (ursprünglichen) Bebauungsplans Nr. 7 verfügen, von einer „isolierten" eigentumsverdrängenden Planung betroffen sind, die ihnen gegenüber den übrigen Grundstückseigentümern im Geltungsbereich des (ursprünglichen) Bebauungsplans Nr. 7, auf den hier abzustellen ist, ein Sonderopfer abverlangt. Denn die Ausweisung der vier Baugrundstücke als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage ist im Ergebnis den weiteren umliegenden Grundstücken nützlich, die zudem ihre Qualität als Bauland und damit ihren Wert behalten haben. Dabei kann das Sonderproblem der Mehrbelastungen für einen Teil der anderen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der im Plangebiet gelegenen Erschließungsfläche hier dahinstehen, da die Herstellung einer Parkanlage an der Stelle der ursprünglich geplanten weiteren baulichen Verdichtung auch denjenigen Eigentümern benachbarter Grundstücke zugute käme, die keine zusätzlichen Wohngeldzahlungen zu befürchten hätten. Jedenfalls die Antragstellerin zu 2. als Eigentümerin des Flurstücke 788/13 und die Eheleute L... als Eigentümer des Flurstücks 788/14 sind von der Planung ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Insbesondere sind sie als von der eigentumsverdrängenden Planung Betroffene nicht zugleich im Wesentlichen die Nutznießer der geplanten Parkanlage, da sie - anders als die Antragstellerin zu 1. als Eigentümerin der Villa K... - über keine weiteren Grundstücke im Geltungsbereich des (ursprünglichen) Bebauungsplans Nr. 7 verfügen. Der im Abwägungsvorschlag vertretenen Auffassung, dass die Festsetzung der privaten Grünfläche nicht mit einer ausschließlich fremdnützigen und damit eigentumsverdrängenden Planung zu vergleichen sei, vermag der Senat nicht zu folgen. Denn nach den Umständen des vorliegenden Einzelfalls hat die Festsetzung einer privaten Grünfläche für die betroffenen Grundstückseigentümer ebenso wenig einen Nutzen wie die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche; vielmehr entstehen den betroffenen Grundstückseigentümern ausschließlich Mehrbelastungen durch die erforderliche Pflege und Erhaltung der Grünfläche, während sie andererseits nicht, wie im Fall der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche (vgl. § 40 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) einen Übernahmeanspruch gegen die Antragsgegnerin geltend machen können. Eine Veräußerung der Fläche an die Eigentümer der benachbarten Wohngrundstücke erscheint aussichtslos, nachdem diese ihr mangelndes Interesse an einem Erwerb bereits im Aufstellungsverfahren deutlich zum Ausdruck gebracht haben. Auch die weitere Erwägung des Plangebers, dass der Gedanke der Lastengleichheit hier ins Leere laufe, da das übrige Plangebiet bereits bebaut worden sei und anderenfalls mit Blick auf die veränderte Gewichtung der berührten Belange die Planänderung auch auf weitere gleich gelagerte Flächen erstreckt worden wäre, erscheint verfehlt. Letztlich würde der Ansatz der Antragsgegnerin im Ergebnis dazu führen, dass die Stadt ihre frühere Fehlplanung einseitig und ohne angemessenen Ausgleich zu Lasten einzelner Grundstückseigentümer korrigieren könnte. Dies wäre mit der Eigentumsgewährleistung nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar.

Die deshalb bestehende konkrete Möglichkeit, dass den betroffenen Grundstückseigentümern ein Entschädigungsanspruch nach derjenigen Grundstücksqualität zusteht, die die Grundstücke vor der sie herabzonenden Ausweisung im angegriffenen Änderungsbebauungsplan besaßen, hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen.

Unabhängig davon, dass das Gewicht der privaten Eigentumsbelange in der Abwägung schon im Ansatz verkannt worden ist, hat der Plangeber auch nicht ausreichend geprüft, ob der mit der umstrittenen Festsetzung zulässigerweise verfolgte Zweck nicht auch unter größerer Schonung des privaten Grundeigentums zu erreichen gewesen wäre. In diesem Zusammenhang war es entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin nicht schon ausreichend, dass im Aufstellungsverfahren ein von seiten der Eigentümer des Grundstücks Berliner Straße 75 H vorgebrachter „Kompromissvorschlag“, der im wesentlichen eine abnehmende Bebauungsdichte zum Uferbereich, eine niedrigere Bebauung sowie eine Reduzierung der Bauvolumen und der Baufelder vorsah, nach eingehender Prüfung abgelehnt worden ist (vgl. Abwägungsvorschlag zu 7.3., S. 39 f.). Denn als das Eigentumsrecht schonendere Alternative wäre hier insbesondere auch die Festsetzung der betreffenden Fläche als öffentliche Grünfläche in Betracht gekommen, da dies einen Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ausgelöst hätte. Den betroffenen Grundstückseigentümern hätte damit zumindest ein Entschädigungsanspruch gegen die Antragsgegnerin zugestanden. Ferner hätten sie die mit der Pflege und Erhaltung der für sie nutzlos gewordenen Fläche verbundenen Belastungen nicht mehr zu tragen gehabt. Soweit sich die Antragsgegnerin in dem Abwägungsvorschlag zur Festsetzung „Private Grünfläche – Parkanlage“ (S. 28) mit dieser Alternative auseinandersetzt, greifen ihre Erwägungen zu kurz, da sie letztlich maßgeblich darauf abstellen, dass die Übernahme bzw. der Erwerb der Fläche „aus räumlich-funktionalen und auch aus finanziellen Gründen nicht erforderlich und nicht ratsam sei“. Hierbei handelt es sich wiederum ausschließlich um Erwägungen, die die öffentlichen Interessen betreffen. Die privaten Interessen der Eigentümer werden auch an dieser Stelle nicht angemessen berücksichtigt.

c) Die festgestellten Mängel im Abwägungsvorgang sind auch im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB erheblich, denn sie gehen ohne weiteres aus dem Aufstellungsvorgang und der Planbegründung hervor und sind damit offensichtlich. Sie sind ferner auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Hätte die Antragsgegnerin die Schutzwürdigkeit der privaten Eigentumspositionen zutreffend erkannt und gewichtet, spricht viel dafür, dass sie eine eingehendere Prüfung der Erforderlichkeit der Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage auf den bisherigen Baugrundstücken vorgenommen hätte. Trotz der in der Planbegründung und den Abwägungsvorschlägen nachdrücklich betonten Bedeutung der auf dem Spiel stehenden denkmalpflegerischen Belange kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Ergebnis dieser Prüfung anders ausgefallen wäre, wenn die Stadt sich insbesondere auch der entschädigungsrechtlichen Folgen der Planung bewusst gewesen wäre.

3. Die Abwägungsmängel haben zur Folge, dass der Bebauungsplan insgesamt für unwirksam zu erklären ist, da die zu beanstandende Festsetzung der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage auf den bisherigen Baugrundstücken den wesentlichen Inhalt des Änderungsbebauungsplans darstellt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 VwGO, § 100 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe nach § 132 Abs. 2 VwGO vorliegen.

Beschluss

Der Streitwert wird bis zum 5. August 2008 auf 60.000,- Euro und für die Zeit danach auf 80.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in § 52 Abs. 1 und 7 GKG. Das Interesse der Antragsteller an der Erklärung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans bewertet der Senat unter Berücksichtigung von Ziffer 9.8.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung von Juli 2004 (veröffentlicht in DVBl. 2004, 1525), der für die Normenkontrolle gegen einen Bebauungsplan einen Streitwert von 7.500,- € bis 60.000,- € vorsieht, für die Zeit bis zur Antragserweiterung entsprechend der vorläufigen Streitwertfestsetzung (vgl. Beschluss vom 25. Juni 2008) mit 30.000,- € für jede der Antragstellerinnen zu 1. und 2. Hinsichtlich der Antragsteller zu 3. und 4. ist wegen der geringeren Betroffenheit (lediglich Erhöhung der finanziellen Belastungen, kein Wegfall des Baurechts) jeweils nur ein Betrag von 10.000 € anzusetzen. Werden die Einzelwerte gemäß Ziffer 1.1.3 des Streitwertkataloges mit der Maßgabe addiert, dass der Betrag hinsichtlich der Antragsteller zu 3., die den Bebauungsplan in Rechtsgemeinschaft bekämpfen, nur einmal anzusetzen ist, ergeben sich für die Zeit bis zur Antragserweiterung bzw. danach die aus dem Tenor ersichtliche Beträge.