Grunderwerbsteuer

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die B… I…und V…GmbH unterbreitete einer noch zu gründenden in L… ansässigen Tochtergesellschaft der Klägerin am 23. September 2005 ein notarielles Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Nach dem Kaufangebot beigefügten Kaufvertrag sollte die Klägerin unter anderem zwei im Grundbuch von K… des Amtsgerichts - AG – K… eingetragene Grundstücke (…straße …und …) erwerben. Diese Grundstücke sollten mit einem Lebensmittelmarkt bebaut werden. Der Kaufpreis sollte insoweit € 1 825 000,- betragen. Auf den Inhalt des Kaufangebots vom 23. September 2005 wird im Übrigen Bezug genommen.

Mit notarieller Urkunde vom 4. Oktober 2005, auf deren Inhalt gleichermaßen Bezug genommen wird, bot die B… I… und V… GmbH unter Änderung des Angebots vom 23. September 2005 die Grundstücke nunmehr der Klägerin oder einem von der Klägerin zu benennenden Dritten zum Kauf an.

Am selben Tag nahm die Klägerin sodann das Angebot der B… I… und V…GmbH an.

Mit notariellem Vertrag vom 2. Dezember 2005 hoben die B… I… und V… GmbH und die Klägerin den Grundstückskaufvertrag vom 4. Oktober 2005 auf. Nach dem Aufhebungsvertrag war die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt. Die beantragten Auflassungsvormerkungen seien bislang nicht in die Grundbücher eingetragen worden. Hinsichtlich der Rückabwicklung des Kaufvertrags vereinbarten die B… I…und V… GmbH und die Klägerin, dass ein von der Klägerin auf dem Notaranderkonto hinterlegter Betrag in Höhe von € 194 000,- auf ein noch einzurichtendes Notaranderkonto „B… I…und V… GmbH/S… S.à R.L“ übertragen werden sollte. Etwaig zugunsten der Klägerin eingetragene Auflassungsvormerkungen sollten gelöscht werden.

In derselben notariellen Urkunde verkaufte sodann die B… I…und V…GmbH die in dem Kaufvertrag vom 4. Oktober 2005 bezeichneten Grundstücke an die S.y S.à R.L., 73, in L…. Als Kaufpreis für die beiden im Grundbuch von K… des AG K… eingetragenen Grundstücke (…straße … und …) wurde ein Kaufpreis in Höhe von € 1 825 000,- vereinbart.

Auf den Inhalt der notariellen Urkunde vom 2. Dezember 2005 wird verwiesen.

Der Beklagte setzte mit Bescheid vom 3. April 2006 die Grunderwerbsteuer für den Erwerb der Grundstücke …straße … und … auf 3,5 % von € 1 825 000,- = € 63 875,- fest. Auf den Einspruch der Klägerin hob der Beklagte mangels wirksamer Zustellung diesen Grunderwerbsteuerbescheid auf.

Sodann setzte der Beklagte mit Bescheid vom 2. Juni 2006 die Grunderwerbsteuer erneut auf € 63 875,- fest. Zur Begründung ihres Einspruchs führte die Klägerin an, der Kaufvertrag vom 4. Oktober 2005 sei am 2. Dezember 2005 aufgehoben worden. Die Festsetzung sei daher nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz - GrEStG - aufzuheben. Der Beklagte vertrat hingegen die Auffassung, § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG setze voraus, dass die B… I… und V… GmbH ihre ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlange und der Erwerber keinen weiteren Einfluss auf das Schicksal des Grundstücks behalte. Indessen sei die von der Klägerin geleistete Teilkaufpreiszahlung zugunsten der S… S.à R. L. übertragen worden. Die Aufhebung des Kaufvertrags vom 4. Oktober 2005 und der Neuabschluss des Kaufvertrags am 2. Dezember 2005 sei in einer Urkunde erfolgt. Zudem seien die Klägerin und die S… S.à R. L. von demselben Bevollmächtigten vertreten worden. Der Abschluss dieser Verträge sei daher ausschließlich im Interesse der Klägerin erfolgt, um rechtliche und finanzielle Nachteile aus einer echten Rückabwicklung zu vermeiden.

Die Klägerin trug sodann vor, die Anzahlung in Höhe von € 194 000,- sei von einer M… Pool im Auftrag der S… S.à. R. L. auf das Notaranderkonto gezahlt worden. Aus dem Umstand, dass die Klägerin und die S… S.à. R. L. von derselben Person vertreten worden seien, lasse sich keine wirtschaftliche Verbindung der Unternehmen schließen. Vielmehr sei ihr, der Klägerin, Geschäftsführer auch alleiniger Anteilseigner. Anteilseignerin der S… S.à. R. L. sei die Sa… I… Holding S.A.R.L., L…. An der Sa…I… Holding S.A.R.L. seien wiederum verschiedene Investoren mit maximal 20 vom Hundert beteiligt. Im Übrigen sei sie, die Klägerin, auch nicht wie eine Zwischenhändlerin aufgetreten. Vielmehr sei die B… I…und V… GmbH frei gewesen, an wen sie das Grundstück wiederverkaufe. Der Beklagte wies den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er aus, tatsächlich habe die S… S.à. R. L. den Kaufvertrag vom 4. Oktober 2005 übernommen. Der Kaufvertrag vom 2. Dezember 2005 sei mit Ausnahme der dem Zeitablauf angepassten Zahlungsmodalitäten mit dem Kaufvertrag vom 4. Oktober 2005 identisch. Die Anzahlung sei vor dem 2. Dezember 2005 geleistet worden. Dieser Umstand deute auf einen vorgefassten Plan hin. Zudem habe die Klägerin auch ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterveräußerung der Grundstücke gehabt. Denn die B… I… und V…GmbH habe erklärt, die Grundstücke seien wegen noch nicht geklärter Planungssituation als …immobilie nur schwer veräußerbar gewesen.

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin zunächst vorgetragen, die B… I…und V… GmbH habe sich im Zuge weiterer Verhandlungen entschlossen, die Grundstücke an die S… S.à. R. L. zu veräußern. Sie, die Klägerin, sei damit einverstanden gewesen. Deshalb sei die B… I…. und V… GmbH in ihrer Entscheidung, an wen sie die Grundstücke wiederverkaufe, völlig frei gewesen. Sie, die Klägerin, habe sich im Zuge der weiteren Beurteilung des Objekts entschlossen, von dem Kauf Abstand zu nehmen. Sie habe daher den Auftrag erteilt, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Die B… I… und V…GmbH sei damit einverstanden gewesen. Von einer sofortigen Aufhebung sei nur abgesehen worden, weil der beurkundende Notar vorgeschlagen habe, die Verträge in einer Urkunde zusammenzufassen. Die M… Pool habe die Anzahlung als Anzahlung auf den von der S… S.à. R. L. zu zahlenden Grundstückskaufpreis geleistet. Die Überweisung sei nur irrtümlich auf das Treuhandkonto für den Kaufvertrag vom 4. Oktober 2005 geleistet worden. Für diese Einschätzung spreche auch, dass sich ein potentieller Grundstückskäufer nicht binnen zwei Tagen für den Erwerb eines Grundstücks entscheide. Vielmehr sei ein derartiger Grundstückskauf das Ergebnis einer wochen- und monatelangen Entscheidungsfindung. Sie, die Klägerin, habe bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags vom 4. Oktober 2005 Kenntnis von dem Umstand gehabt, dass die Grundstücke nur schwer veräußerlich gewesen seien. Die Kaufverträge stimmten nur zufällig überein. Sie, die Klägerin sei auch nicht als Vermittlerin aufgetreten. Sie habe keine Vermittlungsprovision erhalten.

Sodann hat die Klägerin vorgetragen, sie, die Klägerin, habe nie beabsichtigt, die streitigen Grundstücke zu erwerben. Die Kaufverträge beruhten auf einer Kette von Missverständnissen. Ihr, der Klägerin, Gesellschafter-Geschäftsführer, der auch an der Sa… I… Holding S.A.R.L. beteiligt sei, habe die Grundstücke für die S… S.à. R. L. erwerben wollen. Diesen Wunsch habe der Gesellschafter-Geschäftsführer auch einem Makler, der sowohl für sie, die Klägerin, wie auch die S… S.à. R. L. tätig gewesen sei, übermittelt. Der Gesellschafter-Geschäftsführer habe dann den Fortgang des Geschäfts nicht weiterverfolgt. Der Makler, Herr O…, habe fälschlicherweise angenommen, sie, die Klägerin, wolle die Grundstücke erwerben. Nachdem der Gesellschafter-Geschäftsführer den Irrtum erkannt habe, habe er alles daran gesetzt, sich von dem Kaufvertrag zu lösen. Eine Anfechtung wegen Irrtums sei nicht erfolgt, um eine streitige Auseinadersetzung mit der Verkäuferin zu vermeiden.

Nunmehr trägt die Klägerin vor, die S… S.à. R. L. habe die Grundstücke zunächst nicht erwerben wollen. Vielmehr habe sie, die Klägerin, geplant, einen Immobilienfonds über eine noch zu errichtende Tochtergesellschaft aufzulegen. Nach Fertigstellung des Fondskonzepts sei nach geeigneten Immobilien gesucht worden. Nach dem Abschluss der Kaufverhandlungen habe die B… I… und V… GmbH dann der noch zu gründenden Tochtergesellschaft ein Kaufvertragsangebot unterbreitet. Die Gründung der Tochtergesellschaft sei jedoch nicht realisiert worden. Die B… I… und V… GmbH habe allerdings auf die unverzügliche Annahme des Angebots gedrungen und sie, die Klägerin, stark unter Druck gesetzt. Ungeachtet der ungeklärten Finanzierung habe sie den Erwerb der Grundstücke eingewilligt. Das Kaufvertragsangebot sei deshalb am 4. Oktober 2005 geändert worden. In der Folgezeit sei die Finanzierung der Kaufpreise gescheitert. Die B… I… und V… GmbH habe gleichwohl auf die Erfüllung des Kaufvertrags bestanden. Zur Vermeidung eines mit einem Gerichtsverfahren verbundenen Imageschadens sei dann die Rückabwicklung des Kaufvertrags in die Wege geleitet worden. Die B… I… und V…GmbH habe jedoch darauf bestanden, dass ein Ersatzkäufer benannt werde, der die Objekte zum gleichen Kaufpreis erwerbe. Schließlich habe sie, die Klägerin, die S… S.à. R. L. erfolgreich zu dem Erwerb überzeugen können. Die B… I… und V…GmbH habe zur Absicherung aber auf die Erbringung einer Anzahlung und die Abwicklung beider Verträge in einer Vertragsurkunde bestanden. Aus diesen Umständen ergebe sich, dass ausschließlich die B… I…und V…GmbH ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterveräußerung der Grundstücke gehabt habe.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid über Grunderwerbsteuer vom 2. Juni 2006 und die Einspruchsentscheidung vom 14. Februar 2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, dem früheren Erwerber verbleibe die Möglichkeit der Verwertung, wenn die Aufhebung und die Weiterveräußerung in einer Urkunde zusammengefasst seien. Der Vortrag der Klägerin sei widersprüchlich.

Der Senat hat mit Beschluss vom 22. November 2010 den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der angefochtene Steuerbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). Der Beklagte hat zutreffend eine Aufhebung der Festsetzung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG abgelehnt.

Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird eine Steuerfestsetzung auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird.

„Rückgängig gemacht“ ist ein Erwerbsvorgang, wenn über die zivilrechtliche Aufhebung des den Steuertatbestand erfüllenden Rechtsgeschäfts hinaus die Vertragspartner sich derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wieder erlangt. Der Wegfall der Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers über das Grundstück einerseits und die Wiedererlangung der ursprünglichen Rechtsstellung des Veräußerers andererseits stehen - dem systematischen Verhältnis der Steuertatbestände des § 1 GrEStG zu der gegenläufigen Korrekturvorschrift des § 16 GrEStG entsprechend - in einem sachlichen Zusammenhang (vergleiche: Bundesfinanzhof - BFH -, Urteil vom 23. August 2006 - II R 8/05, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs - BFH/NV - 2007, 273, m.w.N.).

Erfolgt im Zusammenhang mit der „Rückgängigmachung“ des Erwerbsvorgangs eine Weiterveräußerung des Grundstücks, ist für die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG entscheidend, ob für den früheren Erwerber trotz formaler Aufhebung des ursprünglichen tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäfts im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem „rückgängig gemachten“ Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition verblieben und der Verkäufer demgemäß nicht aus seinen Bindungen entlassen war. War dem ursprünglichen Erwerber eine solche Rechtsposition verblieben und hat er diese im Zusammenhang mit der Weiterveräußerung des Grundstücks auch tatsächlich im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet, ist die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG ausgeschlossen. Zur Bejahung einer dem Ersterwerber aus dem Erwerbsvorgang verbliebenen Möglichkeit, eine ihm verbliebene Rechtsposition zu verwerten, bedarf es konkreter Feststellungen unter Berücksichtigung des Einzelfalls (siehe: BFH, Urteil vom 23. August 2006 - II R 8/05, a.a.O. [274], m.w.N.).

Dem früheren Erwerber verbleibt die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem „rückgängig gemachten“ Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition in jedem Fall dann, wenn die Aufhebung des ursprünglichen tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäfts und das die Weiterveräußerung betreffende Rechtsgeschäft in einer einzigen Vertragsurkunde zusammengefasst sind. In diesem Fall hat der Ersterwerber die rechtliche Möglichkeit, die Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags zum Zwecke des anschließenden Erwerbs des Grundstücks durch eine von ihm ausgewählte dritte Person zu nutzen. Denn der Veräußerer wird aus seiner Übereignungsverpflichtung gegenüber dem früheren Erwerber erst mit der Unterzeichnung des Vertrages durch alle Vertragsbeteiligten und damit erst in dem Augenblick entlassen, in dem er bereits wieder hinsichtlich der Übereignung des Grundstücks an den Zweiterwerber gebunden ist. Deshalb besteht auch kein Raum für die Annahme, der Verkäufer habe jedenfalls „für eine juristische Sekunde“ nach Aufhebung des tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäfts seine ursprüngliche Rechtsstellung zurückerlangt (siehe hierzu auch: BFH, Urteil vom 23. August 2006 - II R 8/05, a.a.O. [274]).

Vor diesem rechtlichen Hintergrund lagen im Streitfall die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht vor. Dabei kann das Gericht dahingestellt sein lassen, ob es sich bei dem Vertrag vom 2. Dezember 2005 tatsächlich um einen Vertrag zur Übernahme der gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien des Kaufvertrags vom 4. Oktober 2004 handelte. Jedenfalls erfolgte die Aufhebung des Kaufvertrags vom 4. Oktober 2005 und die Weiterveräußerung der streitigen Grundstücke an die S… S.à. R. L. in einer einzigen Vertragsurkunde. Damit verblieb der Klägerin nach der angeführten Rechtsprechung des BFH, der sich das Gericht anschließt, die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem „rückgängig gemachten“ Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition.

Um die Anwendbarkeit des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auszuschließen, muss hinzukommen, dass der Ersterwerber die verbliebene Rechtsposition in seinem eigenen (wirtschaftlichen) Interesse verwertet hat (ebenso: BFH, Urteil vom 14. November 2007 - II R 1/06, BFH/NV 2008, 403 [404]). Zwar vermochte das Gericht - mangels einer entsprechenden Mitwirkung der Klägerin im Sinne des § 90 Abs. 2 Satz 1 Abgabenordnung nicht festzustellen, ob der Gesellschafter-Geschäftsführer der Klägerin auch maßgeblich an der Zweiterwerberin beteiligt war, so dass schon aus diesem Grund ein eigenes wirtschaftliches Interesse der Klägerin zu bejahen sein könnte (siehe hierzu auch: BFH, Urteil vom 14. November 2007 - II R 1/06, a.a.O.).

Jedenfalls hat die Klägerin aber in einem eigenen erheblichen wirtschaftlichen Interesse und in Ausübung der ihr aus dem Kaufvertrag vom 4. Oktober 2005 erwachsenen Rechtsposition die Aufhebung und anschließende Weiterveräußerung der Grundstücke veranlasst. Die Klägerin sah sich nämlich nach ihrem aktuellen Vortrag mit der Forderung der B… I… und V…GmbH auf Erfüllung des Kaufvertrags vom 4. Oktober 2005 konfrontiert. Die Klägerin hat in diesem Zusammenhang nunmehr selbst erklärt, sie habe deshalb schließlich einen Ersatzkäufer benennen müssen, der die erworbenen Grundstücke zum gleichen Kaufpreis übernehmen musste, um ein Klageverfahren und die damit verbundenen erheblichen wirtschaftlichen, finanziellen und sonstigen Folgen für ihr Unternehmen zu vermeiden. Darüber hinaus gewinnt eine besondere Bedeutung, dass die Kaufverträge vom 4. Oktober und 2. Dezember 2005 mit Ausnahme der angepassten Zahlungsmodalitäten übereinstimmten und insbesondere der Kaufpreis für die - nur schwer verkäuflichen - Grundstücke gleich blieb. Damit stellte sich der Verkauf der streitigen Grundstücke im Ergebnis als Weiterverkauf der Grundstücke durch die Klägerin dar.

Auf dieser Grundlage kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Anzahlung in Höhe von € 194 000,- sei zur Erfüllung des Vertrags vom 2. Dezember 2005 geleistet worden. Zwar wurde die Anzahlung im Auftrag der S… S.à. R. L. durchgeführt. Jedoch deutet dieser Umstand darauf hin, dass diese Zahlung im Vorgriff auf den Vertrag vom 2. Dezember 2005 erfolgte. Insoweit bestätigt diese Tatsache die Einschätzung des Gerichts, dass die Verträge vom 2. Dezember 2005 in einem erheblichen eigenen wirtschaftlichen Interesse der Klägerin geschlossen wurden.

Schließlich kann das Gericht dahingestellt sein lassen, ob der Vortrag der Klägerin insgesamt glaubhaft ist. Zwar deutet der erheblich voneinander abweichende tatsächliche Vortrag darauf hin, dass die Klägerin unter Verletzung der ihr nach § 76 Abs. 1 Satz 3 FGO obliegende Wahrheitspflicht den Sachverhalt je nach Prozesslage in einer für sie günstigen Weise geschildert hat. Dabei könnte auch zu berücksichtigen sein, dass der Bevollmächtigte der Klägerin auch als Bevollmächtigter unter anderem der Klägerin bei dem Abschluss der verschiedenen Verträge aufgetreten ist. Jedenfalls ergibt sich aber aus dem letzten Vortrag der Klägerin, dass - wie oben dargestellt - die Voraussetzungen des § 16 Abs.1 Nr. 1 GrEStG nicht vorliegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.