Entscheidung 4 S 31/11

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 05. Januar 2011 zum Aktenzeichen 26 C 245/10 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt zu dulden, dass der Kläger anlässlich eines zu vereinbarenden Termins zur Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung 2008 in den Räumen der Beklagten mittels eines selbst mitgeführten Kopiergeräts und Papiers Kopien der Belege zur Abrechnung 2008 anfertigt oder hiervon alternativ Fotografien mittels eines selbst mitgeführten Fotoapparates herstellt.

Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Einsichtnahme in den Dienstvertrag des Hausmeisters zu gewähren.

2. Die Anschlussberufung der Beklagten vom 08. April 2011 gegen das unter Ziffer 1. genannte Urteil wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrags leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

I.

Der Kläger ist Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung am ... in P.. Der Kläger begehrt von der Beklagten, das Fertigen von Kopien respektive Fotografien von Belegen im Rahmen eines Termins zur Einsichtnahme der der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 zugrundeliegenden Rechnungen und Verträge zu dulden.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum erstinstanzlichen Sach- und Streitstand wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen (Bl. 35 bis 37 der Akte).

Das Amtsgericht hat der Klage unter Zulassung der Berufung teilweise, nämlich nur hinsichtlich des Hilfsantrags stattgegeben und die Beklagte mit Urteil vom 05. Januar 2011 verurteilt, dem Kläger zu gestatten, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege lediglich für die Betriebskostenposition Grundsteuer, Straßenreinigung – soweit städtisch – sowie Wasser und Abwasser auf eigene Kosten mittels eines selbst mitgeführten Kopiergeräts oder Fotoapparates zu kopieren bzw. zu fotografieren. Auf das Teilanerkenntnis der Beklagten hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, dem Kläger Einsicht in den Dienstvertrag des Hausmeisters zu gewähren.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass der Kläger keinen Anspruch darauf habe, alle der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege mittels eigens mitgeführter Geräte zu kopieren bzw. zu fotografieren, insbesondere privatrechtliche Verträge, die die Beklagte mit Dritten geschlossen habe, etwa den Hausmeisterdienstvertrag und den Aufzugwartungsvertrag. Ein Anspruch ergebe sich hinsichtlich solcher Verträge auch nicht aus § 556 Abs. 3, Satz 5 und 6 BGB i. V. m. § 259 Abs. 1 BGB. Der Umfang des aus diesen Normen folgenden Einsichtsrechts beschränke sich darauf, dass der Vermieter verpflichtet sei, dem Mieter sämtliche Rechnungen und sonstige Belege im Original zu präsentieren und ihm somit eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mitzuteilen. Von der Normierung von Rechten auf Überlassung oder auf Fertigung von Kopien habe der Gesetzgeber bewusst abgesehen, da es nicht nur um die Einsicht in die Unterlagen gehe, sondern auch um die Möglichkeit, den Vertragsparteien im Rahmen der Prozessökonomie privaten Kontakt zur Klärung etwaiger Ungereimtheiten zu geben. Die Übersendung von Kopien sei auf Ausnahmefälle beschränkt. Dem Kläger sei es dagegen zumutbar, gegebenenfalls mit einem fachkundigen Dritten in den Räumen der Beklagten Einsicht in Belege zu nehmen. Ein weitergehender Anspruch ergebe sich auch nicht aus § 242 BGB. Bei der notwendigen Interessenabwägung müsse das Interesse des Klägers, die Betriebskostenabrechnung anhand von Kopien in Ruhe überprüfen zu können, gegenüber dem der Beklagten zurückstehen. Die Möglichkeit, im Rahmen der Einsichtnahme Notizen zu fertigen, stehe der Kopie des Belegs nicht gleich. Letztere Alternative berge Risiken, etwa der Fremdnutzung und Verbreitung von Daten in sich, die insbesondere bei privatrechtlichen Verträgen im Lichte des Grundgesetzes zu beachten und auszulegen seien. Ein außenstehender Vertragspartner habe kein Interesse daran, dass von ihm geschlossene Verträge öffentlich bekannt gemacht würden. Ein Anspruch des Klägers ergebe sich auch nicht aus § 29 Abs. 2 NMV, da die Wohnung des Klägers keine preisgebundene sei. Eine analoge Anwendung der Norm scheide mangels planwidriger Regelungslücke aus. Da die datenschutzrechtlichen Bedenken jedoch bei öffentlich-rechtlich motivierten Belegen nicht tangiert würden, bestehe nur insoweit ein Anspruch des Klägers aus § 242 BGB, diese zu kopieren oder ab zu fotografieren. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen (Bl. 37 bis 39 der Akte).

Der Kläger hat gegen das am 19. Januar 2011 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Potsdam Berufung eingelegt, die am 16. Februar 2011 beim Landgericht eingegangen ist und die er am 14. März 2011 begründet hat. Die Beklagte hat mit am 08. April 2011 eingegangenem Schriftsatz Anschlussberufung eingelegt.

Der Kläger meint ergänzend zu seinem erstinstanzlichen Vortrag, eine Beschränkung auf Belege, die nicht auf der Grundlage von Verträgen mit Dritten beruhten, sei nicht sachgerecht. Datenschutzrechtliche Aspekte könnten nicht zu einer Reduzierung des Anspruchs auf Belege öffentlich-rechtlichen Ursprungs führen, da sowohl der Vermieter als auch dritte Vertragspartner bei Vertragsschluss wüssten, dass es sich um einen Vertrag über Dienstleistungen in einem Mietshaus handele, für den letztlich der Mieter zahle und von dem der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht Kenntnis erhalten könne. Es sei ohne weiteres möglich, sich von Vertragspartnern das Einverständnis mit einer Weitergabe der Vertragsdaten an Dritte geben zu lassen. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung, die ungeachtet datenschutzrechtlicher Kriterien eine Versendung von Belegkopien an solche Mieter zuspreche, die weit vom Geschäftssitz des Vermieters entfernt wohnten, sei eine Berufung auf Datenschutzgesichtspunkte und damit eine Ungleichbehandlung bei nahebeiwohnenden Mietern nicht gerechtfertigt.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Potsdam zum Aktenzeichen 26 C 245/10 vom 05.01.2011 teilweise aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, zu dulden, dass er anlässlich eines zu vereinbarenden Termins zur Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung 2008 in den Räumen der Beklagten mittels eines selbst mitgeführten Kopiergeräts und Papier Kopien der Belege zur Abrechnung 2008 anfertigt oder hiervon alternativ Fotografien mittels eines selbst mitgebrachten Fotoapparats herstellt.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen

und im Wege der Anschlussberufung

das angefochtene Urteil teilweise insoweit aufzuheben, als dem Kläger gestattet wurde, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege für die Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Straßenreinigung – soweit städtisch – sowie Wasser und Abwasser auf eigene Kosten mittels eines selbst mitgeführten Kopiergeräts oder Fotoapparats zu kopieren bzw. zu fotografieren und die Klage auch insoweit abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Beklagte ist ihren erstinstanzlichen Vortrag vertiefend und ergänzend der Ansicht, ein Anspruch des Klägers aus § 242 BGB bestehe nicht. Es bedürfe besonderer Umstände, um über die klare Gesetzeslage hinaus das zugesprochene Recht des Klägers auf Fertigung von Belegablichtungen zu begründen. Derartige außerordentliche Gründe seien nicht ersichtlich. Das Amtgericht habe vielmehr selbst festgestellt, dass es dem Kläger durchaus zuzumuten sei, in ihren, der Beklagten, Geschäftsräumen Einblick in notwendige Unterlagen zu nehmen. Bestehe aber – wie hier – eine solche Möglichkeit, ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus der Rechtsprechung ein weitergehender Anspruch. Handschriftliche Notizen stellten niemals ein originalgetreues Duplikat dar, sie seien daher sicherer und ausreichend.

II.

Beide Rechtsmittel sind zulässig, rechtzeitig eingelegt und begründet. Lediglich die Berufung des Klägers hat in der Sache Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Duldung der Fertigung von Kopien oder Fotografien von Belegen aus eigenen Mitteln im Rahmen der Einsichtnahme von Unterlagen zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008. Der Anspruch folgt aus §§ 556 Abs. 3, Satz 5, 6, 259 Abs. 1, 242 BGB. Nach diesen Vorschriften besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, zur Prüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung Einblick in die maßgeblichen Belege zu nehmen, wobei sich die Art der Verpflichtung des Vermieters nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte bemisst. Unter Berücksichtigung der Verkehrssitte ist anerkannt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter sämtliche relevanten Rechnungen und sonstigen Belege im Original zu präsentieren und der Mieter berechtigt ist, sich schriftliche Notizen zu machen. Gleichermaßen entspricht es allgemeiner Auffassung in der Rechtsprechung, dass der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung grundsätzlich nicht vom Vermieter verlangen kann, dass dieser ihm Belegkopien zusendet, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Einzelfall nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, kommt ein aus § 242 BGB resultierender Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht (vergl. u.a. BGH, Beschluss vom 19. Januar 2010, Az. VIII ZR 83/09, zitiert nach Juris). Dies etwa dann, wenn der Mieter so weit vom Geschäftsort des Vermieters entfernt wohnt, dass ihm die Anreise nicht zuzumuten ist. Unter Beachtung der Grundsätze von Treu und Glauben geht die Verpflichtung zur Gewährung der Einsicht aus § 259 BGB aber weiter. Sie umfasst auch die Duldung der Erstellung von Ablichtungen Seitens des Mieters im Rahmen des Termins zur Belegeinsicht.

Der Beklagten ist zuzugeben, dass es keine Norm gibt, die das vom Kläger begehrte Recht ausdrücklich regelt und § 259 Abs. 2 BGB seinem Wortlaut nach dem Rechenschaftspflichtigen nur aufgibt, Belege vorzulegen. Dem ist entgegenzuhalten, dass § 242 BGB im Rechtsgefüge stets ergänzend normiert, dass ein Schuldner verpflichtet ist, seine Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben es erfordern, weshalb der Wortlaut einer Norm immer im Lichte von Treu und Glauben auszulegen ist. Das bloße Vorlegen von Unterlagen vermag nach der oben genannten Rechtsprechung dem Erfordernis von Treu und Glauben gerade nicht immer gerecht zu werden, weshalb der Wortlaut der Norm den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden muss. Es mag auch sein, dass eine analoge Anwendung von § 29 Abs. 2, Satz 1 NMV nicht in Betracht kommt, weil der Gesetzgeber bei der Reform des Mietrechts sehenden Auges auf eine Übertragung einer entsprechenden Vorschrift in mietvertragliche Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuch verzichtet hat. Es bedarf aber keiner Analogie, da sich der Anspruch direkt aus § 259 BGB und damit aus dem allgemeinen Schuldrecht ergibt. Dass der Gesetzgeber das Fotokopieren oder Fotografieren von Belegen in nicht preisgebundenen Wohnraum ausdrücklich nicht gewollt hat, lässt sich der Gesetzeslage damit nicht entnehmen.

Zwar gibt es derzeit keine dem Klägerbegehren entsprechende Verkehrssitte, eine im Verkehr der beteiligten Kreise herrschende tatsächliche Übung, die bei der Bestimmung der Mieterrechte Berücksichtigung finden könnte. Beachtung finden können und müssen aber der technische Fortschritt und das Recht des Mieters, die Einsichtnahme in Abrechnungsbelege effektiv und zweckgerichtet vornehmen zu können. Dies gerade unter dem Gesichtspunkt der steigenden mietrechtlichen Bedeutung der Nebenkosten als zweite Miete mit der gleichermaßen erhöhten Komplexität der Abrechnungsinhalte.

Das vertragsimmanente Recht des Mieters, Belege beim Vermieter einzusehen, ist kein Selbstzweck. Es ist Ausdruck des dem Mieter freistehenden Kontrollrechts über die ordnungsgemäße Verwendung der von ihm gezahlten Nebenkostenvorschüsse. Dieses Recht wandelt sich in eine Pflicht um, möchte der Mieter wirkungsvoll gegen eine Zahlungsforderung des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung vorgehen. Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 5 BGB hält der Mieter nur ein, wenn er bis zum Fristablauf konkrete Beanstandungen anbringt. Gegebenenfalls hat er zu deren Vorbereitung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen (vergl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB, Rn. 501). Obliegt dem Mieter einerseits ein Recht, andererseits eine Pflicht zur Einsichtnahme, muss diese für beide Parteien des Mietvertrags in zumutbarer Weise derart erfolgen können, dass Mieter und Vermieter in einem Rechtsstreit denselben Tatsachenhintergrund haben. Diese Waffengleichheit in folgenden Auseinandersetzungen lässt sich aber nur dadurch herstellen, dass Mieter und Vermieter gleichermaßen Unterlagen desselben Inhalts in den Händen halten und keine Benachteiligung des Mieters dadurch eintritt, dass der Einblick in Abrechnungsunterlagen ohne Not eingeschränkt wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn sich der Streit um Inhalte komplexer Rechnungen dreht. Ein sachlicher Grund gegen die Möglichkeit des Mieters, bei der Einsichtnahme aus eigenen Mitteln Ablichtungen von Belegen zu erstellen und damit eine effektive Prüfung der Belege zu gewährleisten, besteht nicht.

Zunächst ist dadurch keinerlei Einschränkung des Vermieters verbunden. Das Dulden, das auch mit einer schlichten Einsichtnahme verbunden ist, erfährt keine Qualitätsänderung dadurch, dass der Mieter selbst tätig wird. Denn er macht nichts anderes, als er machen würde, würde er per Hand Abschriften erstellen oder die Belege einfach ansehen (vergl. AG München, Teilurteil vom 21. September 2009, Az. 412 C 34593/08, zitiert nach Juris). Es entstehen für den Vermieter weder Kosten noch ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Insoweit ist der hiesige Fall entgegen der Ansicht des Beklagten nicht mit der restriktiven Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Übersendung von Belegen an den Mieter vergleichbar. Im Gegenteil folgt in einem Erst-Recht-Schluss, dass es dem Mieter selbst erst Recht erlaubt sein muss, Ablichtungen von Unterlagen zu erstellen, wenn die Rechtsprechung dem Vermieter unter Umständen sogar aufbürdet, seinerseits Kopien zu erstellen und dem Mieter zu übersenden. Die weniger aufwendige Maßnahme ist in der aufwendigen enthalten. Anderenfalls würde es auch zu einer Benachteiligung ortsansässiger gegenüber solchen Mietern kommen, die unweit der Geschäftsräume des Vermieters wohnhaft sind. Für einen Mieter ist die Information durch Vorlage einer Rechnungskopie ungleich genauer, schneller zu erhalten und vollständiger als eine fehleranfällige handschriftliche Notiz, selbst wenn diese einer Abschrift gleicht. Der Umstand, dass der Mieter erst erheblich daran gehindert sein muss, persönlich Einblick in Abrechnungsunterlagen zu nehmen, um eine präzise Rechnungsprüfung durchzuführen, ist nicht gerechtfertigt. Der Nachteil des einsichtnehmenden Mieters ist auch nicht dadurch ausgeglichen, dass er mehrfach beim Vermieter erscheinen, sich zugleich rechtlicher Hilfe bedienen und zudem klärende Gespräche mit Mitarbeitern des Vermieters führen kann. Selbst unterstellt, man wollte dem Mieter zumuten, in fachkundige Hilfe zu investieren, die mit ihm oder statt seiner die Belege prüft, ist dadurch keineswegs gewährleistet, dass sich die Hilfsperson und auch der Mieter sämtliche Zahlen und Zusammenhänge zuverlässig in einer Weise merken können, die ihm nicht nur situativ, sondern auch Monate oder Jahre später als ausreichende Erinnerungsstütze für den Fall von Streitigkeiten bieten können. Keinesfalls ist dem Mieter zuzumuten, sich auch bei mehrfachem Besuch der Geschäftsräume des Vermieters immer wieder fachkundigen Rat beizuziehen für den nicht auszuschließenden Fall, dass eine Auseinandersetzung mit Mitarbeitern des Vermieters gerade in einem angespannten Verhältnis der Vertragsparteien zueinander nicht beim ersten Mal zur gewünschten abschließenden Klärung geführt hat.

Angesichts der fortschreitenden technischen Möglichkeiten und der Verwendbarkeit moderner Speichermedien ist es für den Mieter ein im Verhältnis zur handschriftlichen Abschrift ungleich zeitsparenderer, wenig kostenintensiver Vorteil, sich vollständige Unterlagen zur jederzeitigen genauen Prüfung zu verschaffen, während für den Vermieter keinerlei Nachteile damit verbunden sind. Den Mieter darauf zu beschränken, in jedem Fall handschriftliche Notizen zu fertigen, ist schlicht nicht mehr zeitgemäß und hindert ihn in unangemessener Weise in seiner rechtlich ausdrücklich zugestandenen Möglichkeit respektive seiner Verpflichtung, die Rechenschaft des Vermieters über die Verwendung mieterseits gezahlter Vorschüsse zu überprüfen (vergl. auch Beyer in WUM 2011, S. 399 f.).

Der von der Beklagten und dem Amtsgericht angeführte, nicht fallbezogen konkretisierte Datenschutz bildet einen beachtlichen, aber keinen tragfähigen Grund, dem Mieter das Anfertigen von Ablichtungen der Abrechnungsunterlagen zu verwehren (vergl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07. August 2007, Az. 2 C 66/07, zitiert nach Juris). Datenschutz bezeichnet den Schutz des Einzelnen vor dem Missbrauch personenbezogener Daten. Im direkten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist der Datenschutz unbeachtlich, da es bei der Einsichtnahme in Originalbelege um eine transparente Kontrolle der dem Vermieter obliegenden Rechenschaftspflicht geht, die dem Mieter unabhängig von in Unterlagen niedergelegten personenbezogenen Daten zusteht, sofern das Dokument in direktem Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung steht. Der Datenschutz muss demzufolge zurücktreten, wenn der Vermieter verpflichtet ist, Mietern Belegkopien zu übersenden. Der Vermieter weiß, dass der Mieter ohne weiteres Einblick in abrechnungsmaßgebliche Verträge und Rechnungen nehmen können muss. Es ist daher an ihm, beim Abschluss von Verträgen mit Dritten auf deren Belange Rücksicht zu nehmen. Sofern Vertragspartner größerer Vermieter nicht ohnehin wissen, dass geschäftliche Daten den Mietern gegenüber offengelegt werden müssen und insoweit von einer konkludenten Zustimmung hierzu ausgegangen werden muss, kann der Vermieter datenschutzrechtlichen Gefahren durch entsprechende Zustimmungserklärungen und eine rücksichtsvolle Vertragsgestaltung Rechnung tragen. Zudem können ohne großen Aufwand spezifische Daten geschwärzt und damit dem Einblick Unbefugter entzogen werden. Die bei Verwendung von Speichermedien gleichwohl verbleibende theoretische Gefahr, dass personenbezogene, schutzwürdige Daten verbreitet werden, mag im Vergleich zu der bei bloßer Einsichtnahme ebenfalls potentiell bestehenden Gefahr größer sein. Dies ist aber zugunsten der nur auf diese Weise zu erreichenden komplikationslosen und vollständigen Rechenschaftsprüfung des Mieters hinzunehmen. Der Vermieter kann den berechtigten Belangen des Datenschutzes unschwer dadurch Rechnung tragen, dass er dem Einblick nehmenden Mieter die Verbreitung von Daten untersagt. Ein Missbrauch schützenswerter Daten kann einerseits durch Gesetze mit Strafcharakter, andererseits mit mietrechtlichen Regularien geahndet werden.

Schließlich ist zu Lasten des Klägers auch kein gesteigertes Geheimhaltungsinteresse der Beklagten an bestimmten Unterlagen zu berücksichtigen. Eine möglicherweise schützenswerte Preisgestaltung mit bestimmten Anbietern ist weder erkennbar noch vorgetragen.

Das danach bestehende Recht des Klägers, Ablichtungen der Belege zur Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 zu erstellten, ist nicht auf Dokumente öffentlich-rechtlichen Hintergrunds beschränkt. Wie bereits dargestellt, besteht eine Verpflichtung des Vermieters dem Mieter abrechnungsbezogene Unterlagen vollständig zur Kenntnis zu bringen. Da datenschutzrechtliche Bedenken keinen Grund für Einschränkungen der Rechte des Mieters bei der Einsichtnahme in Belege bilden, vermag auch die vom Amtsgericht vorgenommene Beschränkung auf den Hilfsantrag keinen wirkungsvolleren Schutz berechtigter Interessen Dritter zu bewirken.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, Satz 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 300 Euro.

Die Revision witd zugelassen, weil die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zu der zunehmend auftretenden Rechtsfrage eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2, Nr. 2 ZPO.