Grundsteuer; Gewerbeimmobilie; Erlassantrag; Leerstand; Marktschwäche; Vertretenmüssen; Vermietungsbemühungen; Internet; Zeitungsanzeigen

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 2. März 2009 geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 6. Mai 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. Juli 2008 verpflichtet, die Grundsteuer im Hinblick auf das Grundstück … 20 in Cottbus, Steuerjahr 2007, in Höhe von 1.559 Euro zu erlassen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin erstrebt einen Erlass der Grundsteuer für das Grundstück in Cottbus, … 20 in Höhe von 74,39 % (=1.559 Euro) der Grundsteuerfestsetzung für 2007.

Die Klägerin ist Eigentümerin des oben genannten Grundstücks. Auf dem Grundstück befinden sich Büro- und Verkaufsflächen, Werkstatt- und Lagerflächen sowie Freiflächen in unterschiedlichem Umfang. Davon waren im Jahr 2007 nur Teilbereiche vermietet, insbesondere 40 qm Lagerfläche zu 1,53 Euro/qm, 144 qm Garagenflächen zu 1,25 Euro/qm sowie 400 qm Lagerflächen zu 1,70 Euro/qm und 400 qm Freiflächen zu 0,30 Euro/qm. Flächen in einem Gesamtumfang von über 10.000 qm standen leer. Der tatsächliche Gesamtmietertrag betrug 10.294,05 Euro.

Die freien Teile des Objekts wurden von der Klägerin im Streitjahr durch das Einstellen von Exposés bei zwei Immobilienportalen im Internet (immobilienscout24.de und immowelt.de) zur Vermietung angeboten. Zudem hatte die Klägerin im Jahr 2003 oder 2004 einen Immobilienkatalog drucken lassen, in dem das Objekt enthalten war. Dieser Katalog wurde im Jahr 2003 oder 2004 in einer Auflage von 5000 Stück bundesweit an mögliche Interessenten verteilt. In den Folgejahren erfolgte eine Versendung des Katalogs nur noch auf Anfrage oder im Zusammenhang mit auf spezielle Adressatengruppen beschränkten Vermarktungsaktionen. Zudem war das Grundstück in einem Liegenschaftsverzeichnis der Entwicklungsgesellschaft Cottbus enthalten. Schließlich wurde durch Werbeplanen am Objekt auf die Mietbarkeit hingewiesen. Ein Mitarbeiter der Klägerin war eigens mit der Vermietung betraut. Anzeigen in regionalen oder überregionalen Zeitungen und Zeitschriften oder sonstigen Druckerzeugnissen wurden im Streitjahr und auch in den davor liegenden Jahren nicht geschaltet.

Mit Bescheid vom 10. Januar 2007 setzte der Beklagte die Grundsteuer in Bezug auf das Grundstück für das Jahr 2007 auf 2.095,96 Euro fest. Die Klägerin beantragte am 4. März 2008 einen Teilerlass der Grundsteuer für dieses Jahr wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 GrStG. Mit Bescheid vom 6. Mai 2008 lehnte der Beklagte den Erlassantrag wegen unterbliebener Begründung ab; auch den hiergegen erhobenen Widerspruch wies er mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juli 2008 zurück, nachdem die Klägerin diesen ebenfalls nicht begründet hatte.

Die Klägerin hat am 11. August 2008 Klage gegen die Ablehnung ihres Erlassantrages erhoben. Der im Jahr 2007 für das Grundstück erzielte Rohertrag sei derart niedrig, dass ein teilweiser Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG angezeigt sei. Nach dem vom Bundesfinanzhof vorgegebenen Berechnungsmodus betrage der Vergleichswert, an dem der tatsächliche Rohertrag zu messen sei, für ihr Grundstück im Streitjahr 146.728,32 Euro. Hingegen habe sie nur einen tatsächlichen Rohertrag von 10.294,05 Euro erzielt, was einer Ertragsminderung von 92,98 % entspreche. Lege man die gesetzlich festgelegten vier Fünftel des Minderungswertes zugrunde, so ergäbe sich hieraus ein Grundsteuererlass von 74,39 %, was 1.559 Euro entspreche.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage ohne mündliche Verhandlung am 2. März 2009 mit der Begründung abgewiesen, der Beklagte habe den Erlassantrag ermessensfehlerfrei abgelehnt, nachdem die Klägerin ihn im Verwaltungsverfahren nicht begründet habe.

Mit der vom erkennenden Senat durch Beschluss vom 29. Juli 2010 zugelassenen und mit Schriftsatz vom 31. August 2010 eingelegten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Erlassbegehren weiter.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 2. März 2009 abzuändern und den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 6. Mai 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. Juli 2008 zu verpflichten, ihr in Bezug auf die Liegenschaft Hermann-Löns-Straße 20 in Cottbus und das Steuerjahr 2007 einen Grundsteuererlass in Höhe von 1.559 EUR zu gewähren.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, angesichts der fehlenden Begründungen für Erlassantrag und Widerspruch sei der Ablehnungsbescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheides rechtmäßig; im Gerichtsverfahren nachgereichte Begründungen änderten daran nichts, soweit nicht zugleich die Voraussetzungen vorlägen, unter denen die Änderungsvorschriften nach der Abgabenordnung eine Bescheidkorrektur zuließen. Dies sei hier nicht der Fall. Zudem habe die Klägerin den Leerstand und die Minderung des Rohertrags zu vertreten, weil sie mangels Aufgabe von Zeitungsinseraten keine hinreichenden Vermietungsbemühungen unternommen habe.

Die Berufung ist begründet. Der Klage ist in vollem Umfang stattzugeben. Die Klägerin hat einen Anspruch auf den begehrten Grundsteuererlass in Höhe von 1.559 Euro für das Jahr 2007 aus § 33 GrStG in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung (im Folgenden: a. F.).

Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin die anspruchsbegründenden Tatsachen erst im Laufe des gerichtlichen Verfahrens mitgeteilt hat. Zwar trifft die Klägerin im Besteuerungsverfahren und damit auch im Zusammenhang mit der Beantragung eines Grundsteuererlasses gemäß § 90 Abs. 1 AO eine Mitwirkungspflicht, die die Offenlegung der für die Besteuerung relevanten Tatsachen und die Angabe der Beweismittel umfasst. Allerdings enthält das Gesetz keine zeitlichen Festlegungen darüber, wann diese Pflicht zu erfüllen ist. Insbesondere gibt es keine Präklusionsvorschriften für verspätet vorgebrachte Tatsachen. Die Mitwirkungspflicht kann auch noch im gerichtlichen Verfahren erfüllt werden. Insoweit geht der Hinweis des Beklagten fehl, der sich auf die Änderungsvorschriften der Abgabenordnung bezieht. Diese Vorschriften kommen zur Anwendung, wenn es um die behördliche Korrektur von Steuerverwaltungsakten geht. Vorliegend war jedoch im Zeitpunkt der Mitteilung der Tatsachen ein gerichtliches Verfahren anhängig und der angegriffene Ablehnungsbescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheids noch nicht bestandskräftig, so dass ohne Weiteres eine behördliche Abhilfe und Klaglosstellung der Klägerin ohne Rückgriff auf die Änderungsvorschriften der Abgabenordnung in Betracht gekommen wäre. Ein über die allgemeine Mitwirkungspflicht hinausgehendes Begründungserfordernis enthalten weder die Verfahrensvorschriften über die Stellung des Erlassantrages in § 34 Abs. 2 GrStG noch die Vorschriften über die Widerspruchseinlegung gegen die ablehnende Entscheidung, § 70 Abs. 1 VwGO.

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. wird bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken, bei denen der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist, die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen haben für das Grundstück der Klägerin im Jahr 2007 vorgelegen.

Entgegen der früher in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Auffassung setzt ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG nicht voraus, dass die Ertragsminderung auf atypischen und vorübergehenden Umständen beruht. Vielmehr fallen auch strukturell bedingte und nicht vorübergehende Ertragsminderungen in den Anwendungsbereich der Vorschrift (BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05, BStBl. II 2008, 384; BVerwG, Beschluss vom 24. April 2007 – GmS-OBG 1/07, ZKF 2007, 211). Die Erlassvorschrift des § 33 GrStG a. F. ist streng vom Billigkeitserlass im Ermessenswege nach § 227 AO zu trennen, der eine atypische Situation verlangt. § 33 GrStG a. F. trägt der Erkenntnis Rechnung, dass eine Rohertragsminderung von signifikantem Ausmaß aus Leistungsfähigkeitsgründen auch in strukturellen Minderungsfällen zu einer Minderung der Steuer führen muss. Der Gesetzgeber geht beim Vorliegen eines geminderten Rohertrags typisierend von einer Erlasssituation aus, deren Voraussetzungen nicht weiter tatbestandlich eingeengt werden dürfen.

Danach sind hier die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass in der begehrten Höhe gegeben. Bei dem klägerischen Grundstück handelt es sich um ein bebautes Grundstück. Nach § 74 BewG sind bebaute Grundstücke solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden, was für das klägerische Grundstück zutrifft.

Der normale Rohertrag des Grundstücks ist im Jahr 2007 um 92,98 % gemindert gewesen. Vier Fünftel dieses Satzes sind 74,39 %, was einem Erlassbetrag von 1.559 Euro entspricht. Die Bemessung des normalen Rohertrags eines Grundstücks richtet sich nach § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG a. F. Normaler Rohertrag ist nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a. F. bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. Das klägerische Grundstück ist in vollem Umfang gewerblich genutzt, so dass es als Geschäftsgrundstück im Sinne von § 75 Abs. 1 Nr. 2 BewG anzusehen ist. Für die Bewertung eines solchen Grundstücks ist nach § 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG das Ertragswertverfahren gem. § 78 ff. BewG anzuwenden, so dass § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a. F. einschlägig ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die sich der erkennende Senat zu eigen macht, ist bei bebauten Grundstücken im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG für die Berechnung der Ertragsminderung zunächst danach zu unterscheiden, ob die von der Ertragsminderung betroffenen Räume/Raumeinheiten zu Beginn des Erlasszeitraum leer gestanden haben oder - wenn auch verbilligt - vermietet gewesen sind. Bei zu diesem Zeitpunkt leer stehenden Räumen bildet die übliche Miete die Bezugsgröße, an der die Ertragsminderung zu messen ist. Bei den vermieteten Räumen bildet die vereinbarte Miete die Bezugsgröße, solange die Miete nicht um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweicht (BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05, BStBl. II 2008, 384, Ls. 2 und 3).

Bei Zugrundelegung dieses Maßstabs ist zu berücksichtigen, dass im Jahr 2007 40 qm Lagerfläche zu 1,53 Euro, 144 qm Garagenfläche zu 1,25 Euro, 400 qm Lagerflächen zu 1,70 Euro und 400 qm Freiflächen zu 0,30 Euro vermietet gewesen sind. Der Mietpreis für die Freiflächen ist von der ortsüblichen Miete, die mit 0,40 Euro anzusetzen ist, um mehr als 20 % abgewichen. Die übrigen umfangreichen Flächen standen das ganze Jahr über leer. Für die vermieteten Flächen ergab sich eine vereinbarte Miete für das Jahr 2007 von 11.056,32 Euro. Für die leerstehenden und mit mehr als 20 % Abweichung vermieteten Flächen hat sich - auch nach Ansicht des Beklagten - ein ortsüblicher Mietertrag von 135.672,00 Euro ergeben. Insgesamt hat der Vergleichsmietwert also 146.728,32 Euro betragen. Dem hat ein tatsächlich erzielter Rohertrag von 10.294,05 Euro gegenüber gestanden. Dies entspricht prozentual einer Rohertragsminderung um 92,98 %. Vier Fünftel dieses Betrages entsprechen 74,39 %. Daraus ist auf der Grundlage einer Steuerschuld von 2.095,96 Euro ein Erlassbetrag von 1.559 Euro zu errechnen.

Die Klägerin hat die Rohertragsminderung auch nicht zu vertreten. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07, juris, 814, Rz. 18). Insoweit kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums an (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07, juris, Rz. 19). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05, BStBl. II 2008, 384).

Die im Streitjahr 2007 von der Klägerin unternommenen Vermietungsbemühungen sind im vorliegenden Einzelfall noch als ausreichend anzusehen. Insbesondere hat sie den Leerstand hier nicht allein deshalb zu vertreten, weil sie es unterlassen hat, regelmäßig Anzeigen in regionalen und überregionalen Zeitungen zu veröffentlichen, die auf das Mietobjekt hätten hinweisen können. Vielmehr hat es unter den gegebenen Umständen, nämlich bei Berücksichtigung des Objektcharakters, des insoweit angesprochenen Marktsegments und der Marktsituation ausgereicht, dass sie das Objekt während des Besteuerungszeitraums in einschlägigen Internetportalen sowie in einem entsprechenden Liegenschaftsverzeichnis der Entwicklungsgesellschaft Cottbus zur Vermietung angeboten und am Objekt selbst entsprechende Hinweise angebracht hat.

Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GStG a. F. auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den "Markt", d. h. den potentiellen Mietinteressenten zur Kenntnis bringt. Das gilt gerade auch bei strukturellem Überangebot. Dass die tatsächlichen Vermietungschancen für das einzelne Objekt bei einem strukturellen Überangebot nur gering sind, bedeutet nicht, dass der Eigentümer Vermarktungsbemühungen gänzlich einstellen oder auf ein solches Minimum beschränken dürfte, mit denen der Markt in Gestalt der potentiellen Mietinteressenten in Wahrheit überhaupt nicht annäherungsweise erreicht wird; eine jährliche "Alibi-Anzeige" oder ein "Alibi-Plakat" am zu vermietenden Objekt reicht auch bei einem strukturellen Überangebot nicht, um ein Vertretenmüssen im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a. F. auszuschließen. Gerade bei einem strukturellen Überangebot ist der Eigentümer andererseits aber auch nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, deren Kosten ein vernünftiges wirtschaftlichen Verhältnis nicht nur zur Vermietungschance, sondern auch zum Ertrag an (weiterer) Markterreichung vermissen lassen; denn andernfalls liefe § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG für die Fälle strukturellen Überangebots leer. Insoweit besteht eine Zumutbarkeitsgrenze.

Diese Zumutbarkeitsgrenze wäre hier überschritten, wenn man vorliegend - mit dem Beklagten - über die ergriffenen Maßnahmen hinaus auch noch Anzeigen in regionalen und überregionalen Zeitrungen verlangen würde.

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist in Cottbus durch ein strukturelles Überangebot gekennzeichnet. Das galt auch für 2007. Potentielle Interessenten wussten auch 2007 schon, dass sie unter vielen Angeboten auswählen und daher ganz gezielt nach einer passgenauen Immobile suchen konnten. Nachdem eine Vielzahl von Objekten über entsprechende Portale im Internet angeboten worden ist, hat bei dieser Suche auch 2007 wohl kaum jemand das Internet bei seiner Suche ausgelassen, zumal dieses umfangreiche Detailinformationen und eine Suche nach bestimmten Auswahlkriterien ermöglicht. Das bedeutet aber gleichzeitig, dass eine Gewerbeimmobilie, die - wie das Grundstück der Klägerin - in einschlägige Suchportale eingestellt gewesen ist, den Markt in Gestalt des Kreises der potentiellen Interessenten praktisch allein dadurch schon erreicht hat. Demgegenüber ist bei der vorhandenen Marktstruktur und der Beschaffenheit des klägerischen Grundstücks nicht davon auszugehen, dass Zeitungsinserate mit wirtschaftlich verhältnismäßigem Aufwand noch einen zusätzlichen Interessentenkreis öffnen konnten. Ein weiterer Interessentenkreis hätte nur durch regelmäßige Anzeigen in mehreren regionalen und überregionalen Zeitungen erreicht werden können, die in nicht zu großen Abständen hätten geschaltet werden müssen. Diese Anzeigen hätten, weil das klägerische Grundstück sehr groß und heterogen ist, sehr differenziert ausfallen müssen und wären demgemäß teuer gewesen. Dass der damit verbundene Aufwand in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Grad der weiteren Markterreichung steht, ist danach nicht ersichtlich. Insoweit haben die Dinge hier anders gelegen als in dem Fall, der dem Urteil des VG Oldenburg vom 16. Dezember 2010 - 2 A 1149/10, juris, zu Grunde gelegen hat. Auf dieses Urteil kann sich der Beklagte danach nicht mit Erfolg berufen. Das VG Oldenburg ist davon ausgegangen, dass Zeitungsanzeigen im Hinblick auf eine kleinere (etwa für einen Souvenirladen geeignete) Gewerbeimmobilie auf einer ostfriesischen Insel gegenüber dem Internet einen zusätzlichen Kreis potentieller Mietinteressenten erreichten, nämlich den Kreis derjenigen, bei denen überhaupt erst das Vermietungsangebot eine Geschäftsidee wecke. Das mag für die dortigen örtlichen Verhältnisse zutreffen, lässt sich aber nicht auf die hier in Rede stehende Situation übertragen; bei dem bestehenden Überangebot an Gewerbeimmobilien wird eine bestimmte einzelne Immobilie kaum mehr den Anstoß zu einer Geschäftsidee geben.

Soweit der Beklagte meint, man habe vom Kläger zumindest die Aufgabe zweier Zeitungsanzeigen im Streitjahr verlangen können, übersieht er, dass auch die damit verbundenen Kosten unzumutbar gewesen sind, weil der Markterreichungsgrad mit nur zwei Anzeigen erst recht nicht nennenswert gesteigert worden wäre; ebenso wenig wie der Grundstückseigentümer sich auf "Alibi-Maßnahmen" berufen kann, können die Gemeinden solche Maßnahmen für einen Grundsteuererlass verlangen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.